2016年2月25日 星期四

「逆按揭」:政府和銀行對樓奴跨世代的剝削

政府近期進行退休保障公眾諮詢,當中的操作如何胡鬧和扭曲事實,很多文章和新聞都有評論,在此不作詳述。值得注意的是,政府在是次諮詢中,指應討論其他退休保障支柱是否有改善空間,並提出以「逆按揭」作為解決長者退休後的長壽和投資風險的一種方法(注一)。而在新一份財政預算案中,政府更把「逆按揭」進一步擴展至未補地價的資助房屋(注二)。

究竟「逆按揭」是什麼?「逆按揭」官方名稱為「安老按揭計劃」(注三),屬於一種貸款安排,讓借款人可以利用住宅物業作為抵押品,向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人將仍然是物業的業主,並可繼續安居於該物業直至百年歸老。於安老按揭貸款終止時,借款人(或繼承人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回物業。如果借款人(或繼承人)選擇不贖回物業,銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。

這樣的安排,好像十分理想,但只要想深一層,無樓的基層市民怎樣辦?有樓就可以安老,無樓的話,就不好意思了。

此外,「逆按揭」能夠提取的貸款,取決於申請「逆按揭」時的樓價。即是說,能夠用於安老的資金,取決於申請時的市場狀況。你必須在合適的時間退休,否則,退休時遇上經濟不境或樓價泡沫爆破,所得的安老資金便大大減少。所謂的投資風險,其實依然存在。

再看多一點,觀乎整個「逆按揭」的運作,其實牽涉了兩個機構——由政府通過外匯基金全資擁有的按揭證券公司(注四),以及銀行。在商業和可持續運作的角度去看,這兩個機構推行「逆按揭」,必須要有盈利,絶不能做蝕本生意。因此,借款人(或繼承人)在贖回物業時必須付出相當的利息。而在不贖回物業的情況下,銀行亦會盡量以較佳的價錢去出售持有的物業。按揭證券公司總裁李令翔早前便表示,業務必須有資本支持,日後或需要加價,以及研究能否把業務證券化等(注五)。

在這裡可以看到,「逆按揭」這種安老的方式,其實是建基於房屋投資炒賣的遊戲上,必須要有一個不斷上升的房屋市場承托。只要樓市增長追不上「逆按揭」的營運成本和長壽風險,「逆按揭」便會爆煲,連樓市崩潰都不用!

說穿了,所謂的「逆按揭」,根本是一種借安老來托市的工具。

更可怕的是,政府推動的「逆按揭」,根本是在建構一種對樓奴跨世代的剝削,從制度上進一步讓政府和銀行群起啃食長者和年輕人的未來以自肥。把上一代的安老基本需要、房屋的投資需要和下一代的基本住屋需要捆綁在一起,最後只會在有樓的長者和年輕的無樓者之間製造更多的矛盾,以這種矛盾來脅迫年輕人就範,甘願成為樓奴以讓「逆按揭」持續運作。扶貧委員會主席林鄭月娥在退休保障公眾諮詢中,祭出由現時的年輕人來供款支持年老的長者是否合符公義的說法,不知道她又會如何看待「逆按揭」這個讓政府和銀行剝削樓奴跨世代的公義問題?


注釋:
一. 〈林鄭指養老金外 應商其他退保支柱改善空間〉,《無綫新聞》,2016年1月2日。
二. 〈消息:研究逆按揭擴至未補價居屋〉,《now新聞》,2016年2月20日。
三. 見香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」網頁
四. 見香港按揭證券有限公司網站「公司管治」一欄
五. 〈安老按揭去年申請增八成〉,《財華網》,2016年2月1日。


鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員

2015年9月4日 星期五

誰代表了我們的住屋未來?(下) 對聯合國「人居三」之憂慮

上篇,我們對「亞太區房屋論壇」之內容框架,及其在「人居三」的代表性,提出疑問。

本篇內容將較豐富。只要花多十五分鐘,你更會發現,「人居三」即將擺香港上檯,還可能令更多人做「樓奴」。

到底「人居三」是什麼?

一. 「人居三」= 通過未來二十年全球住屋議程(注一)

上世紀後期,世界發生了人類歷史上最急速的城市化發展,有大量人口遷移至城市,繼而出現很多居住環境的問題,例如貧民窟。1976年,聯合國在溫哥華舉行「第一次人類居住大會」(人居一),並通過《溫哥華人居宣言》,各國承認需要共同解決問題。

二十年後(1996年),「人居二」在伊斯坦堡舉行,通過了《伊斯坦堡宣言》及《人居議程》。新議程承認城市是全球增長的動力,開始強調地方及不同機構的參與,重視可持續發展和房屋的可負擔性。

明年10月,聯合國將在厄瓜多爾首都基多舉行「人居三」(注二)。居住於城市的人口,將多達約40億人,佔全人類的54.5%(1976年為37.9%)。預計到本世紀中期,城市人口比率更升至66%(逾60億人)(注三)。因此,各國政策制定者,將會在「人居三」裡,承認城市化是人類發展的原動力,政府和領袖,聚焦討論如何令城市更讓人類宜居,定下「新城市議程」,在立法、規劃和融資層面上,實踐適足住房權,應付諸如經濟發展、扶貧和氣候變化等挑戰。

二. 「人居三」= 你和你的城市「被代表」+宣傳「香港模式」(注四)

聯合國人居署已要求各成員國,就「人居三」編制國家報告,指定內容要涵蓋城市發展、規劃、環境和房屋政策等。問題是,聯合國是以國家為單位的,但報告內容卻設定所有城市的發展議程。不論是香港、上海、倫敦、紐約,或者是墨西哥城、哈瓦那、開羅,都不會在「人居三」會議裡佔有任何席位,沒有參與資格,或者,將被所屬國家/中央政府「代表」了。海外開始有人質疑這種安排(注五)。連城市/地區政府都「被代表」,更不用提蝸居城市斗室的普羅大眾了。

另外,聯合國為準備人居三,成立十個專家政策小組,在今年五月底,為六大範疇草擬了共二十二份議題文件,供各國代表參考和討論,資料詳盡,更列舉個別城市的成功例子。

然而,聯合國在這些議題文件(注六)中,竟然至少三次點名推崇「香港模式」:


