出售公屋埋下金融危機的炸彈

今年《施政報告》提出把興建中的公屋出售予綠表人士，作為資助出售單位的新模式。《施政報告》發表翌日，房委會資助房屋小組主席黃遠輝發言，指出售公屋的定價將較居屋為低，預計為市價五成。筆者希望指出，這套新政策不但把中低收入家庭推下樓奴的深淵，更是香港經濟的計時炸彈。

我們一直強調居住權是維護市民有尊嚴生活的基本權利，而現時的市場化和高地價政策，把市民的住屋需要與市場投資掛鉤，犠牲了中下階層的居住權。這次出台的出售公屋計劃，表面上是讓中低收入家庭受惠，實際上卻是威逼利誘這些家庭接受遠超他們承受能力的投資風險，來換取安居的權利。當房地產市場失利的時候，這些家庭可能面臨無家可歸的困境。

「市價五成」負擔依然沉重

現時四人家庭申請公屋的入息上限為23,910元，資產上限為455,000元。我們以此為例，估計一下購買出售公屋的負擔。

上星期廣源邨一個單位以實用呎價10,507元成交，雖屬例外高價，但廣源邨樓齡己超過25年，我們且假設出售公屋的市價與之相近，每呎10,000元。一個400呎單位（即人均面積9.29平方米，略低於公屋編配的平均面積）市價將是400萬元，市價五成即為200萬元。

如出售公屋安排與現時綠表居屋按揭安排相同，這個四人家庭獲得九成半按揭分25年供款，首期連同印花稅及律師費約14萬元，簡單裝修姑且算5萬元，共開支19萬元。以現時利息2.3%計算，按揭供款則為每月8,333元；如低息期結束，利率上升至5%，供款將上升至每月11,107元。

換言之，即使達到入息和資產上限，購買出售公屋仍需花費綠表家庭超過四成的積蓄，按揭供款亦至少是他們入息的35%，人均可動用收入餘下每月不足3,900元；如利率回升至5%，更會減至約3,200元。相較之下，去年年底落成的公屋單位每平方米月租68.4元，入住400呎單位租金則為2,541元，人均可動用收入將餘下每月5,342元，較購買公屋多出超過三分之一。

樓價風險如同買60萬股票

除了巨大的開支外，購買公屋亦使迫使綠表家庭承受樓市升跌的風險。雖然物業價格波動一般較股票為低，但購買物業需要以高額借貸支持，半成首期實際上相當於20倍的槓桿比率，即使支付一成首期亦相當於10倍槓桿比率。因此購買公屋的風險，不容忽視。

筆者以過去十年的中原城市領先指數和恆生指數計算每周回報率，得出香港樓價的波動性約為股票的30%。換言之上述綠表四人家庭購買一個200萬元公屋單位所面對的風險，大約相當於購買60萬元股票，是他們年收入的209%以上，亦是原有總資產的132%。如以購買後的資產為基數，扣除印花稅、律師費和裝修開支，他們的資產該餘下36.5萬元，60萬元是總資產的164%。

中低收入家庭承受市場風險的能力較弱，在經濟轉差時更容易首當其衝。換作其他情境，任何人都會反對如此高風險的投資活動。在目前住屋需要往往被市場和投資需求綑綁的環境下，漠視風險大量貸款置業卻被竟視為常態，甚至政府亦以不同的政策慫恿中低收入家庭參與冒險。

次按危機前車可鑑

2008年美國次級按揭引發世界金融危機，最根本的原因之一，正是美國金融機構在房地產市場泡沫下加上政府政策推動，批核了過多超出購買者可承受風險的樓宇按揭。最終美國房地產泡沫爆破，大量按揭無法還款，出現大量銀主盤，進一步使樓價下跌，更多物業變成負資產，最終釀成金融災難，衝擊全球經濟，餘波至今未了。

雖然香港現在的情況不如當年美國嚴重，但樓市泡沫化、政府鼓勵批核按揭貸款等情況，仍是充滿當年的影子。經過2008年深刻的教訓，香港政府若再重蹈當年美國的覆轍，實在愚不可及。歷史已經證明，以不合理的借貸和資助鼓勵低下階層置業，如同在金融市場中埋下計時炸彈。尤其可慮的是，根據現行的資助房屋政策，這些中低收入家庭在購買公屋後，便會永久失去再次租住公屋的資格，政府聲稱以免給予他們「雙重資助」。

假如他們遇到經濟困難被收樓，不但會失去畢生積蓄，更因無法入住公屋，只能訴諸私人租務市場，被迫入住環境惡劣的劏房，甚至無家可歸。不難想像，這時候政府和輿論又會指摘他們自己投資失利，咎由自取，恍若忘記了他們的困境是出售公屋政策造成的必然後果。從供應入手解決住屋問題，把住屋問題去市場化，控制租金和增加公營房屋，才是正道。



參考資料：
香港政府：《二零一五年施政報告》
香港房屋委員會：〈入息及資產限額〉
蘋果日報：〈沙田廣源邨呎價破萬〉，2015年1月14日
蘋果日報：〈沙田水泉澳邨公屋　租金全區最貴〉，2014年9月19日
中原數據：〈中原城市領先指數〉
雅虎財經：〈恆生指數(^HSI)〉

你不知道的《長遠房屋策略2014》（四）：歛財的儲備

上篇〈庫房的土地〉提到，對政府來說，房屋是要為庫房和經濟發展服務，住宅用地是要與其他用途土地（例如商業用地）競爭，最能夠「點地成金」的用途，才會獲財政司司長領導的土地供應督導委員會青睞。

土地用途向錢看的後果之一，公屋被理解成一盤蝕本生意。因此，政府在新長策巧立名目，企圖以更多出售資助房屋，取代廉租公共房屋，餵飽庫房之餘，順勢減少對基層和下一代住屋之承擔。

上篇說明政府如何「以地滾錢」，本篇會進一步展示，政府企圖把未來興建公屋的公帑，押注在資本市場「以錢滾錢」。

先賭未來錢

房屋儲備金，就是在「搵地同起屋，最緊要搲銀」的指導思想下誕生。縱使現時政府尚未公佈具體資料，但從已知事實裡可分析出，儲備金很可能延續《長遠財政計劃工作小組報告》勒緊褲頭的方針：

