今年《施政報告》提出把興建中的公屋出售予綠表人士，作為資助出售單位的新模式。《施政報告》發表翌日，房委會資助房屋小組主席黃遠輝發言，指出售公屋的定價將較居屋為低，預計為市價五成。筆者希望指出，這套新政策不但把中低收入家庭推下樓奴的深淵，更是香港經濟的計時炸彈。
我們一直強調居住權是維護市民有尊嚴生活的基本權利，而現時的市場化和高地價政策，把市民的住屋需要與市場投資掛鉤，犠牲了中下階層的居住權。這次出台的出售公屋計劃，表面上是讓中低收入家庭受惠，實際上卻是威逼利誘這些家庭接受遠超他們承受能力的投資風險，來換取安居的權利。當房地產市場失利的時候，這些家庭可能面臨無家可歸的困境。
「市價五成」負擔依然沉重
現時四人家庭申請公屋的入息上限為23,910元，資產上限為455,000元。我們以此為例，估計一下購買出售公屋的負擔。
上星期廣源邨一個單位以實用呎價10,507元成交，雖屬例外高價，但廣源邨樓齡己超過25年，我們且假設出售公屋的市價與之相近，每呎10,000元。一個400呎單位（即人均面積9.29平方米，略低於公屋編配的平均面積）市價將是400萬元，市價五成即為200萬元。
如出售公屋安排與現時綠表居屋按揭安排相同，這個四人家庭獲得九成半按揭分25年供款，首期連同印花稅及律師費約14萬元，簡單裝修姑且算5萬元，共開支19萬元。以現時利息2.3%計算，按揭供款則為每月8,333元；如低息期結束，利率上升至5%，供款將上升至每月11,107元。
換言之，即使達到入息和資產上限，購買出售公屋仍需花費綠表家庭超過四成的積蓄，按揭供款亦至少是他們入息的35%，人均可動用收入餘下每月不足3,900元；如利率回升至5%，更會減至約3,200元。相較之下，去年年底落成的公屋單位每平方米月租68.4元，入住400呎單位租金則為2,541元，人均可動用收入將餘下每月5,342元，較購買公屋多出超過三分之一。
樓價風險如同買60萬股票
除了巨大的開支外，購買公屋亦使迫使綠表家庭承受樓市升跌的風險。雖然物業價格波動一般較股票為低，但購買物業需要以高額借貸支持，半成首期實際上相當於20倍的槓桿比率，即使支付一成首期亦相當於10倍槓桿比率。因此購買公屋的風險，不容忽視。
筆者以過去十年的中原城市領先指數和恆生指數計算每周回報率，得出香港樓價的波動性約為股票的30%。換言之上述綠表四人家庭購買一個200萬元公屋單位所面對的風險，大約相當於購買60萬元股票，是他們年收入的209%以上，亦是原有總資產的132%。如以購買後的資產為基數，扣除印花稅、律師費和裝修開支，他們的資產該餘下36.5萬元，60萬元是總資產的164%。
中低收入家庭承受市場風險的能力較弱，在經濟轉差時更容易首當其衝。換作其他情境，任何人都會反對如此高風險的投資活動。在目前住屋需要往往被市場和投資需求綑綁的環境下，漠視風險大量貸款置業卻被竟視為常態，甚至政府亦以不同的政策慫恿中低收入家庭參與冒險。
次按危機前車可鑑
2008年美國次級按揭引發世界金融危機，最根本的原因之一，正是美國金融機構在房地產市場泡沫下加上政府政策推動，批核了過多超出購買者可承受風險的樓宇按揭。最終美國房地產泡沫爆破，大量按揭無法還款，出現大量銀主盤，進一步使樓價下跌，更多物業變成負資產，最終釀成金融災難，衝擊全球經濟，餘波至今未了。
雖然香港現在的情況不如當年美國嚴重，但樓市泡沫化、政府鼓勵批核按揭貸款等情況，仍是充滿當年的影子。經過2008年深刻的教訓，香港政府若再重蹈當年美國的覆轍，實在愚不可及。歷史已經證明，以不合理的借貸和資助鼓勵低下階層置業，如同在金融市場中埋下計時炸彈。尤其可慮的是，根據現行的資助房屋政策，這些中低收入家庭在購買公屋後，便會永久失去再次租住公屋的資格，政府聲稱以免給予他們「雙重資助」。
假如他們遇到經濟困難被收樓，不但會失去畢生積蓄，更因無法入住公屋，只能訴諸私人租務市場，被迫入住環境惡劣的劏房，甚至無家可歸。不難想像，這時候政府和輿論又會指摘他們自己投資失利，咎由自取，恍若忘記了他們的困境是出售公屋政策造成的必然後果。從供應入手解決住屋問題，把住屋問題去市場化，控制租金和增加公營房屋，才是正道。
參考資料：
香港政府：《二零一五年施政報告》
香港房屋委員會：〈入息及資產限額〉
蘋果日報：〈沙田廣源邨呎價破萬〉，2015年1月14日
蘋果日報：〈沙田水泉澳邨公屋 租金全區最貴〉，2014年9月19日
中原數據：〈中原城市領先指數〉
雅虎財經：〈恆生指數(^HSI)〉
