審計報告揭政府割公地歸私有

審計署報告的啟示
政府剝奪基層住屋權  割公地歸私有

4月16日，審計署發表第六十二號報告書，在《規劃、建築及重建租住公屋單位》一章中，揭露政府和房屋署多項規劃缺失，包括無法完成建屋目標、平均輪候時間持續上升、白費發展土地成本、公地轉售予地產商。

公屋建屋量不足應付長策目標

房委會一直有進行公屋預測需求評估，卻從無向市民披露，早在2012／13年度，其預測需求已落後建屋量達39% （十年短缺共36,100單位）；現在，長遠房屋策略及施政報告提出未來十年興建20萬公屋，但審計署指出，政府其實只物色到179,000單位的土地， 兼且尚欠38公頃土地才有望達標（第2.15至2.48段）。

此外，拒當樓奴強調，現時公屋輪候冊宗數已突破24萬，即使20萬公屋單位亦無法滿足所有輪候人士的需求。觀乎以往做法，政府將會特別向單身青年下 手，例如定期覆核入息及資產，實施專上學歷扣分制等，迫他們放棄輪候公屋，買貴私樓。可是，據2011年人口普查數據顯示，15-34歲而每月收入低於一 萬元的工作人口有近41萬人，他們根本無力購買私樓，若被剔除申請公屋資格，肯定走投無路。

證實「三年上樓」承諾落空

坊間早已預期房屋署無法兌現「三年上樓」承諾，只是未有確實證據。審計署這份報告終於正式披露，早於2012年，當輪候宗數接近20萬時，房委會已 預計到2018／19年度，公屋平均輪候時間會上升至3.5年，到2020／21年度，更惡化至5.0年（第2.29段）。如今輪候公屋人數直線攀升，所 謂一般輪候冊申請者三年上樓的承諾，將更快破產。

有一點審計署略去，而青年拒當樓奴運動必須補充的是：現時公屋輪候冊是將12.2萬名非長者一人申請者撥入「配額及計分制」，房屋署計算平均輪候時 間時，是把他們完全排除在外，房屋署亦從未訂定計分制的輪候時間目標。在2012／13年度，只有1,690人經計分制上樓，而在可見將來每年配額亦不會 超過2,000個。按此配額量計算，房屋署要用61年才可以讓所有單身人士上樓，足見制度極度荒謬。

政府賣公地，房委會埋單

審計署更揭露，房委會有數幅原本該用作興建公營房屋的土地，到已進入規劃程序時，才交還政府改變用途，公開拍賣予地產商。但房委會已為那些用地支付了發展成本（包括工地平整工程、員工開支），惟有被迫註銷，而且不獲政府退還款項（第2.62至2.67段）。

青年拒當樓奴運動從審計署報告及政府賣地紀錄，分析幾塊被政府強行拍賣予地產商的公地，列出政府從賣地獲得的收益和房委會須註銷的成本。



由此可見，政府借房委會的人力物力和帳目，將公地規劃、平整後，完好地出售予地產商，是多麼「慷慨」啊！更離譜的是，政府打完齋唔要和尚，在上月的 「長遠財政計劃工作小組」報告中，訛指房委會長遠無法應付建屋開支，考慮將其資產證券化。說到底，政府以財赤為名，部署公屋全盤私有／私營化！
 
政府經常稱不夠土地建屋，但更準確的似乎是政府無意建屋。一方面，她無意遵守建屋目標——哪怕原來的建屋數量已是遠遠解決不了基層住屋需要；更離譜 的是一方面說不夠土地，一方面又向發展商賣地。結論是：政府從來輕忽市民基本住屋需要，你要安居，不論你多麼窮困，都要買樓，做一世樓奴！


唐耀強
青年拒當樓奴運動成員


（原刊於《惟工新聞》）

等低位入市……嗎？

面對香港樓價持續高企，購買一間宜居的樓房對大部份人來說是艱巨的任務。原來現時在供樓的香港家庭用在供款佔家庭入息平均達四成。所以亦有人等待著樓市的回落，不過有些在樓市稍為降溫的時候己經考慮入市。

早前有段評論是這樣的，有人以購買時值400萬的單位為例，以現時年息2.15%月供計算供25年，每月供約12,000元，又假設其同類單位的租金為10,000元一個月。評論指在計算蝕去的利息及在假設樓市下跌的情況下，還不過是與付出租金所花去的資金大致一樣。

這樣看置業比租樓是比較划算，不過恐怕這個計算方法與現實有距離。現在的供樓貸款利率普遍為2.15%，但維持這個低利率水平只不過是近六年的事。 縱然已較以往為長，在供樓期間的息口上升應該是難以避免的，尤其是現時的低息環境已是近三十年來最低的了。而在金融海嘯之前，供樓貸款利率一度保持在接近 5%的水平。

我們不妨假設在供樓首五年內加息三厘，則在加息至5.15%後的供款比未加息前的12,000元至少高4,000元，至16,000元左右。如果量 力而為的意思是指香港在2013年的平均供款比率35%（注一）的話（雖然評論文章用的例子是30%），加息後的供款比率就是47%了。假設買樓第二年已 遇上加息，我們可以比較一下，在不同加息速度的情況下，五年內多供的金額大致是多少：



如果以整個供款期25年進行計算，即使息口回復低位，早期的加息仍會導致之後的每月供款額增加，加息25年期內只有一次加息的機會不大，假設同一個加息幅度在十年後再出現，大致計算如下：



文章雖預計樓價下跌一成，但不下一次有官員和評論預測，樓價會下跌兩成，以至三成。這情況下，比起原先下跌一成的估計，會再多損失40至80的樓價。所以以過份樂觀的估計，與這些情況比較，最懷情況下可比預計多損失130萬。

