應中大政治與行政學系系會之邀，青年拒當樓奴運動上星期六為第三屆政策研究青年峰會主講房屋政策，以下為當日講稿。【講稿】青年眼前的住屋困局文：楊穎仁
今日為大家講的是香港青年住屋問題。剛吃過午飯，大家可能飯氣攻心，希望接下來說的東西不至太悶，悶到各位睡著了。
吃是必需的，住也一樣。為甚麼住屋問題重要？因為人是註定佔有空間的，除非我們可以取消自己的肉身。或者有一日科技進步到我們可以將自己的人格和記憶upload上網，但在這一天來臨之前，佔用空間仍然是我們存在的必要條件……咦，不對，到時也需要地方放server。
香港人的住屋負擔能力問題是，香港人到底有沒有能力滿足住的需要呢？一般來說，那要視乎我們有幾多錢，而住屋又要花去我們幾多錢。通常講公共政策好像要很抽離，要站在一個很超然很中立的位置去看事情，但今次我想大家先把眼光著眼在自己身上，因為解不解決到住的問題，這關乎你們每一位的生計，很快，幾年之後就殺到。你要為住耗費幾多氣力，說遠一些，關乎究竟你能不能結婚生仔，說近一些或許關乎你能不能花幾年進修讀多個學位，能不能對一份朝九晚九的工作say no，又或者大吉利是講句，一旦你或你家人遇上意外失去收入，你能不能承受這個風險。
言歸正傳，我們有幾多錢呢？剛剛去年人口普查的統計新鮮出爐，我們可以看看社會上一個人平均收入有幾多，這樣大家對自己未來讀完書搵工有幾多人工都叫做心裡有數。那，即是說，你可以想想自己未來在香港能否生存得到。
好了，大家可以看看，根據最新人口普查的數據，每月主業入息中位數是11000元。月入過萬，就算你是只佔適齡人口最幸運的18%，能升讀政府資助的大學學位讀到畢業，剛找工作有這個收入已經不錯。假如你不是唸所謂名牌大學的所謂搵錢學系，隨時找不到這個價位，我有些在其他大學讀social science、讀宗哲系的朋友告訴我他們前年畢業人工很多也是八、九千左右。順帶一提，香港的勞動市場不是沒有性別歧視的，儘管在某些年齡層裡面女性找工作比男性容易，失業率較低，但沒一個年齡層的女性入息中位數高過男性。在改變這種狀況之前，在座各位女生最好有心理準備，你們的人工可能會再低一些。
收入是有了，但我們也得看看錢是怎麼花的。首先，這11000元不會百分之一百落入你的口袋。為甚麼？因為我們要供強積金。換言之，我們在一毫子都未用過之前，已經要拿走5%做強積金供款奉送基金公司，即是沒了550元。然後呢，你出去打工了，有錢賺了，家裡自然會叫你幫忙分擔家計。假設你每個月要給3000元家用，那就再減3000。再然後呢，出去打工，自不然要搭車返工放工，要出街食飯——不要小覷吃飯，我記得數碼港剛啟用時一碗雲吞麵好像賣到八十元，那已是接近最便宜的那一類午餐——就當你不太講究，交通吃飯再加上上網呀，手機呀之類的日常雜費，節儉一點大概可以維持在3000元之內。
11000減550，再減兩次3000，剩下4450元。4450元，可以住甚麼地方？如果你搬出去住，原則上有以下三個選擇：一，租樓；二，買樓；三，公屋。補充一下，以下談的「租樓」和「買樓」指在私人市場上租住或購買的住屋，公屋也是租回來的，但不是商品住屋；同樣的，嚴格來說這裡的「公屋」也不是指所有公屋，而是指出租公屋這種香港最具代表性的非商品住屋，因為自九十年代以後政府開始出售部份公屋，它們是可以隨後流入二手市場當作商品去買賣的。
商品住屋：租樓，買樓先說租樓。剩下四千多元，如果你不是有辦法找到交通不怎方便還沒被炒貴的偏遠村屋，我可以幾乎肯定你最大機會只能租得到劏房——準確點說，現在連村屋也可以變劏房，吸引不少愛狗之人入住，皆因市區劏房大多不准養狗。一棟三層西班牙別墅劏成九個單位，如果每個單位養一隻狗，吠起來倒是相當壯觀的。回到市區，我不知道大家有多留意市道，四千多元，勉強可以在深水埗租到一間200呎左右的劏房，這還要視乎近不近地鐵站，有沒有看更，有沒有電梯，要不要行很多層樓梯上到唐八樓，說不定這筆錢最後只能租得到小一個呎碼的100至120呎劏房。