（一）房屋儲備金是由金融管理局負責累積投資收益。即是說，房屋儲備金是與金管局投資表現掛鉤，未來有多少資金支持興建公屋，部份視乎金管局的投資回報。最壞的情況，可能某年房委會欠缺經費興建公屋，但同時金管局投資失利（例如因為金融風暴再臨或外圍環境轉差），使儲備金金額不足以支持全部經費，這樣房委會就可能「有地都無錢起樓」，甚或連累建造業工人失業。因此，公屋輪候家庭和單身人士的「上樓」命運，還有工人的飯碗，已與政府Fund佬業績緊緊扣連。

（二）房屋儲備金首筆270億資金，是來自2014年政府財政儲備的全部投資收益。原本，政府與金管局就（存放在外匯基金的）財政儲備之投資收入，是有分帳安排。外滙基金須根據過去6年投資組合平均回報率，向財政儲備支付費用。例如，2013年外滙基金支付財政儲備費用為368億元（注一）。現在財政司大筆一揮，將2014年「全部」投資收益撥入房屋儲備金，即人為地將本年度的政府收入和盈餘「減少」了。然後，2015年2月底發表的財政預算案，財爺就有藉口，拒絕投放資源改善民生（例如排除設立全民養老金），並繼續囤積巨額財政儲備。

還有，以後房委會尋求政府注資，是向儲備金、而不再是向財政儲備（例如一般收入帳目）申請了，「左袋轉右袋」的效果，令到背後支持房委會的資金池，由原本數以千億計（財政儲備），一下子從頭由270億（房屋儲備金）開始，而未來儲備金額多寡，轉交予金管局投資回報去決定。從此以後，公共房屋開支不再與政府稅收直接相關（利得稅及薪俸稅等收入是撥入一般收入帳目）；而現行房委會與政府的分帳安排，包括房委會商用物業盈餘，和居屋／出售公屋賣樓收入，將來亦可能改為直接上繳至儲備金（注二）。

如是者，公營房屋興建數量和進度、公屋居民和輪候人士的居住前途，正式成為調節香港金融體系風險的政策工具。房屋，成為政府推動民生福利金融化的實驗領域。

房屋儲備金，就是借儲蓄之名，行斂財之實。將用於未來興建公屋的公帑，兌換成今天資本市場的籌碼：他日贏得彩金，政府袋住先，然後派彩起樓；但若輸掉本金，累及公營房屋停建或緩建，卻是基層（公屋居民、輪候人士、建造業工人）遭殃先，淪為代罪羔羊。政府一招「儲備」，竟令《長遠房屋策略》變身「長遠賭博攻略」！

賠上住屋權

2014年12月21日，財政司司長曾俊華發表網誌，解釋設立房屋儲備金的三大考慮：

一、避免因注資房委會興建公營房屋，影響到其他公共服務開支；二、避免加重未來政府的財政壓力，因為隨着人口老化，未來政府要面對的財政挑戰會比現時多；三、敦促房委會必須提高成本效益。（注三）

潛台詞是，一、興建公屋與其他公共服務，例如醫療、教育及社會福利等是互相競爭、替代關係，若不設立儲備，增加房屋開支必然以減少其他公共開支為代價；二、未來興建公屋若然動用財政儲備，就是「加重」政府「財政壓力」；三、房委會獲得政府注資的前提，是自己要先想辦法多賺錢（向公屋戶加租，降低「富戶」門檻）、削開支（踢走單身申請者清除公屋需求）、把資產變賣或證券化套現，直至完全無計可施後，才可以問儲備金提款─但提款之前，先押在資本市場賭一賭，貢獻金融業。

政府的腹稿可能是：這邊廂有儲備金斂財，另一邊廂房委會也變賣資產（售予大財團，套現一大筆現金）或證券化（把未來公屋租金，變成投資者攫取的穩定利息收入），以貢獻金融業，簡直一舉兩得！既然十年前有領匯開創先河，政府當然想食過翻尋味！

筆者曾在第一篇開首，指出政府的視野是：「市民能否安居樂業，未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。」（注四） 財爺網誌用了短短數十字，完美體現政府核心價值：政府財政的絕對安全，地產發展和金融中心的至尊地位，是不容摧毀的羅馬。

在金融及地產霸權統治下，政府變成一部專門「點地成金」的製鈔機：維持金融中心地位為管治之本，將土地化成榨取貨幣的寶藏，把房屋變成資產增值的金磚。此所以新長策以「供應主導」為表，包裝一套托市振地產謀略；儲備金以「支持建屋」為名，實質轉嫁政府財政風險予社會大眾，再加大投資注碼。

不幸地，公屋、公屋居民和輪候人士，無論成為政府托市下的祭品，還是投資賭博的犧牲品，都是永遠的輸家，在樓奴旋渦下翻身無望。更可怕的是，他們成為地產金融的眼中釘、無底深潭，欲除之而後快─出租公屋成本高、加租慢、回報低，最好乾脆通通賣掉套現！所以，一定抽秤公屋「富戶」、掃走輪候人士「水分」，他們通通都應該買貴樓！

由官商共謀籌劃的新私有化、金融化計劃，隨時殺到埋身。配以深深嵌入市民意識的「買樓 ＝ 人生意義」霸權文化，公屋居民，以至全港市民的住屋權，岌岌可危矣！


注釋：
一. 〈金管投資穩健　回報一般〉，信報財經新聞，2014-12-19
二. 最終要視乎房委會與政府就財務安排商討的結果。
三. 〈共建我城〉，財政司司長「我的網誌」，2014-12-21
四. 〈托市的居屋〉，惟工新聞，2014-12-29



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員

你不知道的《長遠房屋策略2014》（三）：庫房的土地

2014年12月18日，即新長策公佈後兩日，當市民仍在消化新長策晦澀不明的內容時，財政司司長曾俊華，宣佈政府成立「房屋儲備金」，聲稱是為了預防房委會可能因大量興建房屋而出現融資問題，及早在財政上「綢繆」 （注一）。