2015年1月26日 星期一
2015年1月8日 星期四
你不知道的《長遠房屋策略2014》（四）：歛財的儲備
上篇〈庫房的土地〉提到，對政府來說，房屋是要為庫房和經濟發展服務，住宅用地是要與其他用途土地（例如商業用地）競爭，最能夠「點地成金」的用途，才會獲財政司司長領導的土地供應督導委員會青睞。
土地用途向錢看的後果之一，公屋被理解成一盤蝕本生意。因此，政府在新長策巧立名目，企圖以更多出售資助房屋，取代廉租公共房屋，餵飽庫房之餘，順勢減少對基層和下一代住屋之承擔。
上篇說明政府如何「以地滾錢」，本篇會進一步展示，政府企圖把未來興建公屋的公帑，押注在資本市場「以錢滾錢」。
先賭未來錢
房屋儲備金，就是在「搵地同起屋，最緊要搲銀」的指導思想下誕生。縱使現時政府尚未公佈具體資料，但從已知事實裡可分析出，儲備金很可能延續《長遠財政計劃工作小組報告》勒緊褲頭的方針：
（一）房屋儲備金是由金融管理局負責累積投資收益。即是說，房屋儲備金是與金管局投資表現掛鉤，未來有多少資金支持興建公屋，部份視乎金管局的投資回報。最壞的情況，可能某年房委會欠缺經費興建公屋，但同時金管局投資失利（例如因為金融風暴再臨或外圍環境轉差），使儲備金金額不足以支持全部經費，這樣房委會就可能「有地都無錢起樓」，甚或連累建造業工人失業。因此，公屋輪候家庭和單身人士的「上樓」命運，還有工人的飯碗，已與政府Fund佬業績緊緊扣連。
（二）房屋儲備金首筆270億資金，是來自2014年政府財政儲備的全部投資收益。原本，政府與金管局就（存放在外匯基金的）財政儲備之投資收入，是有分帳安排。外滙基金須根據過去6年投資組合平均回報率，向財政儲備支付費用。例如，2013年外滙基金支付財政儲備費用為368億元（注一）。現在財政司大筆一揮，將2014年「全部」投資收益撥入房屋儲備金，即人為地將本年度的政府收入和盈餘「減少」了。然後，2015年2月底發表的財政預算案，財爺就有藉口，拒絕投放資源改善民生（例如排除設立全民養老金），並繼續囤積巨額財政儲備。
還有，以後房委會尋求政府注資，是向儲備金、而不再是向財政儲備（例如一般收入帳目）申請了，「左袋轉右袋」的效果，令到背後支持房委會的資金池，由原本數以千億計（財政儲備），一下子從頭由270億（房屋儲備金）開始，而未來儲備金額多寡，轉交予金管局投資回報去決定。從此以後，公共房屋開支不再與政府稅收直接相關（利得稅及薪俸稅等收入是撥入一般收入帳目）；而現行房委會與政府的分帳安排，包括房委會商用物業盈餘，和居屋／出售公屋賣樓收入，將來亦可能改為直接上繳至儲備金（注二）。
如是者，公營房屋興建數量和進度、公屋居民和輪候人士的居住前途，正式成為調節香港金融體系風險的政策工具。房屋，成為政府推動民生福利金融化的實驗領域。
房屋儲備金，就是借儲蓄之名，行斂財之實。將用於未來興建公屋的公帑，兌換成今天資本市場的籌碼：他日贏得彩金，政府袋住先，然後派彩起樓；但若輸掉本金，累及公營房屋停建或緩建，卻是基層（公屋居民、輪候人士、建造業工人）遭殃先，淪為代罪羔羊。政府一招「儲備」，竟令《長遠房屋策略》變身「長遠賭博攻略」！
賠上住屋權
2014年12月21日，財政司司長曾俊華發表網誌，解釋設立房屋儲備金的三大考慮：
潛台詞是，一、興建公屋與其他公共服務，例如醫療、教育及社會福利等是互相競爭、替代關係，若不設立儲備，增加房屋開支必然以減少其他公共開支為代價；二、未來興建公屋若然動用財政儲備，就是「加重」政府「財政壓力」；三、房委會獲得政府注資的前提，是自己要先想辦法多賺錢（向公屋戶加租，降低「富戶」門檻）、削開支（踢走單身申請者清除公屋需求）、把資產變賣或證券化套現，直至完全無計可施後，才可以問儲備金提款─但提款之前，先押在資本市場賭一賭，貢獻金融業。
政府的腹稿可能是：這邊廂有儲備金斂財，另一邊廂房委會也變賣資產（售予大財團，套現一大筆現金）或證券化（把未來公屋租金，變成投資者攫取的穩定利息收入），以貢獻金融業，簡直一舉兩得！既然十年前有領匯開創先河，政府當然想食過翻尋味！
筆者曾在第一篇開首，指出政府的視野是：「市民能否安居樂業，未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。」（注四） 財爺網誌用了短短數十字，完美體現政府核心價值：政府財政的絕對安全，地產發展和金融中心的至尊地位，是不容摧毀的羅馬。