記住，這還只是深水埗、大角咀、太子一帶的情況，去到油尖旺就稍為緊絀了些，要是過了海去到港島區，租金更隨時貴四、五成。如果大家有留意新聞，可能記得今年年初一樁報導，就是有人在西環搞新式劏房，有冷氣有電視，月租三千五。面積有多大？3呎乘6呎。那東西被人叫做「太空艙」，其實它小到連劏房也算不上，不過是企理一點的籠屋或者床位。由此可見，現時私樓的租金高到甚麼水平，我聽見有些在灣仔做社工的朋友提起近年港島區不少露宿者是綜援人士，因為負擔不起貴租，被逼瞓街。
不租樓，買樓又行不行呢？大家要知道買樓的程序是怎樣的，首先，你要付一筆錢出來，那筆錢叫做首期，通常起碼要是樓價的三成。剩下來的七成怎麼辦？你要找銀行做按揭，銀行借錢給你去支付賣家，然後你以分期付款的方式還錢給銀行，還要給利息，這就叫供樓。
也就是說，你可以想像買樓的錢分成兩筆，一筆叫首期，要一次過給﹔另一筆叫供樓，分期還款。這些基本概念我想大家都很清楚，或至少聽過，問題是具體來說那是甚麼意思？說得直白些，就是首期到底要多少，供樓每個月要供多少，供幾多年才供滿。
根據差餉物業估價署去年十二月的資料來評估，一個400呎的小單位，呎價平均在5000至8350元不等，視乎它在香港、九龍抑或新界。換言之，這個400呎小單位大約售價200萬至334萬。如果要三成首期，即是說大家要先儲到60萬至100萬才具備入場買樓的最低資格。計計數，如果你每月剩下4450元，光是儲首期你已經要儲11至19年，基本上整個青春都要為這一個目標拼盡全力才有機會。
但儲到首期是不夠的，因為之後你還要供樓。怎供法？如果你買的樓值200萬，3厘利息，供30年的話，每月要5902元；供20年的話，要7764元。如果你要買港島區那層平均334萬的樓來供的話，就更不用說了……答案非常清楚，就是若你每月只能花四千多元在住屋上面，就算不談未捱完二、三十年供樓會不會已經先被市建局或者田生地產收樓，事實是，你根本供不起樓，game over。現實點看，這意味著在香港對絕大部份市民而言買樓絕不是單憑一人收入所能夠辦到的事，必須找其他家人分擔。但如此一來，一個核心家庭人人出外賺錢也意味著很多重要的社會再生產的工作必須假手他人，例如以廉價僱用外傭承擔家務勞動。窮到沒錢請外傭的，可能就沒有多少出路了。
全家供樓亦不輕鬆。剛在這個農曆新年，美國有市場調查公司在全球抽取三百多個城市研究樓價，結果發現香港住屋之貴在榜上排名第一，樓價中位數是家庭年收入中位數的12.6倍
（注一）。即使你全家總動員供樓，不吃不喝全副身家用來供樓，也得花十二年有多，尚未計利息。在香港買樓有多艱難，自不待言。
（圖片轉載自二零一二年一月廿四日《明報》）話說回來，請大家不要死守「4450元」這個估計數字做參考，因為實際上通常不會剩下那麼多錢。正如之前提過的，你可能會有其他額外支出，例如旅行，例如做手術，例如讀多一個學位。須知自資學位的學費並不便宜，少則六七萬一個，讀EMBA的話更貴，在中大好像超過45萬。讀書也是債務來源，隨著副學士普及，加上大學畢業後再讀上去的人越來越多，我們讀書的年期越積越長，借錢讀書的話債務也越滾越大，人工裡剩下那四千多元裡有相當部份是要用來還債的。再說，除了額外支出，我們也不能保證自己收入一直穩定。能夠升職加薪固然好，但遇上經濟危機時也有裁員減薪的風險。回歸後我們起碼遇過四次：九七、九八年東亞金融風暴，之後是科網股爆破，二零零三年到SARS，零八年是金融海嘯。十年內可以爆發四次不能憑個人之力逆轉的動盪，這對20至30年內需要保持穩定收入的供樓一族來說，其實很辛苦，也很需要運氣。