我們相信,若讓每一位深受地鐵加價剝削的乘客、為了鐵路上蓋單位供款而捱更抵夜的「樓奴」、公屋上樓無望的家庭和青年、倒貼大白象工程無底深潭(如高鐵)的納稅人,看看上述聯合國「專家」對「香港模式」的「表揚」,肯定百般滋味在心頭。

順帶一提,香港政府早在上年9月,公佈了《鐵路發展策略2014》(注七),上述聯合國即將擺上檯面推銷的模式,至少在香港來說,將逐漸擴展至多個新發展區,包括新界東北(古洞站)、洪水橋及大嶼山。若果這套「鐵路,一路帶動樓價」模式在全球擴散,很難想像,到底多少家園會被拆毀,多少土地會遭地產霸權掠奪、多少房屋及舖位用作投機炒賣。

因此,即使你不理會人居三,都會有國家及專家急不及待「代表」你,「幫」你及大部份市民演繹、甚至改造你的城市生活。

你準備做「樓奴」沒有?

三. 「人居三」=更多樓宇按揭=更加宜居?

青年拒當樓奴運動,一直關注房屋商品化及金融化,對下一代住屋權利的深遠影響。我們尤其憂慮聯合國在「人居三」第二十份議題文件《房屋》(注八)中,提倡擴展私人樓宇按揭市場的內容:

應鼓勵房屋金融系統進行創新和更具包容性,包括給予房屋財務供應商和其他金融機構誘因,向低收入群體提供貸款及廉價房屋。加強向私人房屋金融行業提供獎勵機制,促使(它們提供)有效貸款,讓政府無須面對過多風險。(第八頁,筆者譯)

這也是「亞太區房屋論壇」邀請大型企業、金融機構代表和融資課程學者之基礎。我們擔心,論壇討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場,不再承擔提供適足住房的責任,將房屋問題變成個人債務問題處理。當經濟出現波動時,中低收入人士往往首當其衝,受到收入減少以至失業之苦,在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下,這一班人容易因此失去住屋權。可以說,以按揭解決房屋問題,本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。

並非只有青年拒當樓奴運動如此憂慮。事實上,正好有來自聯合國的人員和文件,支持我們的說法。

2013年,時任聯合國「適足住房問題特別報告員」(Special Rapporteur on adequate housing)的Raquel Rolnik,在人權理事會第25屆會議裡發表特別報告(注九),清楚表達當低收入人士無法償還按揭貸款時,遭遇的困境:

當自置居所業主無法償還貸款,或無法履行分期付款時,將危害其居住權保障。銀行和其他信貸機構將居所變成銀主盤,會嚴重威脅業主享有適足住房的權利,最貧困者會受更嚴重影響。(第十七段,筆者譯)

她亦清楚指出金融機構和鼓勵置業之政策,就是剝奪基層住屋權的禍首:

放寬對金融市場的管制,以及優先鼓勵自置居所的政策,對許多城市貧困住戶產生負面影響。  次按貸款、拖欠供款和銀主盤等問題,導致一些國家無法保障住屋權和出現迫遷問題。金融機構,包括小額信貸機構,為減低貧困者較高的欠供風險,往往向他們收取更高利息。有時候,放貸者更刻意將低收入住戶作為剝削性貸款的目標,不對條款作任何解釋,更不顧這類住戶的償還能力。各國應禁止掠奪性貸款……(第四十八段,筆者譯)

草擬聯合國「人居三」議題文件的政策小組,以及「亞太區房屋論壇」主辦單位、嘉賓和參加者,是否已經把之前的報告丟棄了?忘記了金融海嘯的教訓?

四. 結論

我們認為,以私人房地產配合按揭債務搭建的「房屋階梯」,只會令基層和下一代淪為「樓奴」,走上喪失住屋權的不歸路,飽受煎熬。

我們期望,明年「人居三」討論實踐適足住房權時,確定政府必須承擔供應充足可負擔房屋之角色。

筆者也呼籲,本地民間關注土地和房屋議題的團體,以至公民社會,應考慮共同回應「人居三」,切勿輕易「被代表」。


注釋:
一. 本節資料主要來源為「人居三」官方網站
二. 中文官方全名是「第三次聯合國住房與城市可持續發展問題會議」
三. UN: “World’s population increasingly urban with more than half living in urban areas”, 10 July 2014
四. 本節資料主要來源同注一
五. The Guardian: “Habitat III is all about cities. The UN should give them a seat at the table”, 5 August 2015
六. Habitat III, “Municipal Finance”; and “Transport and Mobility”
七. 運輸及房屋局,《鐵路發展策略2014》
八. Habitat III, “Housing and Slum Upgrading”
九. UN: “Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik”30 December 2013, 該文件可在連結裡經搜尋後下載。



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員



(全文完)

誰代表了我們的住屋未來?(上) 對「亞太區房屋論壇」之疑問

你有沒有聽過,今天起,9月1至4日,將有一場國際級的「亞太區房屋論壇」,在香港舉行?有來自世界各地房屋團體(包括香港)代表作專題演講和分享?

沒有?那你有可能「被代表」了!

發生什麼事?請給我們十分鐘時間,看看下文,你便可掌握大概。

一. 最基本背景

一年後,2016年10月,聯合國負責處理世界人類居住問題的機構:聯合國人類住區規劃署(United Nations Human Settlements Programme,簡稱UN-HABITAT,中文簡稱人居署)將舉行大會──「人居三」(UN Habitat III),內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論,包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向,設定「新城市議程」(New Urban Agenda),關注城市的可持續發展及貧窮問題。

(人居三又是什麼?暫且擱下,下篇再闡述)

二. 點解有論壇?
2014年,跨國慈善組織仁人家園(Habitat for Humanity)與聯合國人居署簽訂備忘錄,該組織將協助推動「人居三」的前期討論工作(注一)。於是,辦公室位於中環的香港仁人家園,就在香港舉辦第5屆亞太區房屋論壇(5th Asia-Pacific Housing Forum)(注二)。

論壇的主旨,是讓來自不同地區不同界別的嘉賓,提出意見和方案,解決低收入人士房屋問題;它更與外國大學商學院合作,在首兩天提供課程,讓參加者學習「小額貸款、房屋融資及按揭等」房屋財務知識。

在論壇官方(只有英文)網站,仁人家園指明自己「已獲選為人居三的公民社會代表」(注三),透過舉辦是次地區論壇,盼「能準確反映公民社會的意見和觀點」(注四)。因此論壇對明年人居三有重要意義。

而主講房屋財務課程的美國學者Marja Hoek-Smit,也曾為聯合國人居署拍攝短片,解說在房屋融資上,「如何加快發展大眾按揭市場」(How to speed up the development of mass mortgage market)(注五)。

三. 「仁人家園」是什麼組織?