樓價下跌可能來自經濟衰退，伴隨而至的大概是失業率上升以及薪金下降。如果這段時間遭逢為期相當的失業，租樓的尚且可暫屈就在細單位或暫且寄人籬 下，買樓的除了未能退場之外，本身因為一直供樓，每月能作儲蓄的部份始終較少，卻要繼續應付供樓和生活開支。最近樓價下跌的時期，失業率都上升，而工資也見下跌：



除了上述加息風險，以及失業和工資下降的可能外，還沒有計算供樓時的印花稅，以400萬單位為例，印花稅要18萬，如果有想過樓換樓，印花稅就要多交一次。相反的，跌市的時候，租金也會隨之下調（注二），租樓也變得划算。

其實樓價過熱、加息、經濟衰退、樓價下跌、就業情況惡化的循環每幾年就發生一次，但災難過後，總有好一批人好像失了憶，會再度在置業世界參一腳，甚 至到現在，是等待災難快些來臨，希望樓市盡快跌價，好讓自己可以盡快摻那一腳。這些人當中有一部份固然是抱有機可趁的心態，但恐怕更大部份是出於對未來生 活的惶恐，包括購買自住物業，以力圖避免租金飆升和強拍迫遷的影響，也有為退休而惆悵的以置業保值作為打算。歸根究柢，是現在的房屋政策沒有住屋權視為必 需品，使得我們為了住房，一生付出近半的血汗錢，還迫著要跟一班投機者承受經濟波動的風與浪。


注釋

1. 金管局公佈的供款比率是35%，是以新近申請按揭的家庭計算。如根據政府統計處，以家庭入息中位數計算，2013年第2季的數字是56%。因為個案中的主角假定自己有能力買樓，故用金管局數字較為適合。
2. 可自行查閱政府統計處的私人住宅租金指數和售價指數作比較，在此不贅。

譚永賢
青年拒當樓奴運動成員


（原刊於《惟工新聞》）

計分制的水分，青年人的血汗

計分制的水分，青年人的血汗
長遠房屋策略漠視青年困境

 歷時半年的長遠房屋策略諮詢終於發表報告。一如所料，青年繼續成為政府房屋政策下的犧牲品，繼房屋署去年11月建議研究對持有專上學歷的申請者實施 扣分之後，長策報告又建議定期檢視公屋配額及計分制下的申請者入息和資產限額，把不再符合資格的申請者剔除，務求雙管齊下，把非長者單身人士共十二萬二千 二百宗申請的「水分」除去。

供樓養誠哥  養不起父母

無可否認，這破記錄的十二萬二千二百宗申請，當中必定有所謂的「水分」存在，但如何去理解這些水分的構成，卻是了解當下青年住屋問題的核心。香港樓 價和租金之高，世界知名，人所共知，要青年租或供一個正常大小的單位，簡直是攞命！而除了樓價和租金的因素外，青年的生活負擔，亦是同樣地攞命，卻不為大 眾所理解。

百行孝為先，隨着人口老化，青年的最大負擔正正就是供養父母給予家用的支出。根據政府的數字（注一） ，每名退休人士平均每個月由家人供給的生活費中位數為4,000元。如果家中有兄弟姊妹的話，這開支仍可有人分擔，但隨着香港家庭越來越多獨生子女，只要 父母雙全，每名青年平均每個月供給退休父母的生活費將會達到8,000元。另一個青年的主要開支是食品開支，根據2010年的調查（注二） ，青年每人每月平均食品開支約為2,501元。

車費學債負擔重  公屋入息限額不合理

同一個調查亦顯示交通也是青年一大開支，每人每月平均開支約為941元，近年公共事業不斷加價，現時青年的交通開支估計已達1,000元。此外，自 資學士及副學位課程的增加，以及大學實施四年制，青年畢業後背負的學債亦隨之上升。按2012/13學年的資料（注三） ，一名四年制自資學士學位課程的畢業生每年平均貸款46,574元，分十五年攤還，未計及利息，其學債每月還款額隨時可達約1,034元。若果有關畢業生 本身亦有修讀副學位課程的話，每月還款額更可能倍增。

由 此可見，即使撇除住屋開支，青年的生活負擔本身已非常沉重，公屋一人申請者每月8,880元的入息限額根本不合理。公屋配額及計分制破紀錄的數字，純粹是 政府青年和房屋政策多年錯誤的惡果，即使它把當中不再符合資格的的「水分」除去，美化計分制下的輪候數字，亦只不過是掩耳盜鈴，既存的青年和房屋問題依然 沒有解決，終有一日必定會成為社會不穩的的重要因素。


注釋
一. 政府統計處《主題性住戶統計調查第５２號報告書》
二. 政府統計處二零一三年十一月號《香港統計月刊》
三. 立法會十二題：自資專上課程學生貸款


鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員


 （原刊於《惟工新聞》）

突破地產困局 我們拒當樓奴

各位打工仔女，你們好。這是青年拒當樓奴運動在惟工新聞的首帖。由現在起，我們會定期在惟工撰寫評論文章，分析在地產霸權當道、政府房屋政策無力下，一眾無殼蝸牛面對的種種住屋困局。

我們是誰？

惟工的自我介紹提到：「只要你無法靠投機取巧安穩度日，只要你手停口停，你就是我們的一份子。」為捍衛青年住屋權而在2011年夏季成立的青年拒當 樓奴運動，就是反對將房屋視為可供市場炒賣的商品，主張房屋是人人有平等機會享有的基本權利。打工青年若手停口停，必定無法負擔高昂的住屋開支，只有非商 品化房屋，才能保障青年免受泡沫樓市打擊。

過去兩年多，我們通常以直接行動方式，在不同場合（政府／立法會會議、公眾論壇、地區諮詢會、大型遊行等）向政府（官員、房委會、長遠房屋策略督導委員會等）示威抗議和直接對話，爭取青年住屋議題成為社會輿論焦點，促使政府和公眾正視青年住屋困境和需要。