在金融及地產霸權統治下，政府變成一部專門「點地成金」的製鈔機：維持金融中心地位為管治之本，將土地化成榨取貨幣的寶藏，把房屋變成資產增值的金磚。此所以新長策以「供應主導」為表，包裝一套托市振地產謀略；儲備金以「支持建屋」為名，實質轉嫁政府財政風險予社會大眾，再加大投資注碼。
不幸地，公屋、公屋居民和輪候人士，無論成為政府托市下的祭品，還是投資賭博的犧牲品，都是永遠的輸家，在樓奴旋渦下翻身無望。更可怕的是，他們成為地產金融的眼中釘、無底深潭，欲除之而後快─出租公屋成本高、加租慢、回報低，最好乾脆通通賣掉套現！所以，一定抽秤公屋「富戶」、掃走輪候人士「水分」，他們通通都應該買貴樓！
由官商共謀籌劃的新私有化、金融化計劃，隨時殺到埋身。配以深深嵌入市民意識的「買樓 ＝ 人生意義」霸權文化，公屋居民，以至全港市民的住屋權，岌岌可危矣！
注釋：
一. 〈金管投資穩健 回報一般〉，信報財經新聞，2014-12-19
二. 最終要視乎房委會與政府就財務安排商討的結果。
三. 〈共建我城〉，財政司司長「我的網誌」，2014-12-21
四. 〈托市的居屋〉，惟工新聞，2014-12-29
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
土地用途向錢看的後果之一，公屋被理解成一盤蝕本生意。因此，政府在新長策巧立名目，企圖以更多出售資助房屋，取代廉租公共房屋，餵飽庫房之餘，順勢減少對基層和下一代住屋之承擔。
上篇說明政府如何「以地滾錢」，本篇會進一步展示，政府企圖把未來興建公屋的公帑，押注在資本市場「以錢滾錢」。
先賭未來錢
房屋儲備金，就是在「搵地同起屋，最緊要搲銀」的指導思想下誕生。縱使現時政府尚未公佈具體資料，但從已知事實裡可分析出，儲備金很可能延續《長遠財政計劃工作小組報告》勒緊褲頭的方針：
（一）房屋儲備金是由金融管理局負責累積投資收益。即是說，房屋儲備金是與金管局投資表現掛鉤，未來有多少資金支持興建公屋，部份視乎金管局的投資回報。最壞的情況，可能某年房委會欠缺經費興建公屋，但同時金管局投資失利（例如因為金融風暴再臨或外圍環境轉差），使儲備金金額不足以支持全部經費，這樣房委會就可能「有地都無錢起樓」，甚或連累建造業工人失業。因此，公屋輪候家庭和單身人士的「上樓」命運，還有工人的飯碗，已與政府Fund佬業績緊緊扣連。
（二）房屋儲備金首筆270億資金，是來自2014年政府財政儲備的全部投資收益。原本，政府與金管局就（存放在外匯基金的）財政儲備之投資收入，是有分帳安排。外滙基金須根據過去6年投資組合平均回報率，向財政儲備支付費用。例如，2013年外滙基金支付財政儲備費用為368億元（注一）。現在財政司大筆一揮，將2014年「全部」投資收益撥入房屋儲備金，即人為地將本年度的政府收入和盈餘「減少」了。然後，2015年2月底發表的財政預算案，財爺就有藉口，拒絕投放資源改善民生（例如排除設立全民養老金），並繼續囤積巨額財政儲備。
還有，以後房委會尋求政府注資，是向儲備金、而不再是向財政儲備（例如一般收入帳目）申請了，「左袋轉右袋」的效果，令到背後支持房委會的資金池，由原本數以千億計（財政儲備），一下子從頭由270億（房屋儲備金）開始，而未來儲備金額多寡，轉交予金管局投資回報去決定。從此以後，公共房屋開支不再與政府稅收直接相關（利得稅及薪俸稅等收入是撥入一般收入帳目）；而現行房委會與政府的分帳安排，包括房委會商用物業盈餘，和居屋／出售公屋賣樓收入，將來亦可能改為直接上繳至儲備金（注二）。
如是者，公營房屋興建數量和進度、公屋居民和輪候人士的居住前途，正式成為調節香港金融體系風險的政策工具。房屋，成為政府推動民生福利金融化的實驗領域。
房屋儲備金，就是借儲蓄之名，行斂財之實。將用於未來興建公屋的公帑，兌換成今天資本市場的籌碼：他日贏得彩金，政府袋住先，然後派彩起樓；但若輸掉本金，累及公營房屋停建或緩建，卻是基層（公屋居民、輪候人士、建造業工人）遭殃先，淪為代罪羔羊。政府一招「儲備」，竟令《長遠房屋策略》變身「長遠賭博攻略」！
賠上住屋權
2014年12月21日，財政司司長曾俊華發表網誌，解釋設立房屋儲備金的三大考慮：
一、避免因注資房委會興建公營房屋，影響到其他公共服務開支；二、避免加重未來政府的財政壓力，因為隨着人口老化，未來政府要面對的財政挑戰會比現時多；三、敦促房委會必須提高成本效益。（注三）