   
筆者自己,甚至不少讀者,之前都未曾聽過這跨國慈善組織。它聲稱其願景是想世界每一個人都有合宜的居所。對一些國家/企業說,它可能是房屋事務上很重要的夥伴,例如,今年4月尼泊爾地震,它動員了大量義工提供協助;它在香港和中國也有多個項目。「中華仁人家園2014」的主要贊助商,包括美國陶氏化學公司、新世界中國地產、美銀美林、彭博集團等等。我們鼓勵讀者搜尋更多資料佐證。

四. 那麼論壇有什麼香港「代表」?

青年拒當樓奴運動根據大會網頁顯示的節目表(注六),粗略點算到12名聲稱來自香港的嘉賓講者,下表僅列出民間社會,特別是基層住屋組織,會比較關注的「代表」:


簡言之,所謂來自香港的「代表」,不少是來自官方色彩濃厚的企業/機構,以及投資銀行的經理/總裁;再將嘉賓背景結合會議題目對照,整個論壇的框架,更強烈滲透房屋市場化、金融化意識。

換言之,至少在香港來說,市區重建下的被迫遷戶、土地遭地產商兼併的鄉郊居民、數以十萬計的劏房租戶、無數辛苦節衣縮食償還樓債的「樓奴」、還有看不見住屋未來的青年和其他弱勢社群……所有在地產霸權下被剝奪住屋權的市民,通通都沒有「代表」、沒有資格參與論壇。

五. 我們的疑問

「亞太區房屋論壇」,舉行近在眼前,但對大部份香港人卻遠在天邊,我們能找到的資料,非常有限。但是,種種跡象卻不得不令人產生以下疑問:

1. 主辦單位基於什麼方針去邀請嘉賓和選擇題目?它們有必要更詳細說明,發展房地產金融市場、擴大向低收入家庭提供按揭貸款等題目,與聯合國適足住房權之關係何在。

2. 由嘉賓講者和講題清單可見,很多本港土地和房屋關注團體及其切身議題,似不在大會考慮之列。難道民間在地直接抗爭運動的經驗、知識和發展,就與聯合國適足住房權、人居三、城市可持續發展無關嗎?

3. 青年拒當樓奴運動,一直關注房屋商品化及金融化,對下一代住屋權利之深遠影響。2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額,高達9,845 億,佔本地生產總值達43.6%;截至今年首季末,香港家庭負債佔本地生產總值比率,已升至65.8%,創有紀錄以來新高!我們不禁要問:整個論壇的節目框架,是否認為只有繼續依賴市場,提供按揭貸款一條路,令基層背負長期樓債,就可解決貧困者的住屋需要?政府供應可負擔房屋的角色去了那裡?

我們還有幾點疑問,將在下篇說明。


注釋:
一. “Habitat for Humanity International and UN - Habitat enter partnership to address global poverty”
二. 香港仁人家園
三. “Solution to slums in sight through secure tenure” (27 August 2015)
四. “The 5th Asia-Pacific Housing Forum”
五. “Marja Hoek-Smit - Mass Housing Requires Mass Housing Finance”
六. Asia-Pacific Housing Forum 5 Program



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員



(未完待

We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer

Local Activists Hold Protest Inside “Asia-Pacific Housing Forum” Against Financialization of Housing
We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer

3rd September 2015 – Hong Kong





In October 2016, United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) will hold UN Habitat III, a once-every-twenty-year congress on reviewing and generating ideas of the implementation of the UN rights to adequate housing. In the conference, policies and strategies harnessing the power and forces behind urbanization will be discussed, and the direction of implementing the UN rights to adequate housing in the next 20 years is expected to be decided.

Habitat for Humanity International (HfHI), an international NGO aiming at providing decent housing to “everyone”, have signed a memorandum of understanding with UN-Habitat to promote and discuss the issue worldwide, nominated as the “civil society representative”. On 3-4 September, HfHI holds its 5th Asia-Pacific Housing Forum in Hong Kong, which is also foreseeable to give a great impact on the content of UN Habitat III.

We appreciate the effort of HfHI on fostering the right to adequate housing worldwide. However, we ought to raise our concern on the orientation of the forum. On the 1-2 September, Wharton Business School of the University of Pennsylvania is welcomed to partner with HfHI to offer its exclusive Housing Finance Course to discuss the Asia-Pacific region mortgage finance market. One of the tracks will emphasize on developing the housing market, including designing housing finance for the lower-income people.

We feel worried that, the orientation will influence UN-Habitat to recognize the resort that the government could be withdrawn from providing adequate housing, and transform the national/regional housing problem into the problem of personal debt. During the unstable economic situation, lower-income people would most probably be the first to suffer from wage decrease or unemployment. If mortgage turns out to be the resolution of housing for all people, the lower-income people will subsequently lose their right of housing. Therefore, recommending housing finance to be the solution of housing problem fundamentally contradicts the UN rights to adequate housing.

The closing plenary of the forum is “Empowering community to move up the housing ladder”, for which Hong Kong can be a lively model. After the implementation of Long Term Housing Strategy in 1987 in Hong Kong, in the name of “establishing housing ladder”, on top of public rental housing, the Housing Authority and Housing Society started to implement Home Ownership Scheme, Home Starter Loan Scheme and Sandwich Class Housing Loan Scheme, in order to increase the proportion of home ownership. Furthermore, some of the households in public rental housing were allowed to own the house they are renting, and the flats could also be traded in the free market.