非商品住屋：公屋之難以上講的買樓和租樓，都是在私營市場裡尋求安居之所的嘗試，但兩者都很困難。無他，因為實在太貴。我不清楚剛才大家在中大哪裡吃飯，本部泳池邊的Snack Bar一碟餐肉雙蛋飯賣12.5元，但在我返工附近的茶餐廳，閒閒地都要25元。當中一倍差價去了哪裡？最低工資不管你中大內外都要遵守，所以沒關係，Snack Bar還要水任斟紙巾任拎三種辣醬任添，食材設備的成本也不會比外面低得到哪裡去，最能夠解釋的因素恐怕就是租金，中大有優惠，外面舖租收市價。其實這很恐怖，等於說我們吃一碟飯有半碟是租。之所以如此，也是私人市場的常態：炒賣。炒賣的技巧可以很複雜，但本質也不是多複雜的東西：低買高賣，只要有人接貨就可以高價成交。而在香港這種本地貧富懸殊，對外來資金又不設防的所謂國際金融中心，要找人用一個超出平民負荷的高價去接貨，其實不難。於是私人市場的樓價和租金就長期脫離普羅大眾的負擔能力了。
樓價和租金高到甚麼地步？去年十二月花園街大火，燒著樓上不少劏房，其中一位災民正是社工
（注二）。社工的薪水，無論如何也比之前提過的11000元全港入息中位數更高，所以社工系一直大受考生歡迎，除了有「幫到人」這個形象之外，無可否認註冊社工相對穩定的收入亦是一個吸引人的地方，很城大社工系在上兩年JUPAS裡面都是最多同學報讀的學系，2010年是51人爭一個學額，2011年是68人爭一個學額。但為甚麼竟然連一個社工也要租劏房住呢？報紙說當事人的月薪甚至接近兩萬
（注三）。答案就像剛才所說的，因為買不起樓，而且當事人正在進修，唸碩士，要花錢。我想在座的政政系同學也體會得到，目前在香港唸有政府資助studentship的Mphil（碩士研究生）機會不多，一個學系每年往往只開兩三個學額，其他人想讀碩士就要自掏腰包。那麼，不買樓又不想住劏房，可以怎麼辦？特首曾蔭權這樣問那位社工：喂，你有沒有申證公屋呀？這樣一問，就令曾蔭權見報了——大佬，一人公屋申請的入息上限再幾年也只是七千多一點，你叫他怎申請？
這段小插曲突顯了今時今日要住公屋有多困難，僅僅入息上限一關已經苛刻，於是你買不起樓，又不能申請公屋，惟有繼續住劏房任人劏。不過公屋還是讓人嚮往的。出租公屋是香港最具代表性的非商品住屋，它不能在樓市裡自由買賣，它不以牟取最大利潤為目的，租金不受市況波動影響，原則上與住戶負擔能力掛鉤，政府加租要先參考住戶入息水平。遺憾的是市民要住公屋半點不易，面前至少有三個難關：一是剛才提過的入息上限過低，二是供應量過少，三是公屋計分制。
說是低，即是入息上限有多低？請大家看看這個。
| 住戶人數 | 2011／12年度 公屋輪候冊入息限額 |
| 1人 | 8,740元 （9,200元） |
| 2人 | 13,410元 （14,116元） |
| 3人 | 15,260元 （16,063元） |
| 4人 | 18,560元 （19,537元） |
| 5人 | 21,520元 （22,653元） |
| 6人 | 25,040元 （26,358元） |
| 7人 | 27,340元 （28,779元） |
| 8人 | 28,950元 （30,474元） |
| 9人 | 32,230元 （33,926元） |
| 10人或以上 | 33,590元 （35,358元） |
（資料內源：立法會房屋事務委員會《2012/13 年度公屋輪候冊入息和資產限額檢討》。括號內數字為扣除5%強積金供款之前的入息。）留意一人申請公屋的入息上限：9200元。其實那不算高，以很多基層工種為例，像保安員，領著時薪廿八的最低工資，放每個月四日的勞工假，每日返工返十二碼（一日工作十二小時），如果再多拿幾百塊錢勤工獎，已經超出上限，出局了。政府近日表示若根據它的公式計算一人、兩人公屋申請個案的入息上限原本應該在今年下調，但還是決定皇恩浩蕩地維持不變。有些報紙跳出來罵這是「輸打贏要」，須得把已經夠低的入息上限壓得更低，也有輿論認為政府此舉是屈服於政治壓力，非理性地扭曲原則云云