四天後，特首梁振英參觀新居屋示範單位後說話，也提到：「撥出270億元作為儲備金是說明……興建公屋，尤其是出租用的公共房屋，特區政府的財政負擔是特別重的……出租公屋的租金，那個補貼的幅度亦是相當大的……因此特區政府要作出一個比較大的一個撥備，成立一個儲備金。」 （注二）

財政司與特首前呼後應，十年建屋計劃的焦點，在「搵地」之上再加「搵錢」。特首的說法更彰顯政府視興建房屋，尤其是公屋，是倒錢落氹。因此，能發市賺錢、連本帶利回饋庫房的土地，例如天價居屋和私樓，才算生財工具；無利可圖的土地，例如與基層命脈緊扣的廉租公屋，就是公共財政的負擔、金融穩定的絆腳石。

《長策》系列第三及四篇將說明，政府如何利用儲備斂財。

點地成金魔術棒

新長策雖然沒有提及成立房屋儲備金，但至少有兩處內容，間接顯示出政府「套地生財」振庫房的慾望：

（一）新長策透露政府架構中，以財政司為主席的「土地供應督導委員會」為最具決定性的機關：

土地供應督導委員會由財政司司長出任主席，負責全面統籌各種不同用途（包括房屋）土地的開發和供應計劃。該委員會提供一個平台，解決跨決策局和跨部門之間影響個別房屋用地供應的事宜（例如提供基建和設施）。（第3.14段）

附件中詳列該委員會的成員名單，涉及一司（財政司）四局（財經事務及庫務局、發展局、環保局和運輸及房屋局）長，比其他機關都要關鍵。而且，職權範圍更指明，該委員會負責：「累積一定面積的土地儲備，供日後批地之用」及「在物色公私營房屋土地供應時選擇最佳方案」（注三） 。

你以為政府會最優先興建公屋？很不幸，政府根本念念不忘囤積、開發大批土地，去發展商業區、甲級寫字樓、零售商場、活化工廈及大白象基建，這才能「維持本港競爭力」！每多一塊土地劃成住宅用途，特別是公屋，就少一塊能「點地成金」的商業用地。就算有一塊住宅地，政府在選擇「最佳方案」時，難道不考慮「最賺錢方案」，為庫房進帳嗎？

委員會由財政司把關做主席，就是提醒香港市民：政府要牢牢緊握「化土地為金幣」這支政策「魔術棒」！

賣地賣樓現金流

（二）為了保持其他「不同用途」土地的「競爭力」，政府需要為興建公屋吹淡風。首先，2014年3月，庫務局發表《長遠財政計劃工作小組報告》（下稱《報告》），以人口老化為藉口，威嚇市民政府最快七年後出現結構性赤字，更諉過房委會因公屋加租緩慢，而陷入巨額「經費短缺」困境；《報告》建議政府在坐擁7,000億財政儲備下，嚴格控制公共開支，要求房委會「減輕政府的長遠財政壓力」，甚至考慮將其資產證券化。

然後，《報告》直接深刻影響新長策的推算。作為補充報告的《截至2014年12月的最新推行進度》中，添加了全球經濟放緩和美國加息的因素，以及藉辭人口老化，指未來香港經濟增長會少於新長策原本的推算，因此：

……當經濟增長減慢，住戶組成及房屋需求亦會隨之減少。……在推算房屋需求時，我們有理由採納推算範圍的下限（註：430,220間房屋），而非中點數（463,500間）（第9段）

最終，政府認為外圍環境非常不明朗，因此依然採用推算範圍的中點數，使供應目標數量維持在480,000間，而非448,000間（或更少）。有趣的是，政府認為採用中點數是「保守的方法」。這意味著，政府認為定一個更低的供應目標，才不算保守（甚至是進取？）。

囤積土地儲備、威嚇赤字在即、指控房委會拖累政府財政、壓低新長策供應目標……政府的潛台詞就是：土地乃庫房命脈、官僚的長糧、政府的存在條件，所以荷包絕對大過天，千祈唔好做賠本生意——即是興建出租公屋——避免「填氹」。

政府自相矛盾在於，明知香港市民居住環境日趨惡劣，對公屋需求不斷增加，但又不想把土地「浪費」在租金回報及加租幅度如此低、如此慢的公屋上，於是，新長策不斷鑽空子，擬「進一步豐富資助自置居所的形式」（第5.3段），及「維持公屋和資助出售單位之間的互換性」（第5.4段），最好是居屋、出售公屋、新類型資助出售房屋多管齊下，兼隨時「吞併」出租公屋的供應量。

有樓？梗係賣！賣樓收入一筆過，現金滾滾回庫房。居屋和出售公屋可以令政府少填一點氹，又可以托市；市旺了，水漲船高，私樓更貴，炒得火熱，繼而再為庫房錦上添花（地價、物業印花稅收入等），最終官商win-win齊齊笑嘻嘻！

基層和青年，你想增建廉租公屋？想快點上樓？政府可能同你講：「行開啦！」


注釋：
一. 《政府設立「房屋儲備金」配合公營房屋供應目標》，政府新聞公報，2014-12-18
二. 《行政長官會見傳媒談話全文》，政府新聞公報，2014-12-22
三. 《長遠房屋策略2014》附件，P.46

你不知道的《長遠房屋策略2014》（二）：消失的目標

運房局局長張炳良，在新長策的序言中，兩次提到青年：「很多年輕人在房屋問題上看不見未來，感到不安和不滿。」；要「讓年輕人重拾信心」。可惜，新長策彰顯了，政府在房屋問題上，已淪為地產及金融界轄下「交數」、「睇市」，兼且失去整體政策目標的官僚機器。青年看見的，就只有做樓奴的未來。

消失的「供應」

新長策在12月推出時，一般市民大概都聽到，新的十年房屋供應目標為480,000個單位，比2013年的目標多出的一萬單位，將全部撥作供應居屋（正確來說是「出售資助單位」，即包括出售公屋），但你若然深入比較兩年數字，你會發現政府的推算方式，令人摸不著頭腦。