潛台詞是，一、興建公屋與其他公共服務，例如醫療、教育及社會福利等是互相競爭、替代關係，若不設立儲備，增加房屋開支必然以減少其他公共開支為代價；二、未來興建公屋若然動用財政儲備，就是「加重」政府「財政壓力」；三、房委會獲得政府注資的前提，是自己要先想辦法多賺錢（向公屋戶加租，降低「富戶」門檻）、削開支（踢走單身申請者清除公屋需求）、把資產變賣或證券化套現，直至完全無計可施後，才可以問儲備金提款─但提款之前，先押在資本市場賭一賭，貢獻金融業。
政府的腹稿可能是：這邊廂有儲備金斂財，另一邊廂房委會也變賣資產（售予大財團，套現一大筆現金）或證券化（把未來公屋租金，變成投資者攫取的穩定利息收入），以貢獻金融業，簡直一舉兩得！既然十年前有領匯開創先河，政府當然想食過翻尋味！
筆者曾在第一篇開首，指出政府的視野是：「市民能否安居樂業，未必及得上政府財政穩健、地產商業績和金融系統穩定那麼重要。」（注四） 財爺網誌用了短短數十字，完美體現政府核心價值：政府財政的絕對安全，地產發展和金融中心的至尊地位，是不容摧毀的羅馬。
在金融及地產霸權統治下，政府變成一部專門「點地成金」的製鈔機：維持金融中心地位為管治之本，將土地化成榨取貨幣的寶藏，把房屋變成資產增值的金磚。此所以新長策以「供應主導」為表，包裝一套托市振地產謀略；儲備金以「支持建屋」為名，實質轉嫁政府財政風險予社會大眾，再加大投資注碼。
不幸地，公屋、公屋居民和輪候人士，無論成為政府托市下的祭品，還是投資賭博的犧牲品，都是永遠的輸家，在樓奴旋渦下翻身無望。更可怕的是，他們成為地產金融的眼中釘、無底深潭，欲除之而後快─出租公屋成本高、加租慢、回報低，最好乾脆通通賣掉套現！所以，一定抽秤公屋「富戶」、掃走輪候人士「水分」，他們通通都應該買貴樓！
由官商共謀籌劃的新私有化、金融化計劃，隨時殺到埋身。配以深深嵌入市民意識的「買樓 ＝ 人生意義」霸權文化，公屋居民，以至全港市民的住屋權，岌岌可危矣！
注釋：
一. 〈金管投資穩健 回報一般〉，信報財經新聞，2014-12-19
二. 最終要視乎房委會與政府就財務安排商討的結果。
三. 〈共建我城〉，財政司司長「我的網誌」，2014-12-21
四. 〈托市的居屋〉，惟工新聞，2014-12-29
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
2015年1月5日 星期一
你不知道的《長遠房屋策略2014》（三）：庫房的土地
2014年12月18日，即新長策公佈後兩日，當市民仍在消化新長策晦澀不明的內容時，財政司司長曾俊華，宣佈政府成立「房屋儲備金」，聲稱是為了預防房委會可能因大量興建房屋而出現融資問題，及早在財政上「綢繆」 （注一）。
四天後，特首梁振英參觀新居屋示範單位後說話，也提到：「撥出270億元作為儲備金是說明……興建公屋，尤其是出租用的公共房屋，特區政府的財政負擔是特別重的……出租公屋的租金，那個補貼的幅度亦是相當大的……因此特區政府要作出一個比較大的一個撥備，成立一個儲備金。」 （注二）
財政司與特首前呼後應，十年建屋計劃的焦點，在「搵地」之上再加「搵錢」。特首的說法更彰顯政府視興建房屋，尤其是公屋，是倒錢落氹。因此，能發市賺錢、連本帶利回饋庫房的土地，例如天價居屋和私樓，才算生財工具；無利可圖的土地，例如與基層命脈緊扣的廉租公屋，就是公共財政的負擔、金融穩定的絆腳石。
《長策》系列第三及四篇將說明，政府如何利用儲備斂財。
點地成金魔術棒
新長策雖然沒有提及成立房屋儲備金，但至少有兩處內容，間接顯示出政府「套地生財」振庫房的慾望：
（一）新長策透露政府架構中，以財政司為主席的「土地供應督導委員會」為最具決定性的機關：
附件中詳列該委員會的成員名單，涉及一司（財政司）四局（財經事務及庫務局、發展局、環保局和運輸及房屋局）長，比其他機關都要關鍵。而且，職權範圍更指明，該委員會負責：「累積一定面積的土地儲備，供日後批地之用」及「在物色公私營房屋土地供應時選擇最佳方案」（注三） 。
你以為政府會最優先興建公屋？很不幸，政府根本念念不忘囤積、開發大批土地，去發展商業區、甲級寫字樓、零售商場、活化工廈及大白象基建，這才能「維持本港競爭力」！每多一塊土地劃成住宅用途，特別是公屋，就少一塊能「點地成金」的商業用地。就算有一塊住宅地，政府在選擇「最佳方案」時，難道不考慮「最賺錢方案」，為庫房進帳嗎？
委員會由財政司把關做主席，就是提醒香港市民：政府要牢牢緊握「化土地為金幣」這支政策「魔術棒」！
賣地賣樓現金流
