馮嘉欣：回復公屋租金封頂合情合理

馮嘉欣﹕回復公屋租金封頂合情合理
2012-07-07 明報

房委會將在9月加租一成，公屋居民紛紛要求回復2007年前的租金封頂法例，廢除現有的加租惡法。房委會成員兼知名財金學者蘇偉文，撰文指摘反對現有租金機制是「輸打贏要」的做法，但當中卻有不少謬誤。

蘇偉文在文中（2012年6月14日，刊於本版）回顧了舊有的公屋租金機制：「以前公屋租金有一項規定，就是公屋租金調整後不能超越居民收入的10％，在經濟大環境向上時，市民的收入增加，租金調整自然沒有問題。可是九七亞洲金融風暴後，本地居民收入下降，不少人面對減薪和裁員之苦，也帶來公屋租金佔居民收入超過10％的問題……用簡單一點的說法，以前的做法是一個『可加不可減』的機制。」

任何一個公屋居民都知道，從沒一條法例規定租金不可超過居民入息10%。2007年前的房屋條例是將租金與居民負擔能力掛鈎，並設「租金封頂」，規定每次租金調整時，公屋住戶整體租金與入息比例中位數不得超逾10%（下稱中位數）。當住戶趨向貧窮化時，整體住戶的租金與入息比例便會上升，若「中位數」升到10%以上時，房委會便不能加租加重居民負擔。堂堂學者竟連最簡單的房屋條例都搞錯，真教人驚訝。

蘇偉文錯誤理解房屋條例，他不知道公屋貧窮化的原因不僅是經濟環境使然，亦與人口老化、貧富懸殊加劇、申請公屋入息限額偏低、限制單身人士上樓等結構因素有關。即使在經濟復蘇時，「中位數」也往往持續攀升，在2006年第二季房委會廢法前一年，「中位數」竟升至14.8%高位！房委會一天不正視上述結構問題，公屋早晚也會變成「貧民窟」。

面對公屋貧窮化，房委會不單無檢討長遠房屋政策，反而在2007年伙同民建聯、自由黨及功能組別等28名議員，在立法會內強行廢除「中位數」租金封頂條例這加租緊箍咒，剝奪居民的僅有保障，但今天仍拒不認錯，胡說舊機制「只能加、不能減」。他們沒告訴居民，正是「中位數」的存在，才能阻止房委會在舊機制下加租！

新機制可加不可減出老千

毫無疑問，房委會在2007年的新租金機制是一個可加不可減的機制，在細節裏有很多「出術做馬」的地方。

首先，機制在計算時，故意剔走近四分一收入最低的居民，扭曲收入指數，拉高加租幅度。第二，機制以加權方法，撇除細單位低收入住戶增加的影響，令到每次租金調整時都很容易變成正數。第三，收入指數以平均數計算，對佔多數的低收入居民極不公平。最後，租金指數只計名義工資，沒計算通脹因素，加重居民在高通脹時的負擔。

整個機制的設計每一步都是為加租着想，並無考慮居民負擔能力，更沒有「藏富於民」的公共政策理念。

房委會富可敵國

公屋居民一直被妖魔化為只懂得拿福利的一群，但事實房委會從公屋居民亦得到不少的盈利，以2011年計，綜合運作盈餘高達40多億，而房委會所累計的儲備更高達697億！這筆錢來自公屋居民的租金，來自居民消費及經營的公屋商場，也來自出售領匯所帶來的利益！

公屋居民一直抵受高物價、備受領匯殘害、做開荒牛抬高當區地價，現在卻還要被受莫須有的污名！現時公屋內住有近50萬長者，大量中下階層市民，回復2007年前「中位數」10%租金封頂，確保他們的負擔能力，完全是一個合情理的要求。


作者是捍衛基層住屋權益聯盟成員