2013年9月，在長策諮詢文件裡，政府說明如何計算新房屋單位的數量，包括：（一）住戶數目淨增長；（二）受重建影響的住戶；（三）居住環境欠佳的住戶（包括市民一般理解的「劏房」）；（四）其他（包括投資需求）。其中（一）及（四）的模型按不同市場情況而推算出需求上限及下限。得出的十年供應目標見下表：

2014年12月，隨新長策附上的「截至2014年12月的最新推行進度」，更新了上述推算，變化如下：

雖然十年總供應目標推算應為482,000間（中點數）房屋，但最終採納的數字為480,000間，再少2,000間；於是乎，明明總房屋需求比上年推算多13,800間（3.07%），但供應目標僅增加10,000間（2.13%）。供應增長少於需求增長。

就算不追究這3,800（13,800 - 10,000）間房屋為何「被消失」（例如空置率被故意調低），接受未來十年只會增加一萬間房屋，但推算中增長最多的需求，明顯主要來自「居住環境欠佳的住戶」，包括臨時建築物、非住宅大廈、「劏房」等，其增長幅度能抵消、甚至超越住戶增長放緩和重建戶減少兩大因素，為什麼政府竟然會認為，多出的需求都是指向增加供應居屋及出售公屋呢？而非增加出租公屋，或改變「公私」「六四」比？理據何在？新長策並沒有提供任何解釋。

筆者只能猜想三種可能：一、政府認為居住環境欠佳的住戶，都能夠負擔得起與市價掛鉤的居屋。若負擔能力不足，政府就用津貼或貸款方式促使他們置業；二、政府打算向公屋居民或輪候人士下手，以種種方式（例如收緊富戶政策及輪候冊制度）威迫利誘他們購買居屋／出售公屋，甚至私樓（因為現時輪候冊數字已遠超十年公屋目標供應量！），以騰空更多公屋單位；三、以上兩者皆是。上述三種情況，那個會成真，要視乎政府怎樣估算不同居民的入息及負擔能力，但新長策沒有提供詳細資料。我們惟有拭目以待。

總言之，政府的部署，似乎是想催谷居住在惡劣環境、捱貴租的居民、仍在輪候冊上苦等的市民、居於出租公屋的基層家庭……齊齊「上車」做樓奴。因此，長策公佈的推算數字，地產商肯定很放心，有政府源源不絕「供應」樓奴，力保樓價維持高位，十年利潤「有數得計」。可憐香港市民，淪為政府向地產霸權交數、托市的棋子。

上述演繹說明，新長策的第一個「原則」——「供應主導」——根本依舊是「置業主導」，政府迫人買樓之圖謀猶存，只是不再像前兩份長策般，明目張膽「鼓勵自置居所」、「搭建置業階梯」。

消失的「目標」

除此之外，新長策有著更令人憂慮的變化：提出另一個過去未曾明示的「原則」：「靈活變通」（Flexible），代替了明確的政策目標。

以前的長策及相關諮詢文件，即使內容罄竹難書，從未承認香港市民有基本住屋權利，政府都至少提綱挈領，交代房屋政策目標（Housing Policy Objective）。然而，2014年新長策，第1章「香港房屋新策略」裡，僅餘下一句「長遠達至人人安居的目標」，以及可望而不可即的「願景」（Vision）：「協助香港所有家庭安居，讓他們可以入住適切而可負擔的居所」。其他政策目標已四散至不同章節，互不協調，而且，大部份新長策內文出現「目標」字眼，事實上僅是指「供應目標」（Supply Target，全文共出現逾三十次，「政策目標」僅出現一次），一個數字上的指標而已。

因此，政府美其名指會「靈活變通」，不如說它打算隨時放棄制定和協調房屋政策的角色。後果是，一切所謂宏圖建屋大計和時間表，都可以一夕之間丟棄。新長策內容已見蛛絲馬跡：

「參考了1998年長遠房屋策略發表後房屋市場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影響，並汲取當中教訓，我們應按實際情況的轉變，定期更新長遠房屋需求推算，並據此定期調整未來的規劃及建屋計劃。」（第1.7(b) 段）

「年度檢討：十年是一段長時間。因此，政府採納了長策會的建議，每年檢討房屋需求推算，以顧及隨時間而改變的各種情況。藉着每年更新需求推算，政府可因應當時的政策及情況，檢討十年推算，並按需要適時作出調整。」（第2.14段）

翻譯一下，政府是在告訴你：今年的推算，不等於下年都這樣推算，那到底十年與建多少房屋，自然不是這份策略說了算，下年再算，下下年再再算。如果將來某日經濟再次低迷，政府可以從過去汲取的教訓中「檢討」，作「靈活變通」的「調整」，例如好像2002年時停建停售居屋、取消賣地等（當時統稱「孫九招」）、甚至可能緩建公屋，即是政府幾乎袖手旁觀，任地產商玩晒。政府無論如何都要托市，市民一定要接火棒，地產霸權千秋萬世！

既然是千秋萬世，即是說地產和金融已成香港的霸主、統治者，由它們掌管、操縱及帶領政府的房屋政策方向、目標。所有公營房屋，甚至政府本身，都淪為配合房地產市場升跌的「工具」，官員亦只會「睇住」地產霸權面色做決策。嗚呼基層市民、無殼青年，不單被地產政府視為負累，更隨時成為融資貢品！我們「長遠」樓奴命運，已被「策略」註定！

「香港市民都要做樓奴！」這就是新長策不言而喻、一錘定音的總「目標」！


唐耀強
青年拒當樓奴運動成員

你不知道的《長遠房屋策略2014》（一）：托市的居屋

2013年底，早在政府推出《長遠房屋策略諮詢文件》之前，筆者在捍衛基層住屋權益聯盟編印的《拋磚記：回應新自由主義的香港房屋運動》、一篇回顧1987年及1998年兩份長策的文章中，已經質疑到底下一份長策「會否只是延續新自由主義『公營主導私有化』的糖衣毒藥」（注一）。

一年後，《長遠房屋策略2014》（以下簡稱「新長策」）終於公佈，筆者當時表達的種種憂慮，不幸成真：土地和房屋，在政府藍圖內，是為了鞏固地產和金融霸權的政策及投資工具。市民能否安居樂業，未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。簡言之，新長策的視野，「窮得只剩下錢」。