青年，你的名字是樓奴？

在長遠房屋策略諮詢文件中，政府把青年人與「首次置業者」捆綁起來；加上最近房屋署研究將具有專上學歷的公屋申請人實施扣分制，一切跡象都顯示，政 府企圖逼使青年走上「置業階梯」不歸路：青年大好人生，將被供款重擔燃燒耗盡，接下來二、三十年淪為樓奴。政府亦會完全撤出承擔市民基本住屋需要，讓地產 商賺到盡。青年拒當樓奴，就是要從官商勾結的局面中，重奪住屋權，主宰自己的生活。

上月中，我們在回應2014年施政報告的新聞公告裡，已推斷出政府「供應主導」和「公營房屋為主」只是煙幕：十年內出租公屋目標興建量比現時輪候冊 總宗數還低，五年後，每年目標私樓供應量就會比公屋多，變成「私營主導」（注一），再加上八萬間居屋，出租與自置比例會變逆轉成約四比六，政府逼人（尤其 青年人）買樓之心昭然若揭。

被剔出公屋輪候資格之外的青年，能否負擔這些私樓和居屋？以預計在2018年完工的下一期「置安心」為例，它將位於沙田帝堡城附近，提供約 1,000個單位，售價約240萬至510萬（注二）；而根據2011年人口普查數據，月入少於10,000元的15至34歲在職青年，接近41萬人（當 中96,813人擁有專上或以上學歷）。這41萬青年人，通通都買不起「置安心」。即使是二人合組家庭，都要每月獻上一半工資供樓（還未考慮如何儲到首 期）。

為自己、為下一代，為安居樂業，我們希望更多青年朋友認識拒當樓奴理念，了解青年「被置業」的趨勢，共同尋求辦法，突破困局。


注釋
一. 青年拒當樓奴運動回應2014年施政報告新聞公告
二. 《沙田36C區資助出售房屋項目》（沙田區議會發展及房屋委員會會議討論文件 DH2/2014）

唐耀強
青年拒當樓奴運動成員


 （2014年2月11日刊於惟工新聞）

青年拒當樓奴運動回應2014年施政報告

青年拒當樓奴運動回應2014年施政報告

新聞公告

青年拒當樓奴運動在1月14-15日期間在立法會門外通宵紥營，反對梁振英政府「搭建置業階梯」，強迫青年做樓奴。可是，政府冥頑不靈，在2014年施政報告中，慫恿「中低收入階層及青年…自置居所…」及「重建房屋階梯」（第143段），使基層青年成為政府及地產商樓奴之外，別無他途。我們感到非常憤怒，列舉政府三大罪狀：

罪狀一：玩弄數字

政府在本年施政報告中，首次透露未來十年興建各類房屋的具體分配比例。我們發現，梁振英政府是在玩弄數字，指「未來10年的公營房屋供應，將較政府去年的承諾增加36%」（第144段）；其實只要與上年施政報告比較，就發現大部份增加的單位，都是與天價樓市掛鉤的居屋，由平均每年4,250單位大幅增至每年8,000單位（見表一）。公屋增加幅度非常低。現時公屋輪候冊總宗數有近24萬，即是說，政府肯定無法在十年內，滿足所有輪候人士居住公屋的需要。可以預料，為削減公屋輪候宗數，必定收緊申請資格，例如定期覆核「配額及計分制」申請人入息及資產，推行專上學歷申請人扣分制等，間接剔除青年申請公屋資格，迫他們買樓。

表一：2013及2014年施政報告－建屋單位數字目標比較

建屋目標	公屋	居屋	私樓		總數
2013年 施政報告	十年 175,000	2016/17至2019/20四年度 17,000 (平均每年4,250)	三至四年 67,000	（不適用）	（不適用）
2014年 施政報告	十年 200,000	十年 80,000 (平均每年8,000)	2014-2018五年 68,000	2019-2023五年 122,000 (推算)	470,000
長策目標	200,000	80,000	190,000		470,000

罪狀二：長遠「私營主導」

從表一的比較亦可發現，要達致長遠房屋策略的建屋目標和分配比例，政府必須在十年內供應190,000私樓單位，不過，本年施政報告透露「未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有13,600個單位」（第140段），即共68,000單位，按此推算，再之後5年（2019至2023年）政府須供應122,000私樓單位，即每年24,400單位，比公屋平均每年20,000單位還要多！由此可見，政府盤算逐步減少公屋的比例，五年後由「公營主導」變成「私營主導」。

罪狀三：迫公屋居民買樓

政府開宗明義要「重建房屋階梯，讓有能力的公屋居民購置居屋，騰出單位給有需要的基層市民」（第143段），即是政府將會採取各種威迫手段，例如收緊「富戶政策」，迫使公屋居民，特別是住戶中有在職青年的家庭，投身私人樓市。以華富邨為例，政府打算在重建華富邨後在該地一帶供應11,900公屋及居屋單位。按施政報告第144段提及的比例（約71比29），重建後的原華富邨一帶只會有8,500間公屋（見表二）。即使假設所有華富邨居民都能原區安置，都至少會有500住戶（約5.5%）「被置業」，成為天價居屋樓奴。在可見的將來，政府必然採取各項措施，分化居民，迫使部份住戶選擇置業，承受樓市風險，而不能在公屋中安穩生活。

表二：華富邨現時住戶數目及推算重建後的單位數目

	公屋	居屋	總數
現時華富(一)及(二)邨 住戶數目	9,000	0	9,000
重建後單位數目 (推算)	8,500	3,400	11,900

因此，政府在本年施政報告中，清楚顯示它玩弄語言偽術，以「供應主導」包裝一套「公退私進」謀略，並企圖透過慫恿置業、堆砌置業階梯、收緊公屋政策、分化居民、歧視青年住屋需要等手段，迫基層及青年買樓，成為政府和地產商的奴隸。歸根究柢，特區政府才是房屋出現「外來需求、投資需求和投機需求」（第139段） 的元凶！

