「逆按揭」：政府和銀行對樓奴跨世代的剝削

政府近期進行退休保障公眾諮詢，當中的操作如何胡鬧和扭曲事實，很多文章和新聞都有評論，在此不作詳述。值得注意的是，政府在是次諮詢中，指應討論其他退休保障支柱是否有改善空間，並提出以「逆按揭」作為解決長者退休後的長壽和投資風險的一種方法（注一）。而在新一份財政預算案中，政府更把「逆按揭」進一步擴展至未補地價的資助房屋（注二）。

究竟「逆按揭」是什麼？「逆按揭」官方名稱為「安老按揭計劃」（注三），屬於一種貸款安排，讓借款人可以利用住宅物業作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人將仍然是物業的業主，並可繼續安居於該物業直至百年歸老。於安老按揭貸款終止時，借款人（或繼承人）可優先全數清還安老按揭貸款以贖回物業。如果借款人（或繼承人）選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。

這樣的安排，好像十分理想，但只要想深一層，無樓的基層市民怎樣辦？有樓就可以安老，無樓的話，就不好意思了。

此外，「逆按揭」能夠提取的貸款，取決於申請「逆按揭」時的樓價。即是說，能夠用於安老的資金，取決於申請時的市場狀況。你必須在合適的時間退休，否則，退休時遇上經濟不境或樓價泡沫爆破，所得的安老資金便大大減少。所謂的投資風險，其實依然存在。

再看多一點，觀乎整個「逆按揭」的運作，其實牽涉了兩個機構——由政府通過外匯基金全資擁有的按揭證券公司（注四），以及銀行。在商業和可持續運作的角度去看，這兩個機構推行「逆按揭」，必須要有盈利，絶不能做蝕本生意。因此，借款人（或繼承人）在贖回物業時必須付出相當的利息。而在不贖回物業的情況下，銀行亦會盡量以較佳的價錢去出售持有的物業。按揭證券公司總裁李令翔早前便表示，業務必須有資本支持，日後或需要加價，以及研究能否把業務證券化等（注五）。

在這裡可以看到，「逆按揭」這種安老的方式，其實是建基於房屋投資炒賣的遊戲上，必須要有一個不斷上升的房屋市場承托。只要樓市增長追不上「逆按揭」的營運成本和長壽風險，「逆按揭」便會爆煲，連樓市崩潰都不用！

說穿了，所謂的「逆按揭」，根本是一種借安老來托市的工具。

更可怕的是，政府推動的「逆按揭」，根本是在建構一種對樓奴跨世代的剝削，從制度上進一步讓政府和銀行群起啃食長者和年輕人的未來以自肥。把上一代的安老基本需要、房屋的投資需要和下一代的基本住屋需要捆綁在一起，最後只會在有樓的長者和年輕的無樓者之間製造更多的矛盾，以這種矛盾來脅迫年輕人就範，甘願成為樓奴以讓「逆按揭」持續運作。扶貧委員會主席林鄭月娥在退休保障公眾諮詢中，祭出由現時的年輕人來供款支持年老的長者是否合符公義的說法，不知道她又會如何看待「逆按揭」這個讓政府和銀行剝削樓奴跨世代的公義問題？


注釋：
一. 〈林鄭指養老金外 應商其他退保支柱改善空間〉，《無綫新聞》，2016年1月2日。
二. 〈消息：研究逆按揭擴至未補價居屋〉，《now新聞》，2016年2月20日。
三. 見香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」網頁。
四. 見香港按揭證券有限公司網站「公司管治」一欄。
五. 〈安老按揭去年申請增八成〉，《財華網》，2016年2月1日。


鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員