As real estate sector became one of the few main industries in Hong Kong since 1990s, home prices rise constantly and rapidly, and the government seldom set up measures to hinder the rise of home prices. The exception is when Hong Kong suffers economic crisis, but subsequently quite a few people lost their job and unable to cope with loan repayments and default on their mortgages.. Since the abolishment of rental control in 2004, the rent of flats also increases rapidly. Lower-income people can only rent sub-divided flats without sufficient space, good ventilation and daylighting. Due to the incentive of profits in urban renewal, tenants are expelled from the flats by the owner, and smaller owners are often threaten by developers. Lower-income people hence face poor and insecure living conditions. The economic policy in Hong Kong is biased to the real estate sectors, and always loosens the restrictions on the profit making activities of the sector. The provision of public housing is, in contrast, shrinking. Lower-income people are exposed to the free housing market with uncontrollable rising price, and hence have poor living conditions and are at risk of homelessness.

According to Hong Kong Monetary Authority, the amount of outstanding residential mortgage loans owed by private individuals in Hong Kong has increased to 1,030 billion HKD in June 2015 (1). Moreover, as for household indebtedness, the steadily increase of mortgage lending lifting the household debt-to-GDP ratio to reach record high of 65.8% in the first quarter of 2015 (2).

Hong Kong as an example demonstrates that, if the government gives up the role of housing provision, and leave it to the market, the only parties who benefit are private developers and bankers. Lower-income people spend most of their money and life, only for mortgage loans and undignified housing. “NO FLAT SLAVE”, as an organization against homeownership in Hong Kong, therefore always shows our stand resist any policies that provide incentive to home-purchasing, and transfer the public housing to the free market.

The objective the action today is to express our concern on the “UN-habitat III” that may force people to engage in housing market. We hope “UN-habitat III” would bear it in mind that, government-provided housing pays an essential role of realising the right to adequate housing.


Notes:
1. HKMA: Residential Mortgage Survey Results
2. HKMA: Domestic and External Environment

We’re not a loan. 房屋階梯不歸路 強迫人人做樓奴

9月3日「亞太區房屋論壇」行動
新聞公告
We’re not a loan. 房屋階梯不歸路 強迫人人做樓奴




二零一六年十月,聯合國人居署(United Nations Human Settlements Programme,簡稱UN-HABITAT)舉行大會----「人居三」(UN Habitat III),內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論,包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向。國際組織仁人家園(Habitat for Humanity)於去年與聯合國人居署簽訂備忘錄,協助推動「人居三」的前期討論工作。九月三日至四日,仁人家園於香港舉行的第5屆亞太區房屋論壇(5th Asia-Pacific Housing Forum),可預期對於「人居三」的內容有相當的影響力。

我們固然能看到仁人家園為促進世界各地實踐住屋權所作出的努力,然而論壇的取向卻甚為令人擔憂。是次論壇的前兩天,該論壇伙拍美國賓夕法尼亞州大學華頓商學院(Wharton Business School of the University of Pennsylvania) 舉辦為期兩天的房屋財務課程,講解小額貸款、房屋融資及按揭等題目。論壇中的其中一個主線也是集中於如何發展房屋市場,包括針對中低收入人士設計房貸安排。

我們擔心,此討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場,不再承擔提供適足住房的責任,將房屋問題變成個人債務問題處理。經濟出現波動時,中低收入人士往往首當其衝,受到收入減少以至失業之苦,在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下,這一班人容易因此失去住屋權。因此可以說,以按揭解決房屋問題,本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。

是次論壇的閉幕講座講題是「讓社區有能力走上房屋階梯」(empowering community to move up the housing ladder),對此香港正好給予鮮活的參照。香港在一九八七年的長遠房屋策略之後,在公營租住房屋以外,推行了居者有其屋計劃、夾心階層住屋計劃以及首次置業貸款計劃,以搭建「置業階梯」或「房屋階梯」為名,增加香港市民自置居所的比率,及後更推出租者置其屋計劃,進一步令部份公營租住單位亦能於市場買賣。

在房地產成為香港的經濟發展龍頭的情況下,樓價總是急升,除了遇上大型的金融風暴的時間外,這些時候則有不少人因突然失業未能償還貸款。自二零零四年香港的租務管制撤銷之後,住房的租金更是大幅飆升,不少人只有能力租住空間狹小、不能採得自然光以至通風能力欠佳的分間單位(即「劏房」);加上舊樓重建的利潤誘因下,租戶被業主迫遷,以至小業主被虎視眈眈的地產商威脅,終究落得現時低下階層的居所不穩定、居住環境惡劣的局面。政府經濟政策向地產商傾斜,不時放鬆在地產業圖利的限制,同時不斷縮減投放在公營房屋上的公共資源,迫使中低收入人士進入或留在價格飆升的自由市場,終日面對惡劣居住環境以至隨時喪失居所的風險。

「公退私進」政策方向發展至今,2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額,高達9,845 億,佔本地生產總值達43.6%;金管局數據顯示,截至今年首季末,香港家庭負債佔本地生產總值比率,已升至65.8%,創有紀錄以來新高!

香港的例子表明,政府撤出房屋供應,將房屋問題轉嫁到市場解決,結果只是讓從中取佣的地產商和從中食利的金融業獲益,低下階級窮盡一生積蓄,換來的卻可能是不斷還債還息的生活,或者是沒有尊嚴可言的居所。亦因此青年拒當樓奴運動一直反對各種慫恿置業的政策,以及將各種公營房屋轉移至自由市場的政策。

我等團體今日於論壇會場外行動,目的就是要表達我們對於「人居三」有可能將人民推往房屋市場的憂慮,期望人居三在討論實踐適足住房權時,勿忘政府必須在當中承擔房屋提供者的角色。

捍衛基層住屋權益聯盟
青年拒當樓奴運動
2015年9月3日

更多資料可參考:
《誰代表了我們的住屋未來?》

2015年4月7日 星期二

對長遠房屋策略及2015年施政報告有關房屋事務的措施的意見

青年拒當樓奴運動
在立法會房屋事務委員會舉行的特別會議上
對長遠房屋策略及2015年施政報告有關房屋事務的措施的意見





香港,所謂「亞洲國際都會」,實際上是權貴階層的「炒家天堂」、平民百姓的「樓奴地獄」!香港連續多年成為全球樓價最難以負擔的地區,就是鐵證!地產霸權和官商勾結赤裸壓迫市民,剝奪市民基本住屋權利,社會貧富懸殊日益嚴重,房屋問題已到臨界點,危機一觸即發!