拒當樓奴將會一連四篇文章說明觀點，第一篇，由居屋說起。

無論入市或退市，都是為了托市

不少市民直覺以為，居屋是政府表現出願意承擔市民基本住屋需要，這很可能只是一廂情願。事實上，「新長策」開宗名義指居屋是「資助自置居所這個環節中的主要工具」（注二）。它的「工具性」在那裡？新長策說得很清楚：

「資助出售單位（筆者註：包括居屋及出售公屋）作為公屋與私營房屋之間緩衝的角色。在私營房屋供應緊張時，增加資助出售單位的供應，有助紓緩私營房屋市場的需求，並能推動有意自置居所的公屋住戶向上流動。反之，當市場需求放緩時，減少資助出售單位的供應有助穩定私人物業市場」（注三）

翻譯一下，上文的意思是：在樓市興旺時——例如此刻，當一般家庭要不食不喝不買14年才能買樓時——政府絕對不甘後人，以「紓緩需求」為名，與地產商拍住上齊齊搵真銀，入市兼托市，營造「有買貴無買錯」的氣氛，慫恿市民跟隨政府入市。即使居屋以七折市價出售，都十分和味：房委會預計從居屋得到的收入，將會由2015/16的3.6億，升至2017/18年的85.53億（注四）！對於不符合申請公屋資格的市民來說，眼前就只有三種「選擇」：捱貴價私樓，做地產商樓奴；捱貴價居屋，做政府樓奴；捱貴價租金，做無良業主樓奴。

然而，若然樓市某天下跌了，政府繼續興建、出售居屋的話，地產商肯定龍顏大怒，政府豈敢得罪它們？所以，在樓市依然癲狂的2014年，政府已為樓市逆轉時戴好頭盔，講明會「減少資助出售單位的供應」，目標非常清晰：「有助穩定私人物業市場」，這就是以退市為托市，全力救市，維護地產利益。政府退市，住宅供應就會重新「緊張」，樓價很快回升。你到時有住屋需要？政府指定你要幫襯地產商！

結論是，無論牛市熊市，都係政府背後托市，保升止跌，推動全港市民幫地產霸權打工，做金融界的現金流。哀哉樓奴，在劫難逃。

居屋不是為你而起

政府為保證出售公營房屋，這件鞏固地產霸權的工具，能發揮最大作用，新長策第5章明確指出，政府會「善用私營機構的力量」，擬再推「私人參建居屋計劃」與地產商合作，瓜分利潤；以及「促進流轉」，覬覦38萬間未補地價居屋及出售公屋單位，想盡辦法釋放至私人市場炒賣。所以，明明「白居二」不足一半獲批配額的買家置業（注五），反應平平，而且屢創天價成交，但政府依然強推第二輪——樓市當旺，托得就托。

你以為買政府樓好著數？在689政府眼中，居屋及出售公屋只是托市「工具」，樓市狂熱時，固然與地產商共享富貴、為庫房進帳；泡沫爆破時，為保護地產商矜貴的「荷包」，居屋隨時剎停，甚至可能波及公屋興建進度，因為有地都會「地產商優先」。審計署報告曾具體說明，過去政府如何將「公地歸私有」（注六）。政府為了地價收入、推高樓市和向地產商諂媚，歷史重演指日可待！

然而，經濟不景下，不正是市民大眾最需要解決住屋問題的時候嗎？之前買了天價居屋的市民，仍能負擔供款嗎？輪候公屋的基層，會否更遲上樓？新長策一句都無交代，即是無策略可言，等於政府話你聽，經濟唔好，你到時自生自滅吧。

於是乎，地產主導的社會，令居屋及出售公屋變得「可放可收」，不再是為了市民安居樂業而存在，反成為政府「買樓‧托市‧維穩」戰略的重要環節。

你真的甘願一生為樓奴，成全霸權？



注釋：
一. 〈長遠房屋策略不會告訴你的事〉，《拋磚記》P.203
二. 《長遠房屋策略2014》第5.3段
三. 《長遠房屋策略2014》第3.2段
四. 〈建築成本漲 或再陷財政危機〉，信報財經新聞，2014-12-19
五. 《長遠房屋策略—截至2014年12月的最新推行進度》第36段
六. 〈審計報告揭政府割公地歸私有〉，惟工新聞，2014-04-17


唐耀強
青年拒當樓奴運動成員

青年拒當樓奴運動對「歧視條例檢討」的意見

青年拒當樓奴運動對「歧視條例檢討」的意見

平等機會委員會（平機會）首次為所有現行歧視條例進行全面檢討，研究如何更新條例以切合現今香港市民的需要。當中第七章關於例外情況的檢討中，提出了「你認為在提供公共房屋方面容許婚姻狀況歧視的例外情況應否廢除？」的問題，諮詢公眾是否應廢除「居者有其屋」或「私人機構參與計劃」中有家庭的申請人會較單身人士優先的例外情況。

青年拒當樓奴運動認為，平機會應致力消除公共房屋政策上任何形式的歧視。我們認同貴會在上述諮詢問題裡，指出公共房屋的政策「不代表必需要有婚姻狀況歧視的例外情況。例如，無結婚的夫婦可以有家庭，單親也可以有家庭」。除此之外，在公共房屋政策具體實施上，單身人士至少還包括了「未婚」、「已離婚」及「已喪偶」（並且沒有子女的）婚姻狀況人士，全部符合目前《性別歧視條例》有關「婚姻狀況」的定義和保障範圍。若法例在將來獲修改，沒有結婚卻有事實婚姻關係之人士，都可能會納入定義和保障其免受歧視，惟現時公共房屋政策將前述所有狀況一律概括為「單身人士」，他們全部不包括在公共房屋政策「一般家庭」定義之內。