（注四）。政府屈服是屈服了，不過不見得是屈服於甚麼政治壓力，而是屈服於常識——要是當真根據那條所謂公式設定了8230元的一人申請入息上限，再沿用上述每月四日假期，每日工作十二小時的情況推算，申請人的時薪將不得超過25.4至26.4元！這無異叫政府陷入兩難：要麼你連底層工人住公屋的權利也要否定，要麼你得馬上推翻去年才落實的最低工資立法。無論是哪一個選擇，都是殘忍兼匪夷所思的。
假如你幸運地——或者應該說不幸地——賺的錢低於申請公屋的入息上限，先別高興，你是可以排隊輪候公屋了，但是要輪到幾時呢？去年施政報告說未來五年的公屋建屋量是平均每年15000個單位，而截至去年六月底，公屋輪候冊已積壓155600宗輪候個案。大家簡單的乘除一下，就知道兩者相差十倍。政府向來對外誇口對公屋申請人有「三年上樓」的承諾，可是看看建屋和輪候的差距，它能不能遵守這個承諾，實在是非常可疑的。
又不增加建屋量，又不想在人前公然毀約，有甚麼辦法扭轉乾坤？有的，這時候公屋計分制就出場了。政府在2005年引入公屋計分制，針對的是「非長者一人申請者」，「三年上樓」不適用於他們。何謂「非長者一人申請者」？他們月入當然不得超過9200元的入息上限，同時也是單身，年紀在58歲以下的。
這些申請者要被怎樣計分？大家可以看看房委會的計分法：
- 申請人在遞交公屋申請時的年齡，會用作計分。在此評分制度下，18歲的申請者將獲得0分；19歲的會得3分；20歲的會得6分，每年長一歲加3分，餘此類推。
- 申請人如居於租住公屋單位（包括由房屋協會營運的租住房屋），會被扣減30分。
- 申請人在輪候冊上多等一個月可多得1分。申請人在輪候冊上的相對優先次序，會按其所得分數而定。累積分數越高，便越早獲編配租住公屋單位。
有點繁複是不是？讓我稍為解釋一下。第一點的意思是如果你還沒申請或房委會還沒接納你的申請，從十八歲起你每大一歲就增加3分；如果房委會接納了你的申請，依照第三點，你每過一個月就取得1分，即是每年累積12分，儲分數的速度是申請前的四倍；不過呢，別以為儲分數一定由零開始，起跑線可以是負數的，第二點告訴你一旦你本來住在公屋，就得由負30分起錶。
麻麻煩煩計完一輪，即是怎樣？即是考到幾多分才「合格」？現在最少要儲到142分才叫「合格」，獲得配屋機會。申請其他地區的公屋，所需分數更高。
| 申請地區 | 已接受配房的最低分數 |
| 市區 | 145分 |
| 擴展市區 | 142分 |
| 新界 | 151分 |
| 離島 | 148分 |
最低要142分，就當你十八歲立即撲到房委會申請公屋，而房委會又立即神速接納你的申請，你最少要等幾多年才有機會上樓呢……（台下同學：十二年！）嗯，對呀，是十二年。等是等得久，不過假如大家還是沒有甚麼感覺，這裡有一些東西或許可以幫你提提神。
計分制下非長者一人申請獲安置數目
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| 2007/08 | 2008/09 | 2009/10 | 2010/11* |
| 30-39歲 | 11 | 24 | 11 | 24 |
| 40-49歲 | 392 | 580 | 433 | 450 |
| 50-57歲 | 1190 | 1387 | 1504 | 734 |
| 總數 | 1593 | 1991 | 1948 | 1208 |