截至上年底,公屋輪候申請已飆升至超過270,000宗的歷史新高;私樓售價租金齊飛,市民受盡地產商和放租投資者的壓迫,隨時面對加租迫遷;數以十萬計劏房居民,每天飽受惡劣環境煎熬。香港市民,尤其是基層和青年,愈住愈短、愈住愈遠、愈住愈貴、愈住愈細,對住屋未來感到愈來愈絕望!

更離譜的是,在政府不斷鼓吹下,香港經濟大幅傾斜金融和地產業。房地產投機對生產力毫無貢獻,卻持續製造泡沫。上年底,銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額,高達9,845億,佔本地生產總值達43.8%(2014年本地生產總值約22,457億)!另外根據金管局數字,香港家庭負債佔本地生產總值的比率亦創下64%的歷史新高。由此可見,泡沫一旦爆破,將對香港經濟造成重大衝擊、連累實體產業、市民喪失住屋權,民不聊生!

近日公佈的新一份長遠房屋政策和施政報告,繼續貫徹政府過去『公營主導私有化』的方針,以搭建「房屋階梯」之名慫恿市民置業(包括與市價掛勾的新居屋和新出售公屋)。土地和房屋,在政府藍圖內,是為了鞏固地產和金融霸權的政策及投資工具。市民能否安居樂業,未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。簡言之,新長策和施政報告的視野,「窮得只剩下錢」。

而香港的財稅政策,是全盤傾向財團和投資者。香港的低稅率環境,非常有利資產累積,而政府更運用種種稅務優惠,加快資產增值速度。政府放生財團,拒絕加稅,卻又經常以瀕臨財赤作威嚇,寧願設立「未來基金」,將財政盈餘實質投放到海外房地產等高風險項目炒賣,都不願在房屋、教育、醫療、退休等民生事務上擴大社會投資!香港政府,就是把社會民生推向懸崖邊緣的幕後黑手!

青年,活在房屋問題不斷惡化的社會中,備受壓迫。2005年,政府實施歧視性的公屋非長者一人配額及計分制,把單身青年排拒公屋門外。當計分制申請宗數屢破紀錄,政府卻掩耳盜鈴,房委會於上年通過修訂計分制,定期覆核申請者入息及資產,改變計分方式,直接向青年開刀,以截龍、清隊來削減輪候數字,「斬腳趾避沙蟲」。此外,我們留意到,房委會可能會再次提出收緊「富戶」政策,這將直接導致與家人同住公屋的青年,在踏足社會工作後,無端令全家變成富戶,變相逼使年輕人搬出。政府種種「加辣」手段,都在分化繼而拆散家庭,催逼基層和青年無路可走,被迫買樓。現在很多青年因進修,已經背上龐大學債,並面對生活開支不斷上升,再加上買樓,是百上加斤,最終使社會下一代負債纍纍,陷入樓奴人生,加劇社會人與人之間的疏離。

在公屋政策方面,政府過去一直以公屋免租方式紓解民困,但其實一次性措施形同糖衣毒藥,實際上「有加無減」的「可加可減」機制,才是公屋住戶的壓力和困擾根源。因此,只有回復以入息中位數作為住戶負擔能力的租金制定基準,公屋住戶的負擔及壓力問題,才得以真正紓緩!免租一個月的措施亦製造公屋一般住戶、富戶、寬敞戶之間的分化,但政府同時放任房屋商品化、金融化,公屋覓地速度又比賣地予私人發展商慢,令市民以為資源有限,在廣大市民之間挑動矛盾,製造分化。早前施政報告提出的「綠表置居先導計劃」,正正顯示政府意圖逃避興建出租公屋的責任,不但把中低收入家庭推下長期負債的樓奴深淵,更是香港經濟的計時炸彈。

整個官商勾結、地產霸權、金融獨大、財富不均的社會制度,就是為不停製造樓奴的根源;我們認為,只有當房屋不再是投機商品,回復助人安身立命的功用,人人充分享有平等的住屋權,香港才可成為公義的宜居城市。

唯有香港市民團結起來,向政府說不、向地產商說不,使「拒當樓奴」成為一股社會風氣,扭轉社會視房屋為投資商品、反思「樓係要買既」的價值觀;長遠要創造在租/置以外的替代居住模式,例如非商品的社會房屋和合作社房屋,讓人重新安居樂業、過有尊嚴和自主的生活。

我們要求政府:
  • (一)撤銷公屋申請非長者一人配額及計分制,反對定期覆核公屋非長者一人申請者,停止對青年住屋需要的歧視;
  • (二)若房委會再次檢討公屋計分制和「富戶」政策,必須進行公眾諮詢;
  • (三)大量增建公屋,並提高個人及家庭申請公屋的資產與入息限額;
  • (四)反對居屋與市價掛鉤,居屋只可自住或售回政府,不可向市場轉讓或放租;
  • (五)停止任何把房委會/房協等公營機構資產證劵化的研究計劃;
  • (六)恢復包括租金及租住權保障的租務管制,保障租客免受頻繁加租迫遷之苦;
  • (七)停止推行任何慫恿置業的政策,壓抑買樓收租行為(包括收緊投資者取得物業按揭貸款之條件),以免刺激樓價和租金,令地產霸權問題惡化;
  • (八)推行稅制改革,包括徵收資產增值稅、土地/房屋囤積及空置稅,取消一切催谷置業的稅務優惠,節制物業累積和增值,打擊炒風,減低泡沫風險;
  • (九)參考現時海外和過去本地的社會房屋及合作社房屋經驗,在「公屋、居屋、私樓」以外,推行非商品化房屋,確保市民有權參與整個規劃過程,打破地產霸權對市民的控制。

