2015年9月5日 星期六
2015年9月4日 星期五
誰代表了我們的住屋未來？（下） 對聯合國「人居三」之憂慮
上篇，我們對「亞太區房屋論壇」之內容框架，及其在「人居三」的代表性，提出疑問。
本篇內容將較豐富。只要花多十五分鐘，你更會發現，「人居三」即將擺香港上檯，還可能令更多人做「樓奴」。
到底「人居三」是什麼？
一. 「人居三」＝ 通過未來二十年全球住屋議程（注一）
上世紀後期，世界發生了人類歷史上最急速的城市化發展，有大量人口遷移至城市，繼而出現很多居住環境的問題，例如貧民窟。1976年，聯合國在溫哥華舉行「第一次人類居住大會」（人居一），並通過《溫哥華人居宣言》，各國承認需要共同解決問題。
二十年後（1996年），「人居二」在伊斯坦堡舉行，通過了《伊斯坦堡宣言》及《人居議程》。新議程承認城市是全球增長的動力，開始強調地方及不同機構的參與，重視可持續發展和房屋的可負擔性。
明年10月，聯合國將在厄瓜多爾首都基多舉行「人居三」（注二）。居住於城市的人口，將多達約40億人，佔全人類的54.5%（1976年為37.9%）。預計到本世紀中期，城市人口比率更升至66%（逾60億人）（注三）。因此，各國政策制定者，將會在「人居三」裡，承認城市化是人類發展的原動力，政府和領袖，聚焦討論如何令城市更讓人類宜居，定下「新城市議程」，在立法、規劃和融資層面上，實踐適足住房權，應付諸如經濟發展、扶貧和氣候變化等挑戰。
二. 「人居三」＝ 你和你的城市「被代表」＋宣傳「香港模式」（注四）
聯合國人居署已要求各成員國，就「人居三」編制國家報告，指定內容要涵蓋城市發展、規劃、環境和房屋政策等。問題是，聯合國是以國家為單位的，但報告內容卻設定所有城市的發展議程。不論是香港、上海、倫敦、紐約，或者是墨西哥城、哈瓦那、開羅，都不會在「人居三」會議裡佔有任何席位，沒有參與資格，或者，將被所屬國家／中央政府「代表」了。海外開始有人質疑這種安排（注五）。連城市／地區政府都「被代表」，更不用提蝸居城市斗室的普羅大眾了。
另外，聯合國為準備人居三，成立十個專家政策小組，在今年五月底，為六大範疇草擬了共二十二份議題文件，供各國代表參考和討論，資料詳盡，更列舉個別城市的成功例子。
然而，聯合國在這些議題文件（注六）中，竟然至少三次點名推崇「香港模式」：
我們相信，若讓每一位深受地鐵加價剝削的乘客、為了鐵路上蓋單位供款而捱更抵夜的「樓奴」、公屋上樓無望的家庭和青年、倒貼大白象工程無底深潭（如高鐵）的納稅人，看看上述聯合國「專家」對「香港模式」的「表揚」，肯定百般滋味在心頭。
順帶一提，香港政府早在上年9月，公佈了《鐵路發展策略2014》（注七），上述聯合國即將擺上檯面推銷的模式，至少在香港來說，將逐漸擴展至多個新發展區，包括新界東北（古洞站）、洪水橋及大嶼山。若果這套「鐵路，一路帶動樓價」模式在全球擴散，很難想像，到底多少家園會被拆毀，多少土地會遭地產霸權掠奪、多少房屋及舖位用作投機炒賣。
因此，即使你不理會人居三，都會有國家及專家急不及待「代表」你，「幫」你及大部份市民演繹、甚至改造你的城市生活。
你準備做「樓奴」沒有？
三. 「人居三」＝更多樓宇按揭＝更加宜居？
青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利的深遠影響。我們尤其憂慮聯合國在「人居三」第二十份議題文件《房屋》（注八）中，提倡擴展私人樓宇按揭市場的內容：
這也是「亞太區房屋論壇」邀請大型企業、金融機構代表和融資課程學者之基礎。我們擔心，論壇討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場，不再承擔提供適足住房的責任，將房屋問題變成個人債務問題處理。當經濟出現波動時，中低收入人士往往首當其衝，受到收入減少以至失業之苦，在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下，這一班人容易因此失去住屋權。可以說，以按揭解決房屋問題，本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。