青年拒當樓奴運動一再強調：住屋是基本權利，並非可供投機炒賣的商品，然而政府倒行逆施，以種種政策、措施和輿論，特別是所謂「重建房屋階梯」，分化市民並迫使基層和青年投身高風險私人樓市，身陷長期負債的囹圄，淪為地產商的奴隸，踏上不歸路。

我們要求政府：

1. 立刻撤回研究專上學歷公屋申請人扣分制；
2. 撤銷公屋申請非長者一人配額及計分制，停止對青年住屋需要的歧視；
3. 大量增建公屋，並提高單身及家庭申請公屋的資產與入息限額；
4. 恢復包括租金及租住權保障的租務管制，保障未能入住公屋市民的基本住屋需求；
5. 停止推行任何慫恿置業的政策，以免刺激樓價並令地產霸權問題惡化；
6. 研究推行非商品化房屋，讓市民可以安居而不必受置業風險的影響，打破地產霸權對市民生活的控制。

青年拒當樓奴運動

2014年1月15日

青年拒當樓奴運動參加元旦大遊行聲明：住屋是權利，篩走青年唔合理！

還我青年住屋權，元旦日上街！

青年拒當樓奴運動參加元旦大遊行聲明

住屋是權利，篩走青年唔合理！

梁振英政府上任以來，地產霸權依然當道，香港的房屋問題繼續惡化，私樓價格和租金持續飆升，完全脫離市民大眾負擔能力，公屋輪候宗數更累積達二十三萬的歷史新高。

面對香港嚴重的房屋問題，政府一方面以土地不足為由，未有積極大量增建公屋，另一方面卻把不少前公屋或政府用地賣予地產商興建豪宅。梁振英提出的「港人港地」政策，最後亦是以高價售予地產商，繼續迫市民成為樓奴，養肥地產霸權。

對於近十二萬宗公屋非長者一人「配額及計分制」的申請，政府不但沒有理解青年的生活困境和住屋需要，取消這個歧視單身青年的計分制，反而採取掩耳盜鈴的態度，在長遠房屋策略中提出計分制的輪候者是否需要有定期覆核，想盡辦法美化計分制上的輪候數字。在2013年11月25日的立法會政府帳目委員會會議中，房屋署署長栢志高更表示，未來會研究對擁有專上或以上學歷的公屋申請人實施扣分，製造青年「不思進取」的標籤，分化民間社會。

政府以為「高學歷」必然獲得「高收入」，實在是脫離現實，抱殘守缺。事實上，根據2011年人口普查數據，15至34歲擁有專上或以上學歷，而月入少於10,000元的在職青年，高達96,813人，即每五名大專青年有一個低薪。政府也以為「高學歷」等於未來「向上流動」，事實上，2011年專上學歷的每月主要職業收入中位數，與2001年一樣，停留在20,000元，但這十年來私人樓價至少翻倍。

所謂「專上或以上學歷」，其實亦為政府的語言偽術。「專上或以上學歷」除了包括學位或以上的學歷外，亦包括了完成副學位、文憑及證書等程度的學歷。根據人口普查數字，15-34歲青年中，有近半人口正就讀或已完成「專上教育」。政府把不同種類學歷捆綁一起，刻意誤導市民，令人以為所有接受「專上教育」青年均屬於高學歷一族，實際上是企圖將半數青年排除在公屋資格之外，對非學位學歷青年極度不公平。

房屋商品化是現時房屋問題的主要根源，政府過住提出「公屋→居屋→私樓」的置業階梯論述，人工製造向上流動的「投資需要」，與市民的基本居住需要出現結構上的衝突。但政府展開的長遠房屋策略諮詢，不但沒有提出新思維解決這個結構性問題，反而不斷重提搭建置業階梯的老調，把安居說成投資，繼續以向上流動說法利誘香港市民參與房屋炒賣活動。

青年拒當樓奴運動對於政府一連串倒行逆施和抺黑技倆感到十分憤怒。因此，我們決定參與民間人權陣線舉辦的「元旦大遊行」，並呼籲各位青年朋友一同加入我們的隊伍，向特區政府爭取青年住屋權！

我們要求：

1. 立刻撤回研究專上學歷公屋申請人扣分制；
2. 撤銷公屋申請非長者一人配額及計分制，停止對青年住屋需要的歧視；
3. 大量增建公屋，並提高單身及家庭申請公屋的資產與入息限額；
4. 恢復包括租金及租住權管制的租務管制，保障未能入住公屋市民的基本住屋需求；
5. 停止推行任何慫恿置業的政策，以免刺激樓價並令地產霸權問題惡化；
6. 研究推行非商品化房屋，讓市民可以安居而不必受置業風險的影響，打破地產霸權對市民生活的控制。

【新聞稿】青年拒當樓奴運動 12.1反對公屋大專學歷申請人扣分制行動

倒行逆施　大專學歷成安居樂業之絆腳石
政府無能　「房屋署」我扣足你689分

現屆政府口口聲聲首要解決香港的房屋問題，但在梁振英管治下，地產霸權依然當道，私樓價格和租金持續飆升，完全脫離市民大眾負擔能力。11月25日，房屋署署長栢志高，在立法會政府帳目委員會會議中表示，未來會研究將具有專上或以上學歷的公屋申請人實施扣分。青年拒當樓奴運動表示強烈反對，政府此項建議根本本末倒置，為求減少輪候冊人數，竟忽視青年生活疾苦和住屋需要，強迫青年投身泡沫樓市中，成為地產商的奴隸。

為此，青年拒當樓奴運動在12月1日早上舉辦「房屋署，我扣足你689分！」反對公屋大專學歷申請人扣分制行動，青年們在何文田房委會總部集會，共同表達對政府房屋政策失誤的不滿。