除了《性別歧視條例》附表5中，「居者有其屋」或「私人機構參與計劃」中有家庭的申請人會較單身人士優先的例外情況外，公共租住房屋（公屋）的非長者一人「配額及計分制」亦存在着婚姻狀況歧視的問題。公屋非長者一人「配額及計分制」的情況與「居者有其屋」或「私人機構參與計劃」的情況極為相似，政府根據申請人單身的婚姻狀況，利用計分制將申請人排拒於「一般家庭」申請公屋的一般輪候冊外，並實施配額，限制單身申請者分配公屋的機會，構成婚姻狀況歧視。而「配額及計分制」並沒有在《性別歧視條例》中被列為例外情況。

在2005年，香港房屋委員會（房委會）指由於當年單獨申請租住公屋的年輕人數目飆升，為免削弱有更迫切住屋需要的家庭入住公屋的機會，決定向非長者一人申請者實施「配額及計分制」（注一），讓較年長申請者獲優先編配單位，並指有關制度是必要、合理和相稱的。然而，房委會沒有提出任何理據，解釋為何核心家庭比「單身人士」對住屋有更逼切的需要，更沒有採取任何具體評估住屋需要的措施，而只以婚姻狀況作二分，未能顯示其合理性。此外，即使對非長者一人申請者作差異對待有合理性，現時編配予家庭和單身人士的公屋單位並不相同，單身申請人數目飆升並不會削弱有更迫切住屋需要的家庭入住公屋的機會，因此以「配額及計分制」限制單身人士申請公屋，根本並無必要。而房委會把非長者一人申請者的輪候年期完全撇除在政策目標之外，輪候時間遙遙無期，亦肯定不相稱。單身人士和家庭其實都有不可抹煞的住屋需要，「配額及計分制」，並沒有考慮當時年輕單身人士面對的實質生活困難和住屋需要，以及人口結構的變化，只以申請數目飆升，令單身人士受到比一般家庭申請者不乎比例的較差待遇。而在今日嚴峻的住屋困境下，單身人士的住屋需要更呈明顯。

而在剛過去的10月14日，房委會資助房屋小組委員會更通過了收緊「配額及計分制」的建議，增加「配額及計分制」的配額和年齡分數，並對已經輪候五年的非長者一人申請者進行查核（注二）（注三）。有關訂對於解決非長者一人和家庭申請者之間的差異待遇並無幫助，有關查核的安排並沒有適用於「一般家庭」申請者，進一步加劇兩者之間差異待遇。

在婚姻狀況以外，公屋非長者一人「配額及計分制」亦存在着年齡歧視的情況。「配額及計分制」以年齡作為計分準則，以及近日增加年齡分數的建議，操作上均沒有考慮不同年齡人士均有其基本住屋需要。青年拒當樓奴運動明白，現時香港並未就年齡歧視立法，但平機會實應盡快展開年齡歧視立法的討論。我們亦支持平機會在諮詢文件第三章G提出就多元交織的歧視制定條文禁止。

青年拒當樓奴運動曾經派員參與平機會8月30日的公眾諮詢會，並詢問委員公屋非長者一人「配額及計分制」存在婚姻狀況歧視的問題，獲委員正面回應平機會會消除公共房屋裡面的婚姻狀況歧視，我們對此予以應定。若果平等機會委員會真心希望為香港帶來更平等的環境，除了廢除「居者有其屋」或「私人機構參與計劃」中有家庭的申請人會較單身人士優先的例外情況外，貴會實在應該正式調查公共房屋政策範疇內性別歧視情況，包括「非長者一人配額及計分制」中婚姻狀況的歧視，並且進一步完善香港的反歧視條例，杜絕其他在政策上可能出現的歧視，如年齡歧視等。

青年拒當樓奴運動
2014年10月30日


注釋：
一. 公屋非長者一人申請者設配額計分制
二. 資助房屋小組委員會決定概要
三. 香港房屋委員會資助房屋小組委員會議事備忘錄

10.14房委會抗議行動新聞公告

政策擾民  房委會製造假富戶

計分清隊  扣分辣罄輪候青年

特區政府面對公屋輪候創25.5萬宗歷史新高，竟然不是認真解決市民住屋困境，落實施政報告和長遠房屋政策提出未來十年興建二十萬間出租公屋的目標；相反，乘機向公屋住戶和單身輪候人士開刀，截龍清隊，分化居民，推動住屋商品化，公退私進，迫人買樓。

上週，有消息指房署擬出多重陰招，收緊公屋輪候和「富戶」政策，最快明年二月實施，包括：

1. 向現居於公屋的非長者一人申請者加倍扣分（由扣30分變扣60分）；
2. 向輪候足5年、而未來2年不會接受詳細審查的非長者單身申請者，分兩階段覆核其入息和資產，超標或不回覆者會遭踢走；
3. 住戶收入高於入息限額僅1.5倍就要繳交倍半租金，無端令大量基層公屋家庭變成假「富戶」，而他們根本無法負擔私樓租金和樓價；
4. 提前和縮短公屋居民申報入息及資產的時間（由住滿10年首次申報減至7至8年，並由每兩年申報一次減至每年一次）。原本公屋家庭住滿十年才申報一次，新措施他們要十年至少申報四次！

我們認為，種種陰招，矛頭都指向青年。措施生效後，現與家人同住公屋的青年子女，扣分之多即等同遭取消申請資格，但若繼續住下去，其入息將會導致全家「超標」、「被富戶」，迫使青年搬出去，在私人市場捱貴租或供貴樓，使香港未來一代，都要為地產商打工，成為地產霸權的美點，做一世樓奴。

另外，若「富戶」政策收緊，強制家庭頻繁申報所有成員的財政狀況，必會造成嚴重擾民效果，因為很多家庭在申報後，都不會變成富戶，惟過程中卻加劇家庭成員之間的矛盾，增加出現磨擦的機會；而政府花費大量人力物力，進行並無實質成果的審查工作，既無助騰空更多單位，更浪費社會資源！

因此，我們一眾關注團體，今天到房委會正門抗議，要求政府：
（一） 停止實施一切收緊公屋非長者一人計分制、覆核輪候人士和製造假「富戶」之政策；
（二） 檢討公屋計分制和「富戶」政策，並進行公眾諮詢；
（三） 大量增建公屋，並提高個人及家庭申請公屋的資產與入息限額；
（四） 反對居屋與市價掛鉤，居屋只可自住或售回政府，不可向市場轉讓或放租；
（五） 停止任何把房委會／房協等公營機構資產證劵化的研究計劃；
（六） 研究推行非商品化房屋，確保市民有權參與整個規劃過程，打破地產霸權對市民的控制。