未來我們會堅持約見政府官員,提出有遠景、有計劃的房屋政策及措施之意見;繼續監察政府施政;到不同社區討論房屋政策,與公屋居民討論爭取回復一個可負擔的租金調整機制;研究以社會房屋作為解決住屋問題的出路,切合基層市民和青年的需要。

青年拒當樓奴運動
2015年3月21日


立法會連結:
http://www.legco.gov.hk/yr14-15/chinese/panels/hg/papers/hg20150321cb1-669-8-c.pdf

2015年1月26日 星期一

出售公屋埋下金融危機的炸彈

今年《施政報告》提出把興建中的公屋出售予綠表人士,作為資助出售單位的新模式。《施政報告》發表翌日,房委會資助房屋小組主席黃遠輝發言,指出售公屋的定價將較居屋為低,預計為市價五成。筆者希望指出,這套新政策不但把中低收入家庭推下樓奴的深淵,更是香港經濟的計時炸彈。

我們一直強調居住權是維護市民有尊嚴生活的基本權利,而現時的市場化和高地價政策,把市民的住屋需要與市場投資掛鉤,犠牲了中下階層的居住權。這次出台的出售公屋計劃,表面上是讓中低收入家庭受惠,實際上卻是威逼利誘這些家庭接受遠超他們承受能力的投資風險,來換取安居的權利。當房地產市場失利的時候,這些家庭可能面臨無家可歸的困境。

「市價五成」負擔依然沉重

現時四人家庭申請公屋的入息上限為23,910元,資產上限為455,000元。我們以此為例,估計一下購買出售公屋的負擔。

上星期廣源邨一個單位以實用呎價10,507元成交,雖屬例外高價,但廣源邨樓齡己超過25年,我們且假設出售公屋的市價與之相近,每呎10,000元。一個400呎單位(即人均面積9.29平方米,略低於公屋編配的平均面積)市價將是400萬元,市價五成即為200萬元。

如出售公屋安排與現時綠表居屋按揭安排相同,這個四人家庭獲得九成半按揭分25年供款,首期連同印花稅及律師費約14萬元,簡單裝修姑且算5萬元,共開支19萬元。以現時利息2.3%計算,按揭供款則為每月8,333元;如低息期結束,利率上升至5%,供款將上升至每月11,107元。

換言之,即使達到入息和資產上限,購買出售公屋仍需花費綠表家庭超過四成的積蓄,按揭供款亦至少是他們入息的35%,人均可動用收入餘下每月不足3,900元;如利率回升至5%,更會減至約3,200元。相較之下,去年年底落成的公屋單位每平方米月租68.4元,入住400呎單位租金則為2,541元,人均可動用收入將餘下每月5,342元,較購買公屋多出超過三分之一。

樓價風險如同買60萬股票

除了巨大的開支外,購買公屋亦使迫使綠表家庭承受樓市升跌的風險。雖然物業價格波動一般較股票為低,但購買物業需要以高額借貸支持,半成首期實際上相當於20倍的槓桿比率,即使支付一成首期亦相當於10倍槓桿比率。因此購買公屋的風險,不容忽視。

筆者以過去十年的中原城市領先指數和恆生指數計算每周回報率,得出香港樓價的波動性約為股票的30%。換言之上述綠表四人家庭購買一個200萬元公屋單位所面對的風險,大約相當於購買60萬元股票,是他們年收入的209%以上,亦是原有總資產的132%。如以購買後的資產為基數,扣除印花稅、律師費和裝修開支,他們的資產該餘下36.5萬元,60萬元是總資產的164%。

中低收入家庭承受市場風險的能力較弱,在經濟轉差時更容易首當其衝。換作其他情境,任何人都會反對如此高風險的投資活動。在目前住屋需要往往被市場和投資需求綑綁的環境下,漠視風險大量貸款置業卻被竟視為常態,甚至政府亦以不同的政策慫恿中低收入家庭參與冒險。

次按危機前車可鑑

2008年美國次級按揭引發世界金融危機,最根本的原因之一,正是美國金融機構在房地產市場泡沫下加上政府政策推動,批核了過多超出購買者可承受風險的樓宇按揭。最終美國房地產泡沫爆破,大量按揭無法還款,出現大量銀主盤,進一步使樓價下跌,更多物業變成負資產,最終釀成金融災難,衝擊全球經濟,餘波至今未了。

雖然香港現在的情況不如當年美國嚴重,但樓市泡沫化、政府鼓勵批核按揭貸款等情況,仍是充滿當年的影子。經過2008年深刻的教訓,香港政府若再重蹈當年美國的覆轍,實在愚不可及。歷史已經證明,以不合理的借貸和資助鼓勵低下階層置業,如同在金融市場中埋下計時炸彈。尤其可慮的是,根據現行的資助房屋政策,這些中低收入家庭在購買公屋後,便會永久失去再次租住公屋的資格,政府聲稱以免給予他們「雙重資助」。

假如他們遇到經濟困難被收樓,不但會失去畢生積蓄,更因無法入住公屋,只能訴諸私人租務市場,被迫入住環境惡劣的劏房,甚至無家可歸。不難想像,這時候政府和輿論又會指摘他們自己投資失利,咎由自取,恍若忘記了他們的困境是出售公屋政策造成的必然後果。從供應入手解決住屋問題,把住屋問題去市場化,控制租金和增加公營房屋,才是正道。



參考資料:
香港政府:《二零一五年施政報告》
香港房屋委員會:〈入息及資產限額〉
蘋果日報:〈沙田廣源邨呎價破萬〉,2015年1月14日
蘋果日報:〈沙田水泉澳邨公屋 租金全區最貴〉,2014年9月19日
中原數據:〈中原城市領先指數〉
雅虎財經:〈恆生指數(^HSI)〉