青年住屋難　政府發雞盲

青年拒當樓奴運動認為，政府脫離現實，抱殘守缺，以為「高學歷」必然獲得「高收入」，事實上，根據2011年人口普查數據，15至34歲擁有專上或以上學歷，而月入少於10,000元的在職青年，高達96,813人，即每五名大專青年有一個低薪；政府也以為「高學歷」等於未來「向上流動」，事實上，2011年專上學歷的每月主要職業收入中位數，與2001年一樣，停留在20,000元，但這十年來私人樓價至少翻倍。

所謂「專上或以上學歷」，其實亦為政府的語言偽術。「專上或以上學歷」除了包括學位或以上的學歷外，亦包括了完成副學位、文憑及證書等程度的學歷。政府把這兩類學歷捆綁一起，刻意誤導市民，令人以為所有「專上或以上學歷」青年均屬於高學歷一族，對非學位學歷青年極度不公平。

除低薪外，一般青年在畢業後，更需要償還學債、持續進修、供養家人，在通漲下面對各種生活開支上升，根本不可能儲蓄首期置業或長期負擔私樓高昂租金／供款，青年為求安居樂業，只能選擇申請公屋。

可是，政府不但對青年苦況置若罔聞，無視青年住屋需要，更將房屋問題推卸予青年身上，企圖製造「不思進取」的標籤，剝奪青年住屋權，掩飾政府對房屋問題束手無策、維護地產商利益的事實。青年們對於政府這種抹黑和分化的手段，感到極為憤怒！

為此，青年拒當樓奴運動強烈要求房屋署：

1. 立刻撤回研究大專學歷公屋申請人扣分制；
2. 撤銷公屋申請非長者一人配額及計分制，停止對青年住屋需要的歧視；

並要求政府在長遠房屋策略：

1. 大量增建公屋，並提高單身及家庭申請公屋的資產與入息限額；
2. 恢復包括租金及租住權管制的租務管制，保障未能入住公屋市民的基本住屋需求；
3. 停止推行任何鼓勵置業的政策，以免刺激樓價並強化地產霸權問題；
4. 研究推行非商品化房屋，讓市民可以安居而不必受置業風險的影響，打破地產霸權對市民生活的控制。

青年拒當樓奴運動：回應長遠房屋策略諮詢文件

青年拒當樓奴運動
供應不能解房困　長遠房策欠創新
回應長遠房屋策略諮詢文件

長遠房屋策略督導委員會於9月3日發佈諮詢文件，就香港未來十年的長遠房屋策略諮詢公眾。然而，諮詢文件未能正確聚焦香港房屋問題的核心，迴避香港房屋的結構性問題，繼續走房屋商品化的道路，實在令人失望。

供應無法解決香港房屋困局

諮詢文件把香港當下的房屋問題理解為供應和需求的問題，絶對是錯置焦點。現時香港樓價和租金正在歷史高位徘迴，市民無法負擔，增加供應固然能夠使之回落，但以這樣高的樓價至少要跌一半才能達到一般市民能夠負擔的健康水平。但如果樓價出現這樣的跌幅，近年置業的業主必定會首當其衝，亦會對整體經濟造成嚴重影響，政府絶對無法承受。故此，所謂的增加供應，只能是諮詢文件中所述的「作較好的平衡」（注一） ，難以令到樓價回復到健康水平，市民仍然難以安居。

香港真正的房屋問題，正正在於房屋政策中「促進向上流動的房屋階梯」的論述，把基本居住需要和投資需要混為一談。這兩種需要互相衝突，造成香港房屋的結構性矛盾，令到廣大市民的基本居住需要得不到保障。

政府不是地產商，居屋非良方

今次長遠房屋策略中，居屋被視作解決房屋問題的主要工具，但居屋本身的兩種特性使其難以真正解決香港的房屋問題。第一，居屋定價和市價掛鉤，即使在今日樓市如此熾熱的情況下，居屋的貨尾單位仍然是以市價七成訂價，基層市民仍然難以負擔。而私人物業市場亦會參考居屋售價作為價格下限，令居屋變相成為托價的工具。居屋本身的建築成本和重置成本其實和公屋差不多，但一幢居屋售價與成本的差價足以讓政府興建三幢公屋，從中可見政府成為了獲取暴利的地產商。第二，居屋在補地價之後可以自由買賣，甚至可向白表買家免補地價出售。這令居屋變成可炒賣的商品，把投資需要引入居屋，把本來為求安居的市民反過來變成日後房屋問題的製造者。

青年住屋，不等同首置

諮詢文件在探討社會上特定羣組住屋需要時，把年輕人與首次置業者混為一談，錯誤地把安居和置業劃上等號。置業最令人卻步的一個原因，是長年的按揭供款會大大地影響青年的人生計劃，只要一旦背上房貸，未來二三十年的自由將會被大大地降低，成為樓奴。為了供樓，人們必須保障自己的收入穏定，否則樓宇便有機會斷供，使人們在考慮轉換工作和進修時格外顧忌，在經濟差時更要擔心失業，終日遑恐度日，更不用說到世界不同地方增廣見聞等生活的追求。

把年輕人與首次置業者混同的分析，亦完全忽視低收入青年的住屋需要。在學歷泡沫化和經濟結構越趨單元的情況下，持有專上學歷的生活絶不容易，對於只具備中學學歷或以下的低收入青年，情況只會更差。要青年看到社會的未來的希望，實在應該讓他們免卻長年按揭供款的負擔，並且發展多元可持續的本土經濟，讓青年能夠放心去探索不同的發展可能。諮詢文件在探討青年房屋問題時把焦點放在置業，完全脫離時下年輕人的想法。

公屋數字欠交代

公屋輪候數字屢創新高，一般輪候冊申請已達118,700宗，而非長者一人配額及計分制（公屋計分制）亦已累積有115,600宗，公屋需求極度龐大。然而，諮詢文件一方面強調公營房屋主導，把公營和私營房屋定於六四之比，一方面卻表示「公營房屋中出租與出售房屋之間的比例，也應維持足夠靈活性」（注二） ，完全迴避了公屋的興建量。諮詢文件玩弄語言偽術的程度，實在令人咋舌！