（資料來源：香港房屋委員會《租住公屋非長者一人申請者配額及計分制的運作》。*為2010至11年度截至2010年十二月底的數字。）有沒有發覺表上似乎漏了些甚麼？沒錯，表上是沒有「18-29歲」一欄的，因為三十歲以下依照計分制而成功上樓的個案數目，是零。撇除這一點不談，成功獲配屋的機會也落不到相對少壯的年齡層手上，主要都集中在五十歲以上的申請人。但這還不是重點！我不希望各位將焦點放在哪個年紀爭得多哪個年紀爭得少的分餅仔遊戲上面，因為那個餅其實很小。表裡四個年度，每一年分配給「非長者一人申請者」的配額都不超過二千個單位，而且每一年都沒有用盡配額。
退一步說，就算每年都有二千個配額，每年都用得一個不剩，那又如何？截至2010年年底，公屋輪候冊上已積壓60,300宗「非長者一人申請者」的個案。六萬多宗申請每年才分得二千個配額，縱是隊伍就此截龍，此後不會再有多半個來排隊，以這個進度要全部處理既有申請，也要花三十年。「三年上樓」？他們怎樣「三年上樓」？政府設置計分制，正好把這六萬多人一口氣踢出正常輪候隊伍，抹殺了輪候冊上四成申請，造數粉飾太平。
此地的妄念，他方的借鑑既然商品住屋難以負擔，非商品住屋又短缺至斯，為甚麼政府不擴大後者的規模呢？畢竟每年興建15000個公屋單位並非歷史常態，在不很久遠的2000至01年度，就有超過55000間公屋落成。對於擴大非商品住屋的規模，又或者增建公屋，坊間有好些反對的主張，我們在這裡嘗試檢視當中一些常見的觀點。
一. 公屋是福利，浪費納稅人金錢二. 公屋無助上車三. 土地不足先說第一種反對意見。公屋是不是福利？回顧七十年代，在房委會文件分類裡的「甲類房屋」，也就是出租公屋，已經是房委會的生財工具，利潤足以恆常補貼乙類房屋的虧蝕。甚麼是乙類房屋？主要是臨屋區，現在的中轉屋也算是。這個趨勢到八、九十年代依然不變，公屋利潤數以億計，政府提供的只有土地。若說賺錢的業務也被叫作「福利」，真的很古怪。到了領匯上市，形勢才顛倒過來，為公屋帳目帶來收入的公屋商場、停車場賣斷了給領匯，居民在社區內的消費不再回頭滋養他們的居所，卻被領匯抽走，帳目就維持不了。為甚麼當初要賣斷公屋商場、停車場？因為房委會說它蝕錢，急需套現。為甚麼房委會蝕錢？因為2002年政府為了托樓市，時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚推出了「孫九招」，幫助囤積了多個私樓單位賣不出去的地產商散貨。「孫九招」最令輿論印象深刻的一招，是停建停售居屋，但居屋是房委會一大財源，有人估計過當年它賣一棟居屋收到的錢足夠它再建三棟。到財路被政府斷了，房委會就轉移視線，打公屋商場、停車場的主意，而最取巧的是，賣掉商場、停車場之後換來的那一大筆錢，房委會放在金融市場投機炒賣，賺到的錢算進名為「投資收入」的帳戶，跟公屋營運帳目分拆開來。就這樣，房委會整體照舊有發財機會，公屋帳目卻被隔離然後陰乾。可以說，今時今日公屋帳目虧損，不是出於它的「福利」性質，而是被房委會強行篤數篤死的。
接下來談「上車」。何謂「上車」？在我們的日常想像裡頭，車子當然是載我們從一個地方到另一個地方的才叫車子，「上車」也是比喻從細屋搬到大屋的發達旅程。卻不知這個旅程既不自然亦非必然，甚至不是單靠樓價升值資產增值就可以細屋搬大屋的——要是你的細屋升值人家的大屋也同時升值，賣了細屋依然買不起大屋，搬甚麼？「新居屋」其中一個地盤選址在火炭區，我們就拿區內既有的居屋作例子。老牌居屋穗禾苑目前市價比起它三十年前剛發售時沒錯升了十倍八倍，帳面上看來很誘人，但以它的售價，賣了屋想再在同區買得到同樓齡同呎碼的私樓單位，卻也十分勉強，更別說搬到同區更大更新的屋苑了。