（二）為了保持其他「不同用途」土地的「競爭力」，政府需要為興建公屋吹淡風。首先，2014年3月，庫務局發表《長遠財政計劃工作小組報告》（下稱《報告》），以人口老化為藉口，威嚇市民政府最快七年後出現結構性赤字，更諉過房委會因公屋加租緩慢，而陷入巨額「經費短缺」困境；《報告》建議政府在坐擁7,000億財政儲備下，嚴格控制公共開支，要求房委會「減輕政府的長遠財政壓力」，甚至考慮將其資產證券化。
然後，《報告》直接深刻影響新長策的推算。作為補充報告的《截至2014年12月的最新推行進度》中，添加了全球經濟放緩和美國加息的因素，以及藉辭人口老化，指未來香港經濟增長會少於新長策原本的推算，因此：
最終，政府認為外圍環境非常不明朗，因此依然採用推算範圍的中點數，使供應目標數量維持在480,000間，而非448,000間（或更少）。有趣的是，政府認為採用中點數是「保守的方法」。這意味著，政府認為定一個更低的供應目標，才不算保守（甚至是進取？）。
囤積土地儲備、威嚇赤字在即、指控房委會拖累政府財政、壓低新長策供應目標……政府的潛台詞就是：土地乃庫房命脈、官僚的長糧、政府的存在條件，所以荷包絕對大過天，千祈唔好做賠本生意——即是興建出租公屋——避免「填氹」。
政府自相矛盾在於，明知香港市民居住環境日趨惡劣，對公屋需求不斷增加，但又不想把土地「浪費」在租金回報及加租幅度如此低、如此慢的公屋上，於是，新長策不斷鑽空子，擬「進一步豐富資助自置居所的形式」（第5.3段），及「維持公屋和資助出售單位之間的互換性」（第5.4段），最好是居屋、出售公屋、新類型資助出售房屋多管齊下，兼隨時「吞併」出租公屋的供應量。
有樓？梗係賣！賣樓收入一筆過，現金滾滾回庫房。居屋和出售公屋可以令政府少填一點氹，又可以托市；市旺了，水漲船高，私樓更貴，炒得火熱，繼而再為庫房錦上添花（地價、物業印花稅收入等），最終官商win-win齊齊笑嘻嘻！
基層和青年，你想增建廉租公屋？想快點上樓？政府可能同你講：「行開啦！」
注釋：
一. 《政府設立「房屋儲備金」配合公營房屋供應目標》，政府新聞公報，2014-12-18
二. 《行政長官會見傳媒談話全文》，政府新聞公報，2014-12-22
三. 《長遠房屋策略2014》附件，P.46
四天後，特首梁振英參觀新居屋示範單位後說話，也提到：「撥出270億元作為儲備金是說明……興建公屋，尤其是出租用的公共房屋，特區政府的財政負擔是特別重的……出租公屋的租金，那個補貼的幅度亦是相當大的……因此特區政府要作出一個比較大的一個撥備，成立一個儲備金。」 （注二）
財政司與特首前呼後應，十年建屋計劃的焦點，在「搵地」之上再加「搵錢」。特首的說法更彰顯政府視興建房屋，尤其是公屋，是倒錢落氹。因此，能發市賺錢、連本帶利回饋庫房的土地，例如天價居屋和私樓，才算生財工具；無利可圖的土地，例如與基層命脈緊扣的廉租公屋，就是公共財政的負擔、金融穩定的絆腳石。
《長策》系列第三及四篇將說明，政府如何利用儲備斂財。
點地成金魔術棒
新長策雖然沒有提及成立房屋儲備金，但至少有兩處內容，間接顯示出政府「套地生財」振庫房的慾望：
（一）新長策透露政府架構中，以財政司為主席的「土地供應督導委員會」為最具決定性的機關：
土地供應督導委員會由財政司司長出任主席，負責全面統籌各種不同用途（包括房屋）土地的開發和供應計劃。該委員會提供一個平台，解決跨決策局和跨部門之間影響個別房屋用地供應的事宜（例如提供基建和設施）。（第3.14段）
附件中詳列該委員會的成員名單，涉及一司（財政司）四局（財經事務及庫務局、發展局、環保局和運輸及房屋局）長，比其他機關都要關鍵。而且，職權範圍更指明，該委員會負責：「累積一定面積的土地儲備，供日後批地之用」及「在物色公私營房屋土地供應時選擇最佳方案」（注三） 。
你以為政府會最優先興建公屋？很不幸，政府根本念念不忘囤積、開發大批土地，去發展商業區、甲級寫字樓、零售商場、活化工廈及大白象基建，這才能「維持本港競爭力」！每多一塊土地劃成住宅用途，特別是公屋，就少一塊能「點地成金」的商業用地。就算有一塊住宅地，政府在選擇「最佳方案」時，難道不考慮「最賺錢方案」，為庫房進帳嗎？
委員會由財政司把關做主席，就是提醒香港市民：政府要牢牢緊握「化土地為金幣」這支政策「魔術棒」！
賣地賣樓現金流
（二）為了保持其他「不同用途」土地的「競爭力」，政府需要為興建公屋吹淡風。首先，2014年3月，庫務局發表《長遠財政計劃工作小組報告》（下稱《報告》），以人口老化為藉口，威嚇市民政府最快七年後出現結構性赤字，更諉過房委會因公屋加租緩慢，而陷入巨額「經費短缺」困境；《報告》建議政府在坐擁7,000億財政儲備下，嚴格控制公共開支，要求房委會「減輕政府的長遠財政壓力」，甚至考慮將其資產證券化。