長遠房屋，收緊公屋

在公屋輪候數字高企的情況下，諮詢文件提出收緊公屋計分制的收入及資產審查和富戶政策，並認同近期收緊的寬敞戶政策。今日的房屋問題，罪魁禍首是政府偏向地產霸權的房屋政策，把公屋興建量長期壓低，而不是公屋輪候人士和公屋居民。非長者一人配額及計分制輪候數字的高企，更是政府巧立名目，不分因由地把青年人拒諸門外的惡果，利用收入和資產審查去「清隊」，實在是掩耳盜鈴的做法。

一直以來，政府為了逃避興建公屋的責任，把單身及家庭申請公屋的資產與入息限額定在一個非常低的水平。這令到基層人士即使領取最低工資也很容易超過申請公屋的資產與入息上限。香港的最低工資本身已經低於生活工資，這樣的限額實在是一個非常不合理的水平。因此，長遠房屋策略應該要做的反而是大量增建公屋，並提高單身及家庭申請公屋的資產與入息限額。諮詢文件收緊公屋政策的建議，絶對是一個倒退。

公屋計分制，歧視依舊

政府在2005年巧立名目，把58歲或以下的單身人士從公屋一般輪候冊劃分出來，以計分制計算上公屋的分數，每年提供只有不足二千個公屋配額。這個政策不分因由地剝削了單身人士獲得公屋安置的機會，無視他們在當下社會所遇到的問題。由於近年樓價和租金上升，單身人士的住屋需要得不到保障，在公屋配額極度不足的情況下，令到計分制累積超過十一萬宗的申請。

諮詢文件承認單身人士無法如家庭申請者能夠平均三年內上樓，並且以三十五歲以上單身人士較少具備專上學歷，上流機會較少為由，建議增加公屋配額，「循序漸進」地讓三十五歲以上的單身人士能夠在平均三年內上樓。然而，文件卻無提及增加多少配額，以及達致目標的時間表，令人懷疑諮詢長遠房屋策略是否真心改善公屋計分制的輪候情況。

我們亦必須重申，公屋計分制本身已經是一個不公平，並帶有歧視性的制度，再把青年分為兩類更是一種分化的手段。當下香港地產金融霸權當道，經濟結構單元化，具備專上學歷根本無法保證年青人有較好的上流機會，而只具備副學位等認受性較低的專上學歷青年，生活困境更加嚴重－事實上，在41萬收入在一萬元以下的青年人當中，9.7萬（23.7%，幾乎每四人當中有一人）具有專上教育學歷。青年在社會上要努力掙扎才能求存，向上流動談何容易！

拒推租管理據弱

政府分別在1998年及2004年撤銷租金管制及租住權管制，導致私樓租金在近年大幅上揚，基層市民住屋失去保障。由於把物業出租的利潤可觀，亦促成不少業主把物業分間成多間劏房出租，從而賺取最大的利潤。然而，諮詢文件指租金管制主要針對續租時的租金，反而可能令業主提高新租客的租金水平。長遠房屋策略所看的，本應是房屋政策長遠的發展，但在考慮租金管制時卻竟然只聚焦在短期的負面影響，卻忽視長遠的益處，實在令人費解。

而在租住權管制方面，諮詢文件則只是簡單地以一些市場行為的情境想像作為理據，指「業主可能會不願意出租其單位，或會在物色租客時變得較為挑剔」，可能會令市場上出租單位的供應減少，並沒有任何數據上的支持，亦沒有參考外國推行租務管制的成功例子，理據極其薄弱。

房屋功能遭扭曲

整份諮詢文件不斷強調「促進向上流動的房屋階梯」，把基本居住需要和投資需要混為一談，並且表示難以區分投資需求與實質需求的分別，因為「大部分真正自置居所的買家都會認為其物業是他們一生中最重要的投資」。首先，諮詢文件根本是完全曲解了這個說法背後的意思。市民以投資來形容置業，絶大部分是因為置業的犧牲巨大，一旦背上房貸便要付出二三十年的青春和自由成為樓奴，並要面對經濟不景時失業斷供的風險。以投資來形容置業，並不是出於期望升值的心態，而是出於無法安居的不確定性。此外，這諮詢文件的講法是亦極度倒果為因，房屋的功能本身就是讓人安居，不應該是可投資商品。正正就是自八七年和九八年長遠房屋策略以來構建的所謂「向上流動的房屋階梯」，威迫利誘地把市民推向私營房屋市場，並且把投資需求引進公營房屋，導致基本居住需要和「向上流動」的投資需要混在一起。

青年拒當樓奴運動早前進行問卷調卷（注三、四） ，訪問了900名青年對於房屋的看法，發現受訪者的置業意欲亦不強烈，僅三成（30.4%）以五年內置業為目標。受訪者對於居所滿意程度的因素，依次序為空間大小（42.1%）、交通（23.2%）、安全（14.3%）、衛生條件（12.0%）和社區設施 （5.3%），而物業升值潛力（3.1%）則敬陪榜末。由此可見，青年人對於置業的態度並非如輿論和諮詢文件般與「資產增值」、「向上流動」掛鉤。

「向上流動」的投資需要本身會和基本居住需要互相衝突，即使今日能夠透過供應紓緩樓價高企的問題，本地的投資需要長遠亦會再次成為房屋問題的伏線。長遠房屋策略是影響未來十年或更長的政策，實在須要有長遠的目光和新思維去解決香港房屋的深層次矛盾，並且拿出勇氣去區隔投資需要和基本居住需要，研究推行非商品化房屋，回復房屋本來應有予人樂舍安居的功能。

總結

青年拒當樓奴運動認為長遠房屋策略應該有勇氣提出新思維，區分基本居住需要和投資需要，解決香港房屋問題的結構性矛盾，並對公屋的興建要有承擔。針對長遠房屋策略，我們要求：