這裡須得有點城市規劃贈送的歷史機遇。七、八十年代，政府開始著力搞居屋的時候，香港還在開拓新的新市鎮，到九十年代居屋遍地開花，好些新市鎮也仍在發展途中。站在小業主的立場，這意味著賣掉你手上的屋，有機會以所得的錢買到較偏遠、但更寬敞更高質素的單位，然後你等待那個原本偏遠的地區慢慢發展起來抬高樓價，繼而又到下一區買更好的屋，一直循環下去。只不過，政府現在不再有這些大動作大塊地的新市鎮計劃了，整個遊戲就玩不下去。再說，儘管經驗了那個大開拓年代，過半數居屋業主仍然沒有放盤長住至今，大概證明了細屋搬大屋遠比別人所說的困難。政府近年不停提出「活化居屋二手市場」，若以逆向思維想一想，也猜到環境如何：要是居屋業主密密放盤圖謀搬家，又何須「活化」？街頭巷尾把復建居屋說成「上車」良機，其實不對。較可能的情況是，上車了，車子不開，車子哪裡都不去，車子本身就是你的終點站。
這陣子被人談得最多的卻不是公屋福利不福利，上車不上車，而是「土地不足」。政府去年在施政報告聲稱不夠土地建公屋，今年財政預算一樣老調重彈。有多不夠土地？大家可能覺得香港很小，是的，如果你拿它跟一整個國家比較的話。但要是比較對象同是城市，香港比世界上很多城市都大。它的陸地面積大過紐約市，大過莫斯科，大過新加坡，大過京都、大阪、慕尼黑……大到甚麼程度？大到可以保留40%土地用來做郊野公園的程度，但我們不必碰郊野公園，也不必徵收半塊農地，香港依然有大量土地可以建住屋——現時住宅所佔的土地，還遠遠不及全港面積的一成！
（注五）關鍵不在於土地夠不夠，而在於政府拒絕將土地用於民生。市建局有二百多個重建項目，有哪一個收地是為了興建公屋？它拆樓收地之後興建三百萬一個的單位，已經叫「低價」。港鐵上蓋也不缺給新樓盤的土地，但它用來建甚麼？上蓋物業已成為港鐵重大利潤來源，它七十年代落成的時候車站在哪裡？在彩虹、牛頭角、大窩口，也在荃灣和觀塘，它原本是運載打工仔來回工廠區、公屋區和市區的交通公具，可是今時今日它的車站又在哪裡？在康城，李嘉誠的日出康城。
（啟德規劃檢討，經修訂的初步發展大綱圖）有實例有地圖，我想會更方便理解。這是九龍城對出的啟德發展區，預定興建逾13000個公屋單位，厲害吧？幾乎及得上全港一年的建屋量了。不過大家看看規劃大綱圖，這批公屋其實僅僅是地圖上方的
深紅色區域，中低密度私人樓宇、商業區和政府機構分到的土地都要大得多。公屋土地不到9.2公頃，啟德發展區卻有足足328公頃。這很誇張，光是拿啟德五分之一到四分之一土地來建屋，恐怕已差不多容納到一個新市鎮的人口，那還要是在市區裡頭的「新市鎮」！地是有的，不過不給你而已。
非商品住屋在香港每下愈況，但外國有各種各樣的方案可以讓我們參考。地方比香港小，人口密度比香港商的新加坡，有八成人口住在政府興建的組屋。組屋只賣給收入在某個水平以下的新加坡公民，外來資本不能直接購買，樓價原則上也就不會受到外圍炒賣的正面衝擊，相對穩定一些，升幅不如香港私樓。瑞典等北歐國家行的又是另一套模式，他們除了有政府興建的公共房屋，也有由民眾自行集資興建的合作社住屋，不須聽命地產商開天殺價任人魚肉。瑞典的住屋合作社規模大到足以買下建築公司和物料供應鏈，降低成本亦降低樓價。一些國家的合作社住屋主要由人民設計規劃，政府不過撥出土地和資金。就算在私人市場交易的住屋，也可以加以管制，像德國就有嚴厲的租金管制壓抑加租。很久以前香港曾經有過租金管制，不過早就撤銷了。德國也不准業主隨意驅逐租客，在香港，自從《業主與租客（綜合）條例》在2004年修訂之後，業主要趕走租客，只需要一個月通知期。因為這些管制，德國樓價變動甚微，過去十年年均升跌大約1%左右，這在香港根本完全不可思議。歐債危機前這被很多人罵，罵在德國買樓賺不了錢，待經濟危機來了人們就體會到這種穩定有多重要。總之，非商品住屋不是甚麼異端事物，很多地方都有，在二戰之後更是很多歐洲國家復興計劃的要件。