然後，《報告》直接深刻影響新長策的推算。作為補充報告的《截至2014年12月的最新推行進度》中，添加了全球經濟放緩和美國加息的因素，以及藉辭人口老化，指未來香港經濟增長會少於新長策原本的推算，因此：
……當經濟增長減慢，住戶組成及房屋需求亦會隨之減少。……在推算房屋需求時，我們有理由採納推算範圍的下限（註：430,220間房屋），而非中點數（463,500間）（第9段）
最終，政府認為外圍環境非常不明朗，因此依然採用推算範圍的中點數，使供應目標數量維持在480,000間，而非448,000間（或更少）。有趣的是，政府認為採用中點數是「保守的方法」。這意味著，政府認為定一個更低的供應目標，才不算保守（甚至是進取？）。
囤積土地儲備、威嚇赤字在即、指控房委會拖累政府財政、壓低新長策供應目標……政府的潛台詞就是：土地乃庫房命脈、官僚的長糧、政府的存在條件，所以荷包絕對大過天，千祈唔好做賠本生意——即是興建出租公屋——避免「填氹」。
政府自相矛盾在於，明知香港市民居住環境日趨惡劣，對公屋需求不斷增加，但又不想把土地「浪費」在租金回報及加租幅度如此低、如此慢的公屋上，於是，新長策不斷鑽空子，擬「進一步豐富資助自置居所的形式」（第5.3段），及「維持公屋和資助出售單位之間的互換性」（第5.4段），最好是居屋、出售公屋、新類型資助出售房屋多管齊下，兼隨時「吞併」出租公屋的供應量。
有樓？梗係賣！賣樓收入一筆過，現金滾滾回庫房。居屋和出售公屋可以令政府少填一點氹，又可以托市；市旺了，水漲船高，私樓更貴，炒得火熱，繼而再為庫房錦上添花（地價、物業印花稅收入等），最終官商win-win齊齊笑嘻嘻！
基層和青年，你想增建廉租公屋？想快點上樓？政府可能同你講：「行開啦！」
注釋：
一. 《政府設立「房屋儲備金」配合公營房屋供應目標》，政府新聞公報，2014-12-18
二. 《行政長官會見傳媒談話全文》，政府新聞公報，2014-12-22
三. 《長遠房屋策略2014》附件，P.46
2015年1月1日 星期四
你不知道的《長遠房屋策略2014》（二）：消失的目標
運房局局長張炳良，在新長策的序言中，兩次提到青年：「很多年輕人在房屋問題上看不見未來，感到不安和不滿。」；要「讓年輕人重拾信心」。可惜，新長策彰顯了，政府在房屋問題上，已淪為地產及金融界轄下「交數」、「睇市」，兼且失去整體政策目標的官僚機器。青年看見的，就只有做樓奴的未來。
消失的「供應」
新長策在12月推出時，一般市民大概都聽到，新的十年房屋供應目標為480,000個單位，比2013年的目標多出的一萬單位，將全部撥作供應居屋（正確來說是「出售資助單位」，即包括出售公屋），但你若然深入比較兩年數字，你會發現政府的推算方式，令人摸不著頭腦。
2013年9月，在長策諮詢文件裡，政府說明如何計算新房屋單位的數量，包括：（一）住戶數目淨增長；（二）受重建影響的住戶；（三）居住環境欠佳的住戶（包括市民一般理解的「劏房」）；（四）其他（包括投資需求）。其中（一）及（四）的模型按不同市場情況而推算出需求上限及下限。得出的十年供應目標見下表：
2014年12月，隨新長策附上的「截至2014年12月的最新推行進度」，更新了上述推算，變化如下：
雖然十年總供應目標推算應為482,000間（中點數）房屋，但最終採納的數字為480,000間，再少2,000間；於是乎，明明總房屋需求比上年推算多13,800間（3.07%），但供應目標僅增加10,000間（2.13%）。供應增長少於需求增長。
就算不追究這3,800（13,800 - 10,000）間房屋為何「被消失」（例如空置率被故意調低），接受未來十年只會增加一萬間房屋，但推算中增長最多的需求，明顯主要來自「居住環境欠佳的住戶」，包括臨時建築物、非住宅大廈、「劏房」等，其增長幅度能抵消、甚至超越住戶增長放緩和重建戶減少兩大因素，為什麼政府竟然會認為，多出的需求都是指向增加供應居屋及出售公屋呢？而非增加出租公屋，或改變「公私」「六四」比？理據何在？新長策並沒有提供任何解釋。
筆者只能猜想三種可能：一、政府認為居住環境欠佳的住戶，都能夠負擔得起與市價掛鉤的居屋。若負擔能力不足，政府就用津貼或貸款方式促使他們置業；二、政府打算向公屋居民或輪候人士下手，以種種方式（例如收緊富戶政策及輪候冊制度）威迫利誘他們購買居屋／出售公屋，甚至私樓（因為現時輪候冊數字已遠超十年公屋目標供應量！），以騰空更多公屋單位；三、以上兩者皆是。上述三種情況，那個會成真，要視乎政府怎樣估算不同居民的入息及負擔能力，但新長策沒有提供詳細資料。我們惟有拭目以待。