並非只有青年拒當樓奴運動如此憂慮。事實上，正好有來自聯合國的人員和文件，支持我們的說法。
2013年，時任聯合國「適足住房問題特別報告員」（Special Rapporteur on adequate housing）的Raquel Rolnik，在人權理事會第25屆會議裡發表特別報告（注九），清楚表達當低收入人士無法償還按揭貸款時，遭遇的困境：
她亦清楚指出金融機構和鼓勵置業之政策，就是剝奪基層住屋權的禍首：
草擬聯合國「人居三」議題文件的政策小組，以及「亞太區房屋論壇」主辦單位、嘉賓和參加者，是否已經把之前的報告丟棄了？忘記了金融海嘯的教訓？
四. 結論
我們認為，以私人房地產配合按揭債務搭建的「房屋階梯」，只會令基層和下一代淪為「樓奴」，走上喪失住屋權的不歸路，飽受煎熬。
我們期望，明年「人居三」討論實踐適足住房權時，確定政府必須承擔供應充足可負擔房屋之角色。
筆者也呼籲，本地民間關注土地和房屋議題的團體，以至公民社會，應考慮共同回應「人居三」，切勿輕易「被代表」。
注釋：
一. 本節資料主要來源為「人居三」官方網站
二. 中文官方全名是「第三次聯合國住房與城市可持續發展問題會議」
三. UN: “World’s population increasingly urban with more than half living in urban areas”, 10 July 2014
四. 本節資料主要來源同注一
五. The Guardian: “Habitat III is all about cities. The UN should give them a seat at the table”, 5 August 2015
六. Habitat III, “Municipal Finance”; and “Transport and Mobility”
七. 運輸及房屋局，《鐵路發展策略2014》
八. Habitat III, “Housing and Slum Upgrading”
九. UN: “Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik”30 December 2013, 該文件可在連結裡經搜尋後下載。
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
（全文完）
本篇內容將較豐富。只要花多十五分鐘，你更會發現，「人居三」即將擺香港上檯，還可能令更多人做「樓奴」。
到底「人居三」是什麼？
一. 「人居三」＝ 通過未來二十年全球住屋議程（注一）
上世紀後期，世界發生了人類歷史上最急速的城市化發展，有大量人口遷移至城市，繼而出現很多居住環境的問題，例如貧民窟。1976年，聯合國在溫哥華舉行「第一次人類居住大會」（人居一），並通過《溫哥華人居宣言》，各國承認需要共同解決問題。
二十年後（1996年），「人居二」在伊斯坦堡舉行，通過了《伊斯坦堡宣言》及《人居議程》。新議程承認城市是全球增長的動力，開始強調地方及不同機構的參與，重視可持續發展和房屋的可負擔性。
明年10月，聯合國將在厄瓜多爾首都基多舉行「人居三」（注二）。居住於城市的人口，將多達約40億人，佔全人類的54.5%（1976年為37.9%）。預計到本世紀中期，城市人口比率更升至66%（逾60億人）（注三）。因此，各國政策制定者，將會在「人居三」裡，承認城市化是人類發展的原動力，政府和領袖，聚焦討論如何令城市更讓人類宜居，定下「新城市議程」，在立法、規劃和融資層面上，實踐適足住房權，應付諸如經濟發展、扶貧和氣候變化等挑戰。