1. 大量增建公屋，並提高單身及家庭申請公屋的資產與入息限額；
2. 撤銷非長者一人「配額及計分制」，停止對青年住屋需要的歧視，並面對社會結構的改變，考慮青年的住屋需要作為規劃之元素；
3. 恢復包括租金及租住權管制的租務管制，保障未能入住公屋市民的基本住屋需求；
4. 停止推行任何鼓勵置業的政策，以免刺激樓價並強化地產霸權問題；
5. 研究推行非商品化房屋，讓市民可以安居而不必受置業風險的影響，打破地產霸權對市民生活的控制。

注釋：
1. 長遠房屋策略諮詢文件第20頁。
2. 長遠房屋策略諮詢文件第v頁。
3. 新聞稿：青年拒當樓奴運動住屋需要調查結果公佈
4. 青年拒當樓奴運動：住屋需要問卷調查結果（2013年7月）

鄭崇理：不宜迷信新加坡組屋

不宜迷信新加坡組屋

文：鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員

圖片轉載自Occupy Singapore

新加坡推出資助計劃，協助低收入家庭購買組屋，讓月入低至一千坡元（約六千港元）的家庭可以負擔二房式組屋，而月入二千至四千坡元（約一萬二千至二萬四千港元）的家庭，則可以負擔三房式或四房式的組屋，讓新加坡家庭只需用四年人工即可買樓。消息一出，令到不少飽受房屋問題困擾的香港人為之瘋狂，甚至揚言移民。

不過，在移民之前，大家還是要了解清楚新加坡的房屋政策實在是什麼一回事。首先，新加坡實施中央公積金制度，每人每月均需要用收入的一定百分比來供公積金。而公積金的一部分可以用來供樓，使新加坡人在供樓初時，未必一定需要動用現金。新加坡人表面上在供樓時好像較少額外負擔，但其實羊毛早已出在羊身上，而供樓的價錢越貴，或愈長時間，公積金留下來的退休金便越少。

另一方面，新加坡組屋訂價與市價掛勾，而新加坡近十年樓價升幅，只是僅次於香港。新加坡非旺區（non-mature towns）的組屋在扣除資助後，只餘少數低於四年人工。[1] 旺區單位售價更普遍貴幾成，所以總理李顯龍的講話，只是選擇性地舉出全國最便宜的單位作例子，是一種語言偽術。而按新加坡政府在今年七月推出的組屋售價[2]，在扣除資助金額後，以35歲或以下在公積金可最多用相當於月薪23%金額作供樓計算，三房和四房單位其實仍然需要供款至少約二十年。由於公積金可供樓部分會隨着年齡增長而減少，因此在供樓一段時間後，新加坡人仍然需要額外現金來供樓，否則供樓時間便會超過20年。若收入增長緩慢，年紀愈大動用現金會愈多。由此可見，新加坡的組屋實在不是那麼理想。

和香港相似，新加坡的貧富懸殊嚴重，其堅尼系數亦在一直上升，至2012年已高達0.478，在已發展地區中排名第二，僅次於香港。月入四千坡元或以下的新加坡家庭，屬於當地最窮的四分之一人口，要他們用公積金來供樓的制度，其實完全是「福利用者自付」，而且，基層用公積金供樓，每月儲不了錢之餘，更失去了2.5%固定年息，若要借錢的話（通常用作支付首期），還要反過來向政府每月「償還」2.6%按揭利息。對新加坡政府來說，簡直是穩賺生意，所以何妨給市民少許甜頭買樓？因此，政府根本只是作為一個地產商的角色，對基層市民的基本住屋需要並沒有承擔，並將房屋市場風險轉嫁予市民。和香港相比，新加坡的組屋其實遠遠不及公屋。

總括而言，新加坡的房屋政策其實走不出置業的框架，組屋既和市價掛勾，在二手市場亦可以自由買賣，其實和香港的居屋十分相似，沒有好好區分投資需要和基本住屋需要。新加坡的所謂資助，根本是吸引市民進入商品房屋市場，以二十多年的供樓負擔作枷鎖，令他們成為樓奴，從而穩定政權，而不是對市民住屋需要的承擔。在2012年的一項調查顯示[4]，令最多新加坡人想離開的原因，有75%為「不該耗盡一生付房貸」，並且有73%為「公共房屋的價格太離譜」。因為羡慕新加坡的房屋政策，而想移民新加坡的香港人，請三思！


參考資料：
[1] Sale of Balance Flats May 2013 http://esales.hdb.gov.sg/hdbvsf/eampu05p.nsf/0/13MAYSBF_page_5789/$file/about0_static.htm
[2] HDB InfoWEB: Meeting Diverse Housing Needs – 4,079 New Flats for Families and Single http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10296p.nsf/PressReleases/C492C63A4D73A7E248257BB7002CB14E?OpenDocument
[3] CPF Board - CPF Contribution and Allocation Rates - my CPF 1 http://mycpf.cpf.gov.sg/Employers/Gen-Info/cpf-Contri/ContriRa.htm
[4] 2012年10月07日 - 調查顯示：56%受訪者想移民‧新加坡人移居首選大馬 - 頭條新聞 - 國際 - 星洲網新聞 http://news.sinchew.com.my/node/263805

青年拒當樓奴運動：住屋需要問卷調查結果（2013年7月）

青年拒當樓奴運動住屋需要調查已經完成。調查在今年七月進行，以街頭訪問及網上問卷形式訪問了900位香港青年，結果如下，供大家參考。

我們沒有政府資助，沒有財團撐腰，沒有政黨支援，更加沒有任何國家陰謀「包養」，自助自發的調查除了靠一眾成員在工餘課餘咬緊牙關，當然還少不了關注住屋問題的朋友熱心幫忙。謹此向所有出過力的友好致謝。