總言之，政府的部署，似乎是想催谷居住在惡劣環境、捱貴租的居民、仍在輪候冊上苦等的市民、居於出租公屋的基層家庭……齊齊「上車」做樓奴。因此，長策公佈的推算數字，地產商肯定很放心，有政府源源不絕「供應」樓奴，力保樓價維持高位，十年利潤「有數得計」。可憐香港市民，淪為政府向地產霸權交數、托市的棋子。
上述演繹說明，新長策的第一個「原則」——「供應主導」——根本依舊是「置業主導」，政府迫人買樓之圖謀猶存，只是不再像前兩份長策般，明目張膽「鼓勵自置居所」、「搭建置業階梯」。
消失的「目標」
除此之外，新長策有著更令人憂慮的變化：提出另一個過去未曾明示的「原則」：「靈活變通」（Flexible），代替了明確的政策目標。
以前的長策及相關諮詢文件，即使內容罄竹難書，從未承認香港市民有基本住屋權利，政府都至少提綱挈領，交代房屋政策目標（Housing Policy Objective）。然而，2014年新長策，第1章「香港房屋新策略」裡，僅餘下一句「長遠達至人人安居的目標」，以及可望而不可即的「願景」（Vision）：「協助香港所有家庭安居，讓他們可以入住適切而可負擔的居所」。其他政策目標已四散至不同章節，互不協調，而且，大部份新長策內文出現「目標」字眼，事實上僅是指「供應目標」（Supply Target，全文共出現逾三十次，「政策目標」僅出現一次），一個數字上的指標而已。
因此，政府美其名指會「靈活變通」，不如說它打算隨時放棄制定和協調房屋政策的角色。後果是，一切所謂宏圖建屋大計和時間表，都可以一夕之間丟棄。新長策內容已見蛛絲馬跡：
「參考了1998年長遠房屋策略發表後房屋市場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影響，並汲取當中教訓，我們應按實際情況的轉變，定期更新長遠房屋需求推算，並據此定期調整未來的規劃及建屋計劃。」（第1.7(b) 段）
「年度檢討：十年是一段長時間。因此，政府採納了長策會的建議，每年檢討房屋需求推算，以顧及隨時間而改變的各種情況。藉着每年更新需求推算，政府可因應當時的政策及情況，檢討十年推算，並按需要適時作出調整。」（第2.14段）
翻譯一下，政府是在告訴你：今年的推算，不等於下年都這樣推算，那到底十年與建多少房屋，自然不是這份策略說了算，下年再算，下下年再再算。如果將來某日經濟再次低迷，政府可以從過去汲取的教訓中「檢討」，作「靈活變通」的「調整」，例如好像2002年時停建停售居屋、取消賣地等（當時統稱「孫九招」）、甚至可能緩建公屋，即是政府幾乎袖手旁觀，任地產商玩晒。政府無論如何都要托市，市民一定要接火棒，地產霸權千秋萬世！
既然是千秋萬世，即是說地產和金融已成香港的霸主、統治者，由它們掌管、操縱及帶領政府的房屋政策方向、目標。所有公營房屋，甚至政府本身，都淪為配合房地產市場升跌的「工具」，官員亦只會「睇住」地產霸權面色做決策。嗚呼基層市民、無殼青年，不單被地產政府視為負累，更隨時成為融資貢品！我們「長遠」樓奴命運，已被「策略」註定！
「香港市民都要做樓奴！」這就是新長策不言而喻、一錘定音的總「目標」！
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
消失的「供應」
新長策在12月推出時，一般市民大概都聽到，新的十年房屋供應目標為480,000個單位，比2013年的目標多出的一萬單位，將全部撥作供應居屋（正確來說是「出售資助單位」，即包括出售公屋），但你若然深入比較兩年數字，你會發現政府的推算方式，令人摸不著頭腦。
2013年9月，在長策諮詢文件裡，政府說明如何計算新房屋單位的數量，包括：（一）住戶數目淨增長；（二）受重建影響的住戶；（三）居住環境欠佳的住戶（包括市民一般理解的「劏房」）；（四）其他（包括投資需求）。其中（一）及（四）的模型按不同市場情況而推算出需求上限及下限。得出的十年供應目標見下表：
2014年12月，隨新長策附上的「截至2014年12月的最新推行進度」，更新了上述推算，變化如下：
雖然十年總供應目標推算應為482,000間（中點數）房屋，但最終採納的數字為480,000間，再少2,000間；於是乎，明明總房屋需求比上年推算多13,800間（3.07%），但供應目標僅增加10,000間（2.13%）。供應增長少於需求增長。