我們過去多次發動抗議行動，要求資助房屋小組委員會主席黃遠輝與我們直接會面和對話，但至今仍未獲確實答覆，我們感到相當遺憾。最近我們到本港各處「佔領」地點與青年對話，感受到不同年齡階層市民亦對房屋政策相當不滿，同意透過集體行動去表達市民的訴求。在未來，我們除了會繼續要求與黃遠輝直接會談外，更將約見運房局局長張炳良及所有房委會資助房屋小組成員，促使他們正視和回應公屋居民和青年的意見。


捍衛基層住屋權益聯盟
青年拒當樓奴運動
2014年10月14日

英88萬家庭 挨餓交租供樓

當有香港人出書教人到海外投資房產，聲稱「英國做收租佬不難」，他們可能不知道，這些冰冷的「投資收入」，是以英倫當地兒童溫飽為代價。

英國多份報章報道，英格蘭住屋慈善團體Shelter ，8月28日發表調查報告，接受訪問的一萬多名父母，當中有10.5%表示過去一年，曾經為了交租或償還按揭，而被逼食少餐（Skipped a meal），故推算全英格蘭有880,000家庭要挨餓。另外高達36.7%（約310萬）家庭選擇減少購買食物。

一名居於雅息士郡（Essex），養育兩名孩子的母親嘉芙蓮（Katherine）表示，她與丈夫一起全職打工，但為供樓，生活依然困苦：「為了償還按揭，我和丈夫不會食早餐，甚至一個月內會有兩三次連晚餐都不食。」開學在即，女兒漸漸長高，「但我只能讓她穿著舊校服，即使我知道她已衣不稱身。這種生活令我感到很可怕。我不敢想像，如果家庭經濟狀況轉壞的時候會怎樣，我真的很懼怕，我們快要崩潰了。」

調查亦顯示，全英格蘭有一成家庭，像嘉芙蓮一家這樣，因交租或供樓，推遲為孩子買新校服；另有13%（約110萬）父母，推遲為子女買新鞋。

Shelter警告英倫家庭快跌入「財政懸崖」（financial knife-edge），然而，保守黨政府下的英格蘭城鎮規劃督察署大臣Brandon Lewis，是這樣回應：「收樓個案事實上比去年減少了三分之一；政府應付財政赤字的努力，使利息保持在歷史低位，證明現在是2007年以來，最容易負擔得到自置居所。」

而在香港，各大書店正售賣指導投資者到海外置業的攻略書，重點說明到海外買樓收租的吸引力：租金回報高，按揭利率低，能以租養樓。有當地基層租客幫手挨餓供樓，香港人當然可以達成財務自由。

本文參考及翻譯下列報道：
The Guardian: “10.5% of working parents in England skip meals to pay rent, research shows”
Mirror: “Almost a million working parents forced to go hungry to pay the rent”
ITV: “Government: Housing most affordable since 2007”
Channel 4 News: “One in three working parents 'miss out on food to pay rent'”
明報置業網：《鄭嘉瑋﹕英國做收租佬不難　90後學生　已有4層樓》

三藩市華人抗逼遷 撐公投開徵反炒樓稅

三藩市房地產炒賣問題嚴重，令租客深受逼遷之苦。當地草根住客組織19日舉行記者會，呼籲公民在11月公投支持通過「反炒樓稅」（Anti-speculation Tax）。

現時，三藩市投機者在購入住宅物業後，在極短時間內，利用「伊利斯法案」（Ellis Act）逼遷租客。該法案在1985年通過，容許業主以「結束租賃業務」為單一理由，驅逐所有住宅內原本受租務管制保障的租客，再立即賣樓套現，或改建成公寓出售，牟取暴利，而新樓出租亦不再受租管限制。可以說，三藩市每發生一宗伊利斯逼遷案，就少一處受租管保障的住所。

當地關注組織統計顯示，51%伊利斯法案逼遷租客個案，都在投機者購入物業1年之內發生。而過去3年，相關逼遷個案增幅達170%，自1997年起，超過10,000名租客被伊利斯法案逼遷，使租務管制名存實亡。

一眾基層華裔住客及關注組織代表在8月19日，到去年曾有華人被逼遷的積臣街現場，召開記者會。事主李林金枝女士，現年75歲，原本與八旬丈夫和智障女兒一家人，租住該處34年，但新業主動用伊利斯法案逼走她們，於是她持續抗爭近兩年。直到搬遷限期最後一日，有二百名示威者留守李家門前聲援，阻止警察入屋驅逐，最終業主同意延長搬遷限期，而李太一家在多方協助下成功遷居。李太逼遷案是掀起三藩市社區反炒樓運動的關鍵。

李太在記者會中說：「雖然我之前被趕走了，但我回來這裡，盡我所能阻止炒樓行為。」她和多個關注團體代表向全市公民呼籲，為開徵反炒樓稅投下贊成一票。

在三藩市，不是租管引起居住問題，而是伊利斯法案，讓炒家「暗渡陳倉」，逼走基層住客之餘，更加劇房地產投機和泡沫。反炒樓稅議案將於11月付諸全民投票公決。若獲得通過，將直接針對非自住買家，購入物業後5年內轉售圖利的炒樓行為。首年內轉售，稅率達24%，然後逐年遞減至第5年的14%。現時當地轉讓稅最高僅2.5%。假如法案獲得通過，減低規避租管的動機，相信可減少逼遷的情況。

三藩市擬推的反炒樓稅，類似香港的額外印花稅。不過香港的「辣招」最高稅率只有20%（持有6個月內出售），而且僅限制3年內出售的住宅物業。額外印花稅生效近4年，不少住宅已經鬆綁，結果本地炒家樓照賣，錢照賺，一分錢額外稅都不用交。香港政府一直堅稱租管不可行，並在研究報告中指三藩市租務管制無法解決基層住屋問題。可是，根據伊利斯法案逼遷租客的事實，足證問題始終在於樓宇炒賣。惟有令住宅不再成為被炒賣的商品，才是解決房屋問題的長遠方法。

