今年《施政報告》提出把興建中的公屋出售予綠表人士，作為資助出售單位的新模式。《施政報告》發表翌日，房委會資助房屋小組主席黃遠輝發言，指出售公屋的定價將較居屋為低，預計為市價五成。筆者希望指出，這套新政策不但把中低收入家庭推下樓奴的深淵，更是香港經濟的計時炸彈。
我們一直強調居住權是維護市民有尊嚴生活的基本權利，而現時的市場化和高地價政策，把市民的住屋需要與市場投資掛鉤，犠牲了中下階層的居住權。這次出台的出售公屋計劃，表面上是讓中低收入家庭受惠，實際上卻是威逼利誘這些家庭接受遠超他們承受能力的投資風險，來換取安居的權利。當房地產市場失利的時候，這些家庭可能面臨無家可歸的困境。
「市價五成」負擔依然沉重
現時四人家庭申請公屋的入息上限為23,910元，資產上限為455,000元。我們以此為例，估計一下購買出售公屋的負擔。
上星期廣源邨一個單位以實用呎價10,507元成交，雖屬例外高價，但廣源邨樓齡己超過25年，我們且假設出售公屋的市價與之相近，每呎10,000元。一個400呎單位（即人均面積9.29平方米，略低於公屋編配的平均面積）市價將是400萬元，市價五成即為200萬元。
如出售公屋安排與現時綠表居屋按揭安排相同，這個四人家庭獲得九成半按揭分25年供款，首期連同印花稅及律師費約14萬元，簡單裝修姑且算5萬元，共開支19萬元。以現時利息2.3%計算，按揭供款則為每月8,333元；如低息期結束，利率上升至5%，供款將上升至每月11,107元。
換言之，即使達到入息和資產上限，購買出售公屋仍需花費綠表家庭超過四成的積蓄，按揭供款亦至少是他們入息的35%，人均可動用收入餘下每月不足3,900元；如利率回升至5%，更會減至約3,200元。相較之下，去年年底落成的公屋單位每平方米月租68.4元，入住400呎單位租金則為2,541元，人均可動用收入將餘下每月5,342元，較購買公屋多出超過三分之一。
樓價風險如同買60萬股票
除了巨大的開支外，購買公屋亦使迫使綠表家庭承受樓市升跌的風險。雖然物業價格波動一般較股票為低，但購買物業需要以高額借貸支持，半成首期實際上相當於20倍的槓桿比率，即使支付一成首期亦相當於10倍槓桿比率。因此購買公屋的風險，不容忽視。
筆者以過去十年的中原城市領先指數和恆生指數計算每周回報率，得出香港樓價的波動性約為股票的30%。換言之上述綠表四人家庭購買一個200萬元公屋單位所面對的風險，大約相當於購買60萬元股票，是他們年收入的209%以上，亦是原有總資產的132%。如以購買後的資產為基數，扣除印花稅、律師費和裝修開支，他們的資產該餘下36.5萬元，60萬元是總資產的164%。
中低收入家庭承受市場風險的能力較弱，在經濟轉差時更容易首當其衝。換作其他情境，任何人都會反對如此高風險的投資活動。在目前住屋需要往往被市場和投資需求綑綁的環境下，漠視風險大量貸款置業卻被竟視為常態，甚至政府亦以不同的政策慫恿中低收入家庭參與冒險。
次按危機前車可鑑
2008年美國次級按揭引發世界金融危機，最根本的原因之一，正是美國金融機構在房地產市場泡沫下加上政府政策推動，批核了過多超出購買者可承受風險的樓宇按揭。最終美國房地產泡沫爆破，大量按揭無法還款，出現大量銀主盤，進一步使樓價下跌，更多物業變成負資產，最終釀成金融災難，衝擊全球經濟，餘波至今未了。
雖然香港現在的情況不如當年美國嚴重，但樓市泡沫化、政府鼓勵批核按揭貸款等情況，仍是充滿當年的影子。經過2008年深刻的教訓，香港政府若再重蹈當年美國的覆轍，實在愚不可及。歷史已經證明，以不合理的借貸和資助鼓勵低下階層置業，如同在金融市場中埋下計時炸彈。尤其可慮的是，根據現行的資助房屋政策，這些中低收入家庭在購買公屋後，便會永久失去再次租住公屋的資格，政府聲稱以免給予他們「雙重資助」。
假如他們遇到經濟困難被收樓，不但會失去畢生積蓄，更因無法入住公屋，只能訴諸私人租務市場，被迫入住環境惡劣的劏房，甚至無家可歸。不難想像，這時候政府和輿論又會指摘他們自己投資失利，咎由自取，恍若忘記了他們的困境是出售公屋政策造成的必然後果。從供應入手解決住屋問題，把住屋問題去市場化，控制租金和增加公營房屋，才是正道。
參考資料：
香港政府：《二零一五年施政報告》
香港房屋委員會：〈入息及資產限額〉
蘋果日報：〈沙田廣源邨呎價破萬〉，2015年1月14日
蘋果日報：〈沙田水泉澳邨公屋 租金全區最貴〉，2014年9月19日
中原數據：〈中原城市領先指數〉
雅虎財經：〈恆生指數(^HSI)〉
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