就算不追究這3,800（13,800 - 10,000）間房屋為何「被消失」（例如空置率被故意調低），接受未來十年只會增加一萬間房屋，但推算中增長最多的需求，明顯主要來自「居住環境欠佳的住戶」，包括臨時建築物、非住宅大廈、「劏房」等，其增長幅度能抵消、甚至超越住戶增長放緩和重建戶減少兩大因素，為什麼政府竟然會認為，多出的需求都是指向增加供應居屋及出售公屋呢？而非增加出租公屋，或改變「公私」「六四」比？理據何在？新長策並沒有提供任何解釋。
筆者只能猜想三種可能：一、政府認為居住環境欠佳的住戶，都能夠負擔得起與市價掛鉤的居屋。若負擔能力不足，政府就用津貼或貸款方式促使他們置業；二、政府打算向公屋居民或輪候人士下手，以種種方式（例如收緊富戶政策及輪候冊制度）威迫利誘他們購買居屋／出售公屋，甚至私樓（因為現時輪候冊數字已遠超十年公屋目標供應量！），以騰空更多公屋單位；三、以上兩者皆是。上述三種情況，那個會成真，要視乎政府怎樣估算不同居民的入息及負擔能力，但新長策沒有提供詳細資料。我們惟有拭目以待。
總言之，政府的部署，似乎是想催谷居住在惡劣環境、捱貴租的居民、仍在輪候冊上苦等的市民、居於出租公屋的基層家庭……齊齊「上車」做樓奴。因此，長策公佈的推算數字，地產商肯定很放心，有政府源源不絕「供應」樓奴，力保樓價維持高位，十年利潤「有數得計」。可憐香港市民，淪為政府向地產霸權交數、托市的棋子。
上述演繹說明，新長策的第一個「原則」——「供應主導」——根本依舊是「置業主導」，政府迫人買樓之圖謀猶存，只是不再像前兩份長策般，明目張膽「鼓勵自置居所」、「搭建置業階梯」。
消失的「目標」
除此之外，新長策有著更令人憂慮的變化：提出另一個過去未曾明示的「原則」：「靈活變通」（Flexible），代替了明確的政策目標。
以前的長策及相關諮詢文件，即使內容罄竹難書，從未承認香港市民有基本住屋權利，政府都至少提綱挈領，交代房屋政策目標（Housing Policy Objective）。然而，2014年新長策，第1章「香港房屋新策略」裡，僅餘下一句「長遠達至人人安居的目標」，以及可望而不可即的「願景」（Vision）：「協助香港所有家庭安居，讓他們可以入住適切而可負擔的居所」。其他政策目標已四散至不同章節，互不協調，而且，大部份新長策內文出現「目標」字眼，事實上僅是指「供應目標」（Supply Target，全文共出現逾三十次，「政策目標」僅出現一次），一個數字上的指標而已。
因此，政府美其名指會「靈活變通」，不如說它打算隨時放棄制定和協調房屋政策的角色。後果是，一切所謂宏圖建屋大計和時間表，都可以一夕之間丟棄。新長策內容已見蛛絲馬跡：
「參考了1998年長遠房屋策略發表後房屋市場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影響，並汲取當中教訓，我們應按實際情況的轉變，定期更新長遠房屋需求推算，並據此定期調整未來的規劃及建屋計劃。」（第1.7(b) 段）
「年度檢討：十年是一段長時間。因此，政府採納了長策會的建議，每年檢討房屋需求推算，以顧及隨時間而改變的各種情況。藉着每年更新需求推算，政府可因應當時的政策及情況，檢討十年推算，並按需要適時作出調整。」（第2.14段）
翻譯一下，政府是在告訴你：今年的推算，不等於下年都這樣推算，那到底十年與建多少房屋，自然不是這份策略說了算，下年再算，下下年再再算。如果將來某日經濟再次低迷，政府可以從過去汲取的教訓中「檢討」，作「靈活變通」的「調整」，例如好像2002年時停建停售居屋、取消賣地等（當時統稱「孫九招」）、甚至可能緩建公屋，即是政府幾乎袖手旁觀，任地產商玩晒。政府無論如何都要托市，市民一定要接火棒，地產霸權千秋萬世！
既然是千秋萬世，即是說地產和金融已成香港的霸主、統治者，由它們掌管、操縱及帶領政府的房屋政策方向、目標。所有公營房屋，甚至政府本身，都淪為配合房地產市場升跌的「工具」，官員亦只會「睇住」地產霸權面色做決策。嗚呼基層市民、無殼青年，不單被地產政府視為負累，更隨時成為融資貢品！我們「長遠」樓奴命運，已被「策略」註定！
「香港市民都要做樓奴！」這就是新長策不言而喻、一錘定音的總「目標」！
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
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