＊＊＊＊＊

青年拒當樓奴運動

住屋需要問卷調查結果（2013年7月）

1. 受訪者年齡

18-20歲	21-25歲	26-30歲	31-35歲	35歲以上
12.6%	43.0%	29.1%	8.5%	6.8%

2. 受訪者性別

男	女
52.0%	48.0%

3. 最高完成學歷

中學以下	中學	預科	高級文憑	副學士	大學學士	學士學位以上
0.4%	12.1%	7.9%	9.8%	27.3%	32.4%	10.0%

4. 是否全日制學生

是（接題5）	否（接題6）
34.6%	65.4%

5. 預期畢業後個人每月收入（全日制學生）

$0	$1-5,000	$5,001-10,000	$10,001-15,000	$15,001-20,000	$20,000以上
1.3%	0.7%	21.2%	52.8%	20.2%	3.9%

6. 個人月入（非全日制學生）

$0	$1-5,000	$5,001-10,000	$10,001-15,000	$15,001-20,000	$20,000以上
15.4%	3.6%	19.4%	34.3%	26.8%	14.4%

7. 住戶總月入

$10,000以下	$10,001-20,000	$20,001-30,000	30,000以上
8.5%	26.8%	28.8%	35.9%

8. 每月個人支出（包括家用、債務還款等等）

$2,000以下	$2,001-4,000	$4,001-6,000	$6,001-8,000	$8,001-10,000	$10,000以上
12.8%	19.1%	19.7%	15.3%	12.1%	21.0%

9. 同住家庭成員人數（不包括自己）

0人	1人	2人	3人	4人	4人以上
4.6%	9.8%	27.4%	32.1%	17.4%	8.8%

10. 婚姻狀況

*單身（接題12）	已婚（接題12）	拍拖非同居（接題11）	拍拖並同居（接題11）
63.5%	9.9%	23.4%	3.2%

* 單身指未婚而且沒有拍拖。


11. 有沒有計劃三年內結婚？（有拍拖人士）

有	沒有
42.1%	57.9%

12. 居住房屋類型（院校宿舍除外）

出租非永久單位 （如套房、床位、寮屋等）	出租公屋	自置公屋	居屋
2.7%	36.4%	10.1%	16.5%
出租私人樓宇	自置私人樓宇	丁屋	其他
10.1%	21.1%	1.6%	1.6%

13. 對現時居所滿意程度

非常滿意	滿意	一般	不滿意	非常不滿意
8.8%	45.8%	33.0%	9.9%	2.5%

14. 哪個因素最影響你對現時居所滿意程度？

空間大小	交通	衛生條件	安全	物業升值潛力	社區設施
42.1%	23.2%	12.0%	14.3%	3.1%	5.3%

15. 五年內自置物業是否你的目標？

是	否	無意見／沒想過
30.4%	46.4%	23.2%

16. 你會用甚麼方法解決未來五年的住屋需要？

居住於家人所租用／ 購置之住所	自置私人物業（接題19）	租住私人屋宇
40.9%	15.9%	12.8%
申請公屋	申請居屋	其他
16.2%	10.1%	4.1%

17. 有沒有申請輪候公屋？

已申請（請跳到第18題）	打算申請（請跳到第18題）	沒有申請（請跳到第19題）
18.1%	19.2%	62.7%

18. 若有申請輪候公屋，主要原因是？（作答後接20題）

解決住屋需要	沒有財力置業	希望有穩定居所	方便購買居屋或公屋	其他
26.7%	43.9%	16.0%	9.9%	3.4%

19. 若沒有申請輪候公屋，主要原因是？

不了解公屋政策	沒有需要	準備或已經置業	公屋質素差
4.7%	18.8%	1.9%	1.5%
超出入息審查上限	計分制導致輪候時間太長	家人反對	其他
52.1%	11.1%	1.5%	8.3%

20. 你現時是否有能力自置居所？

有（接22題）	沒有（接21題）	已自置居所（接22題）
5.5%	90.6%	3.9%

21.  如果沒有能力自置居所，理由是？（可選多項）

工資太低	樓價太高	要應付其他生活開支 （家用、還款、進修開支等）	收入不穩定難以供樓	其他
57.6%	85.2%	57.4%	21.9%	4.9%

22. 政府應否增建公屋以解決住屋需要？

應該	不應該	無意見
90.7%	2.1%	7.2%

23. 你是否知道甚麼是非長者單身人士（58歲以下）的公屋輪候計分制？

知道（接題24）	不知道
53.7%	46.3%

24. 你是否支持撤銷非長者單身人士（58歲以下）的公屋輪候計分制以解決住屋需要？

非常支持	支持	反對	非常反對	無意見
30.5%	28.2%	13.6%	6.7%	20.9%

＊＊＊＊＊

常見問題及資料補充

1.
問：學生是否心頭太高，過份高估未來收入？

答：不是。根據統計處今年第一季數字，25至34歲就業人士每月入息中位數為12,000元，約四分之三受訪的全日制學生估計畢業後收入在15,000元或以下，大致符合市况。

2.
問：青年沒能力買樓是否「廢青」，是否特別賺不到錢之故？

答：不是。同樣根據統計處今年第一季數字，25至34歲就業人士每月入息中位數為12,000元，約七成受訪的職青月入10,000元以上，逾四成更高於15,000元，但沒能力買樓的仍佔壓倒性多數。

3.
問：買不起樓，是否因為受訪者主要是學生？學生沒收入理所當然買不起樓。

答：不盡然。以下是全日制學生和非全日制學生對自己的買樓能力評估，儘管確有差異存在，但自認現時沒有能力自置居所的受訪者在兩個組別當中都是大多數，而以五年內自置物業為目標的受訪者在兩個組別當中都是少數，而且明顯低於全港家庭自置居所比率。

	全日制學生	非全日制學生
現時沒有能力自置居所	98.1%	86.6%
以五年內自置物業為目標	23.0%	34.7%