未來香港政府、商界及投資者，談論租務管制和樓市「辣招」時，又會否引用三藩市草根華人的抗爭歷程，以及反炒樓稅公投議案，作為例子說明事實？


參考連結：

• 今年三藩市反炒樓稅公投議案的編號為G，因此整場宣傳行動簡稱為「Yes on G」， San Franciscans Against Real Estate Speculation是支持一方的介紹網站。
• Tenants rally for support of Proposition G
• S.F. family loses fight, evicted after 34 years
• 舊金山華裔家庭被逼遷 逾200人聲援抗議
• 李林金枝女士在三藩市租客大會上發言（粵語及英語）
• 李林金枝女士口述被逼遷過程和感受（粵語及英語）

    

唐耀強
青年拒當樓奴運動成員


（原刊於《惟工新聞》）

「地產霸權肆無忌憚 全民覺醒拒當樓奴」
青年拒當樓奴運動 7.26長實嵐山出售日抗議行動
新聞公告

青年拒當樓奴運動是由一眾捍衛青年住屋權利的社會人士，在2011年夏天組成。我們認為房屋乃社會基本必需品，是攸關市民大眾生計和生活質素的關鍵，因此，我們反對將房屋視為可供市場炒賣的商品，並倡議人人有平等的住屋權。

我們以直接行動方式，在政府／立法會會議、公眾論壇、地區諮詢會、大型遊行等場合，向地產商、政府官員、房委會、長遠房屋策略督導委員會等示威抗議和直接對話，促使政府和公眾正視地產霸權問題和青年住屋需要，讓「拒當樓奴」成為一股社會風氣，扭轉社會視房屋為投資商品的價值觀。

今天（7月26日）我們到長實嵐山出售會場抗議，因為長實是地產霸權的重要象徵，而且嵐山自本月中展開銷售活動後，賣方不斷作出霸權行為，包括要求買家簽署「無參觀同意書」才可認講、興建呎價高昂但起居空間過於狹小的細單位（而且不設示範單位），削弱住宅物業市道的透明度和公平性。

我們強調，冰封三尺，非一日之寒，嵐山銷售問題絕非單一事件，而是地產霸權肆虐的結果。地產商為了鞏固壟斷地位，提高利潤率，就會不斷施以欺壓手段，剝奪市民知情權、榨取買家血汗錢，令大眾成為地產商「樓奴」！另外，入票嵐山的投資客佔約兩成半，他們買樓收租，等待出售套利機會。在缺乏租務管制下，投資者任意加租和迫遷租客，增大回報，加劇房地產泡沫，卻將風險轉嫁予租客。
因此，地產霸權，也源於政府連串房屋政策失誤，官商勾結，監管調查不力。所以，今天不站出來，地產商和政府就會得寸進尺，香港市民住屋權更岌岌可危。

我們站出來，呼籲青年人拒當樓奴，這是唯一挽救自己和香港未來的方法。現今青年，畢業後背負一身學債，生活負擔沉重，若再向地產商進貢大半生，根本不可能實踐理想，走出自己道路。而地產霸權帶來的產業結構單一化、高昂按揭供款和租金開支，通通扼殺青年創業機會。故此，拒當樓奴，就是拒絕助紂為虐，截斷地產商財路，重新掌握自己前途，改變社會不義制度。

青年拒當樓奴運動
2014年7月26日



註：青年拒當樓奴運動過去活動年表（節錄）＊

2011年

• 7月15日 特首答問大會施政報告抗議行動，青年拒當樓奴是香港首批團體展示「居屋搵笨」、「不做樓奴」等標語。
• 10月-12月 於中文大學、嶺南大學及樹仁大學舉行公屋申請工作坊 。
• 10月15日 與順寧道重建關注組舉辦施政報告與房屋政策討論會 。
• 12月1日 於中文大學舉辦「新居屋與青年住屋的未來」論壇，討論「鼓勵市民置業」應否成為香港房屋政策的核心 。

2012年

• 2月 於中文大學舉辦「人人有屋住工作坊」，討論香港及外地房屋政策。
• 3月16日 「全民運動－－杯葛小圈子選舉」抗議行動，以「打倒地產霸權　反對資本壟斷　建設社會房屋」為行動綱領，呼籲選委放棄政治特權，以「不投票」的方式杯葛小圈子選舉。
• 7月 梁振英東頭邨地區諮詢會抗議行動，展示「梁振英不代表我」標語 。
• 9-12月 多次參與城市論壇台下發言，表達發展非商品化房屋的立場。

2013年

• 1月10日及2月2日 到政府總部向長遠房屋策略督導委員會委員抗議。
• 1-3月 陸續約見不同政團及長策會成員表達本組織立場。
• 3月25日 到柴灣青年廣場出席青年交流會，並向運輸及房屋局局長張炳良抗議。
• 7-8月 向超過900名青年進行青年住屋需要調查，於8月24日發表。
• 10月7日 長遠房屋策略公眾諮詢會抗議行動 。
• 11月起　捍衞基層住屋聯盟《拋磚記》出版，拒當樓奴為供稿團體之一，並協助舉行書介會及讀書會。
• 12月1日 於房委會抗議該會研究大專學歷人士在公屋計分制扣分，要求撤銷公屋計分制。
• 12月24日 參加公屋六十年紀念活動「平安夜尋平安居」。

2014年

• 1月14-15日 於施政報告發表前夕於立法會外舉行青年住屋討論會，並通宵抗議至翌日。
• 2-4月　到多間專上學院、大學和民間團體介紹和討論房屋政策和青年住屋問題。
• 3月    加入「民間長遠社會發展運動」成為參與團體，反對政府設立「未來基金」，要求稅制改革。
• 7月18日     在房委會大會前夕，到何文田總部抗議，抗議房署企圖清隊，要求撤銷公屋計分制。

＊另外「拒當樓奴」自成立以來一直有參與七一及元旦遊行。