說到這裡，差不多是時候做個小小的總結。我知道大家即將要做研究，寫政策報告書，為此我有一點點建議。第一，大家要想想住屋的定位，屋是用來住還是用來炒？如果住屋都可以炒賣，我們如何保證想居住的人有屋住？第二，大家要想想政府的角色，政府手上的資源應該用來賺盡每一分每一毫，抑或應該滋養民生？玻利維亞政府把食水供應賣給跨國企業，人民連在屋頂收集雨水也是犯法的，這成甚麼世界？若水是這樣，住屋呢？第三，歷史的轉折是得考慮的，房屋政策不是亙古不變向來如是，像孫九招面世前面世後就有顯著差別，大家要看見不同時期的差別，以至解釋這些差別的出現。第四，盡量親自找資料，翻政府文件，查數據讀年報，又或者實地做考察做訪問，別光看報紙的報導，那充其量只能是個開端，而且經常充斥前面提到的那些不太準確的迷思。親自找資料，隨時有意外驚喜。我今天講的大致就是這些，謝謝大家！
台下發言同學：政府不願意做好非商品住屋，你認為那是否出於官商勾結？
我：談到官商勾結，很多人都聯想到個人層面的東西，例如哪個高官和哪個富商往來密切，誰收了誰送的大屋和美酒，誰以權謀私在家裡地窖搞僭建，諸如此類。這些舉動當然要譴責，但我希望大家將視野放得宏觀些，比方留意一下香港處於怎樣的政治經濟格局，政府和資本有著怎樣的關係。七十年代，工業仍是經濟支柱，而香港工業以勞動密集的輕工業為主，需要聘請大量工人。為了壓低成本，工人的居住開支不能升得太快，否則住屋一貴人工就要加，老闆就賺不了那麼多錢。政府大規模興建公屋，正是打造集體消費維持低薪。到八十年代，一則歐美經濟不穩定，與其留守要長線投資的工業倒不如到金融市場尋找短期回報，像香港這些對外來資本不設防的城市恰好吸引海外資金流入，炒股票炒地產，香港地就由工業城市變成所謂「國際金融中心」；二則1978年後大陸改革開放，工廠漸漸搬離香港進入內地，兩個因素加起來，香港從搞工業改為搞地產，也不再需要那麼多公屋養著一大批打工仔。當初五十年代石硤尾大火後興建公屋又有另一個原因，就是那時候寮屋處處，政府想剷走寮屋收地牟利，但剷了寮屋又要花錢接濟無家可歸的市民，倒不如建徙置區安置他們還比較省錢。這樣做也比較省地，徙置區單位通常不及寮屋大。曾經訪問過一些當年住寮屋的老街坊，她說她以前家裡下面還有一層可以養豬。住公屋？你想養隻狗也不行吧？箇中亦有政治因素，那時候港英政府要穩定人心，害怕民意靠向中共招惹外部壓力，所以總得做些救濟工夫。穩定人心到了後過渡期一樣是香港房屋政策的動機，不過手段由興建公屋改為慫恿市民買樓置業——你買了樓，你有物業在這裡，你就不希望政局有甚麼動盪甚麼大變，導致樓價下跌身家縮水。九十年代的前房屋司黃星華在官方文件裡這樣說過，梁振英近年也這樣說過……呃，可能說得有點遠了，不知道能否回應得到你的問題？
二零一二年三月三日
注釋
一. 〈全球調查：港樓價最難負擔 達家庭年收入中位數12.6倍〉，《明報》，二零一二年一月廿四日。
二. 〈火場社工怒窒曾蔭權〉，《蘋果日報》，二零一一年十二月一日。
三. 〈劏房碩士促增建公屋〉，《蘋果日報》，二零一二年一月卅一日。
四. 如鍾劍華即屬一例。「理大應用社會科學系助理教授鍾劍華表示，港府不依檢討結果，反映管治處於弱勢，故不理性考慮對機制公信力的影響，只求討好反對聲音：『今年是選舉年，政府不想讓政黨有機可乘，但這樣只會令公屋入息及資產限額只可上，不可下（調）！』鍾批評，當局不按機制調整，對最有真正需要的申請者不公平，而公共資源被不合理運用，納稅人變最大輸家。」見〈公屋輪候 一二人入息只凍不減〉，《經濟日報》，二零一二年三月一日。
五. 見規劃署網頁。2010年，全港住宅用地有76平方公里，只佔土地總面積的6.86%。