2015年1月8日 星期四

你不知道的《長遠房屋策略2014》(四):歛財的儲備

上篇〈庫房的土地〉提到,對政府來說,房屋是要為庫房和經濟發展服務,住宅用地是要與其他用途土地(例如商業用地)競爭,最能夠「點地成金」的用途,才會獲財政司司長領導的土地供應督導委員會青睞。

土地用途向錢看的後果之一,公屋被理解成一盤蝕本生意。因此,政府在新長策巧立名目,企圖以更多出售資助房屋,取代廉租公共房屋,餵飽庫房之餘,順勢減少對基層和下一代住屋之承擔。

上篇說明政府如何「以地滾錢」,本篇會進一步展示,政府企圖把未來興建公屋的公帑,押注在資本市場「以錢滾錢」。

先賭未來錢

房屋儲備金,就是在「搵地同起屋,最緊要搲銀」的指導思想下誕生。縱使現時政府尚未公佈具體資料,但從已知事實裡可分析出,儲備金很可能延續《長遠財政計劃工作小組報告》勒緊褲頭的方針:

(一)房屋儲備金是由金融管理局負責累積投資收益。即是說,房屋儲備金是與金管局投資表現掛鉤,未來有多少資金支持興建公屋,部份視乎金管局的投資回報。最壞的情況,可能某年房委會欠缺經費興建公屋,但同時金管局投資失利(例如因為金融風暴再臨或外圍環境轉差),使儲備金金額不足以支持全部經費,這樣房委會就可能「有地都無錢起樓」,甚或連累建造業工人失業。因此,公屋輪候家庭和單身人士的「上樓」命運,還有工人的飯碗,已與政府Fund佬業績緊緊扣連。

(二)房屋儲備金首筆270億資金,是來自2014年政府財政儲備的全部投資收益。原本,政府與金管局就(存放在外匯基金的)財政儲備之投資收入,是有分帳安排。外滙基金須根據過去6年投資組合平均回報率,向財政儲備支付費用。例如,2013年外滙基金支付財政儲備費用為368億元(注一)。現在財政司大筆一揮,將2014年「全部」投資收益撥入房屋儲備金,即人為地將本年度的政府收入和盈餘「減少」了。然後,2015年2月底發表的財政預算案,財爺就有藉口,拒絕投放資源改善民生(例如排除設立全民養老金),並繼續囤積巨額財政儲備。

還有,以後房委會尋求政府注資,是向儲備金、而不再是向財政儲備(例如一般收入帳目)申請了,「左袋轉右袋」的效果,令到背後支持房委會的資金池,由原本數以千億計(財政儲備),一下子從頭由270億(房屋儲備金)開始,而未來儲備金額多寡,轉交予金管局投資回報去決定。從此以後,公共房屋開支不再與政府稅收直接相關(利得稅及薪俸稅等收入是撥入一般收入帳目);而現行房委會與政府的分帳安排,包括房委會商用物業盈餘,和居屋/出售公屋賣樓收入,將來亦可能改為直接上繳至儲備金(注二)。

如是者,公營房屋興建數量和進度、公屋居民和輪候人士的居住前途,正式成為調節香港金融體系風險的政策工具。房屋,成為政府推動民生福利金融化的實驗領域。

房屋儲備金,就是借儲蓄之名,行斂財之實。將用於未來興建公屋的公帑,兌換成今天資本市場的籌碼:他日贏得彩金,政府袋住先,然後派彩起樓;但若輸掉本金,累及公營房屋停建或緩建,卻是基層(公屋居民、輪候人士、建造業工人)遭殃先,淪為代罪羔羊。政府一招「儲備」,竟令《長遠房屋策略》變身「長遠賭博攻略」!

賠上住屋權

2014年12月21日,財政司司長曾俊華發表網誌,解釋設立房屋儲備金的三大考慮:

一、避免因注資房委會興建公營房屋,影響到其他公共服務開支;二、避免加重未來政府的財政壓力,因為隨着人口老化,未來政府要面對的財政挑戰會比現時多;三、敦促房委會必須提高成本效益。(注三)

潛台詞是,一、興建公屋與其他公共服務,例如醫療、教育及社會福利等是互相競爭、替代關係,若不設立儲備,增加房屋開支必然以減少其他公共開支為代價;二、未來興建公屋若然動用財政儲備,就是「加重」政府「財政壓力」;三、房委會獲得政府注資的前提,是自己要先想辦法多賺錢(向公屋戶加租,降低「富戶」門檻)、削開支(踢走單身申請者清除公屋需求)、把資產變賣或證券化套現,直至完全無計可施後,才可以問儲備金提款─但提款之前,先押在資本市場賭一賭,貢獻金融業。

政府的腹稿可能是:這邊廂有儲備金斂財,另一邊廂房委會也變賣資產(售予大財團,套現一大筆現金)或證券化(把未來公屋租金,變成投資者攫取的穩定利息收入),以貢獻金融業,簡直一舉兩得!既然十年前有領匯開創先河,政府當然想食過翻尋味!

筆者曾在第一篇開首,指出政府的視野是:「市民能否安居樂業,未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。」(注四) 財爺網誌用了短短數十字,完美體現政府核心價值:政府財政的絕對安全,地產發展和金融中心的至尊地位,是不容摧毀的羅馬。

在金融及地產霸權統治下,政府變成一部專門「點地成金」的製鈔機:維持金融中心地位為管治之本,將土地化成榨取貨幣的寶藏,把房屋變成資產增值的金磚。此所以新長策以「供應主導」為表,包裝一套托市振地產謀略;儲備金以「支持建屋」為名,實質轉嫁政府財政風險予社會大眾,再加大投資注碼。

不幸地,公屋、公屋居民和輪候人士,無論成為政府托市下的祭品,還是投資賭博的犧牲品,都是永遠的輸家,在樓奴旋渦下翻身無望。更可怕的是,他們成為地產金融的眼中釘、無底深潭,欲除之而後快─出租公屋成本高、加租慢、回報低,最好乾脆通通賣掉套現!所以,一定抽秤公屋「富戶」、掃走輪候人士「水分」,他們通通都應該買貴樓!

由官商共謀籌劃的新私有化、金融化計劃,隨時殺到埋身。配以深深嵌入市民意識的「買樓 = 人生意義」霸權文化,公屋居民,以至全港市民的住屋權,岌岌可危矣!


注釋:
一. 〈金管投資穩健 回報一般〉,信報財經新聞,2014-12-19
二. 最終要視乎房委會與政府就財務安排商討的結果。
三. 〈共建我城〉,財政司司長「我的網誌」,2014-12-21
四. 〈托市的居屋〉,惟工新聞,2014-12-29



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員

2015年1月5日 星期一

你不知道的《長遠房屋策略2014》(三):庫房的土地

2014年12月18日,即新長策公佈後兩日,當市民仍在消化新長策晦澀不明的內容時,財政司司長曾俊華,宣佈政府成立「房屋儲備金」,聲稱是為了預防房委會可能因大量興建房屋而出現融資問題,及早在財政上「綢繆」 (注一)。

四天後,特首梁振英參觀新居屋示範單位後說話,也提到:「撥出270億元作為儲備金是說明……興建公屋,尤其是出租用的公共房屋,特區政府的財政負擔是特別重的……出租公屋的租金,那個補貼的幅度亦是相當大的……因此特區政府要作出一個比較大的一個撥備,成立一個儲備金。」 (注二)

財政司與特首前呼後應,十年建屋計劃的焦點,在「搵地」之上再加「搵錢」。特首的說法更彰顯政府視興建房屋,尤其是公屋,是倒錢落氹。因此,能發市賺錢、連本帶利回饋庫房的土地,例如天價居屋和私樓,才算生財工具;無利可圖的土地,例如與基層命脈緊扣的廉租公屋,就是公共財政的負擔、金融穩定的絆腳石。

《長策》系列第三及四篇將說明,政府如何利用儲備斂財。

點地成金魔術棒

新長策雖然沒有提及成立房屋儲備金,但至少有兩處內容,間接顯示出政府「套地生財」振庫房的慾望:

(一)新長策透露政府架構中,以財政司為主席的「土地供應督導委員會」為最具決定性的機關:

土地供應督導委員會由財政司司長出任主席,負責全面統籌各種不同用途(包括房屋)土地的開發和供應計劃。該委員會提供一個平台,解決跨決策局和跨部門之間影響個別房屋用地供應的事宜(例如提供基建和設施)。(第3.14段)

附件中詳列該委員會的成員名單,涉及一司(財政司)四局(財經事務及庫務局、發展局、環保局和運輸及房屋局)長,比其他機關都要關鍵。而且,職權範圍更指明,該委員會負責:「累積一定面積的土地儲備,供日後批地之用」及「在物色公私營房屋土地供應時選擇最佳方案」(注三) 。

你以為政府會最優先興建公屋?很不幸,政府根本念念不忘囤積、開發大批土地,去發展商業區、甲級寫字樓、零售商場、活化工廈及大白象基建,這才能「維持本港競爭力」!每多一塊土地劃成住宅用途,特別是公屋,就少一塊能「點地成金」的商業用地。就算有一塊住宅地,政府在選擇「最佳方案」時,難道不考慮「最賺錢方案」,為庫房進帳嗎?

委員會由財政司把關做主席,就是提醒香港市民:政府要牢牢緊握「化土地為金幣」這支政策「魔術棒」!

賣地賣樓現金流

(二)為了保持其他「不同用途」土地的「競爭力」,政府需要為興建公屋吹淡風。首先,2014年3月,庫務局發表《長遠財政計劃工作小組報告》(下稱《報告》),以人口老化為藉口,威嚇市民政府最快七年後出現結構性赤字,更諉過房委會因公屋加租緩慢,而陷入巨額「經費短缺」困境;《報告》建議政府在坐擁7,000億財政儲備下,嚴格控制公共開支,要求房委會「減輕政府的長遠財政壓力」,甚至考慮將其資產證券化。

然後,《報告》直接深刻影響新長策的推算。作為補充報告的《截至2014年12月的最新推行進度》中,添加了全球經濟放緩和美國加息的因素,以及藉辭人口老化,指未來香港經濟增長會少於新長策原本的推算,因此:

……當經濟增長減慢,住戶組成及房屋需求亦會隨之減少。……在推算房屋需求時,我們有理由採納推算範圍的下限(註:430,220間房屋),而非中點數(463,500間)(第9段)

最終,政府認為外圍環境非常不明朗,因此依然採用推算範圍的中點數,使供應目標數量維持在480,000間,而非448,000間(或更少)。有趣的是,政府認為採用中點數是「保守的方法」。這意味著,政府認為定一個更低的供應目標,才不算保守(甚至是進取?)。

囤積土地儲備、威嚇赤字在即、指控房委會拖累政府財政、壓低新長策供應目標……政府的潛台詞就是:土地乃庫房命脈、官僚的長糧、政府的存在條件,所以荷包絕對大過天,千祈唔好做賠本生意——即是興建出租公屋——避免「填氹」。

政府自相矛盾在於,明知香港市民居住環境日趨惡劣,對公屋需求不斷增加,但又不想把土地「浪費」在租金回報及加租幅度如此低、如此慢的公屋上,於是,新長策不斷鑽空子,擬「進一步豐富資助自置居所的形式」(第5.3段),及「維持公屋和資助出售單位之間的互換性」(第5.4段),最好是居屋、出售公屋、新類型資助出售房屋多管齊下,兼隨時「吞併」出租公屋的供應量。

有樓?梗係賣!賣樓收入一筆過,現金滾滾回庫房。居屋和出售公屋可以令政府少填一點氹,又可以托市;市旺了,水漲船高,私樓更貴,炒得火熱,繼而再為庫房錦上添花(地價、物業印花稅收入等),最終官商win-win齊齊笑嘻嘻!

基層和青年,你想增建廉租公屋?想快點上樓?政府可能同你講:「行開啦!」


注釋:
一. 《政府設立「房屋儲備金」配合公營房屋供應目標》,政府新聞公報,2014-12-18
二. 《行政長官會見傳媒談話全文》,政府新聞公報,2014-12-22
三. 《長遠房屋策略2014》附件,P.46