二. 「人居三」＝ 你和你的城市「被代表」＋宣傳「香港模式」（注四）
聯合國人居署已要求各成員國，就「人居三」編制國家報告，指定內容要涵蓋城市發展、規劃、環境和房屋政策等。問題是，聯合國是以國家為單位的，但報告內容卻設定所有城市的發展議程。不論是香港、上海、倫敦、紐約，或者是墨西哥城、哈瓦那、開羅，都不會在「人居三」會議裡佔有任何席位，沒有參與資格，或者，將被所屬國家／中央政府「代表」了。海外開始有人質疑這種安排（注五）。連城市／地區政府都「被代表」，更不用提蝸居城市斗室的普羅大眾了。
另外，聯合國為準備人居三，成立十個專家政策小組，在今年五月底，為六大範疇草擬了共二十二份議題文件，供各國代表參考和討論，資料詳盡，更列舉個別城市的成功例子。
然而，聯合國在這些議題文件（注六）中，竟然至少三次點名推崇「香港模式」：
我們相信，若讓每一位深受地鐵加價剝削的乘客、為了鐵路上蓋單位供款而捱更抵夜的「樓奴」、公屋上樓無望的家庭和青年、倒貼大白象工程無底深潭（如高鐵）的納稅人，看看上述聯合國「專家」對「香港模式」的「表揚」，肯定百般滋味在心頭。
順帶一提，香港政府早在上年9月，公佈了《鐵路發展策略2014》（注七），上述聯合國即將擺上檯面推銷的模式，至少在香港來說，將逐漸擴展至多個新發展區，包括新界東北（古洞站）、洪水橋及大嶼山。若果這套「鐵路，一路帶動樓價」模式在全球擴散，很難想像，到底多少家園會被拆毀，多少土地會遭地產霸權掠奪、多少房屋及舖位用作投機炒賣。
因此，即使你不理會人居三，都會有國家及專家急不及待「代表」你，「幫」你及大部份市民演繹、甚至改造你的城市生活。
你準備做「樓奴」沒有？
三. 「人居三」＝更多樓宇按揭＝更加宜居？
青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利的深遠影響。我們尤其憂慮聯合國在「人居三」第二十份議題文件《房屋》（注八）中，提倡擴展私人樓宇按揭市場的內容：
應鼓勵房屋金融系統進行創新和更具包容性，包括給予房屋財務供應商和其他金融機構誘因，向低收入群體提供貸款及廉價房屋。加強向私人房屋金融行業提供獎勵機制，促使（它們提供）有效貸款，讓政府無須面對過多風險。（第八頁，筆者譯）
這也是「亞太區房屋論壇」邀請大型企業、金融機構代表和融資課程學者之基礎。我們擔心，論壇討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場，不再承擔提供適足住房的責任，將房屋問題變成個人債務問題處理。當經濟出現波動時，中低收入人士往往首當其衝，受到收入減少以至失業之苦，在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下，這一班人容易因此失去住屋權。可以說，以按揭解決房屋問題，本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。
並非只有青年拒當樓奴運動如此憂慮。事實上，正好有來自聯合國的人員和文件，支持我們的說法。
2013年，時任聯合國「適足住房問題特別報告員」（Special Rapporteur on adequate housing）的Raquel Rolnik，在人權理事會第25屆會議裡發表特別報告（注九），清楚表達當低收入人士無法償還按揭貸款時，遭遇的困境：
當自置居所業主無法償還貸款，或無法履行分期付款時，將危害其居住權保障。銀行和其他信貸機構將居所變成銀主盤，會嚴重威脅業主享有適足住房的權利，最貧困者會受更嚴重影響。（第十七段，筆者譯）
她亦清楚指出金融機構和鼓勵置業之政策，就是剝奪基層住屋權的禍首：
放寬對金融市場的管制，以及優先鼓勵自置居所的政策，對許多城市貧困住戶產生負面影響。 次按貸款、拖欠供款和銀主盤等問題，導致一些國家無法保障住屋權和出現迫遷問題。金融機構，包括小額信貸機構，為減低貧困者較高的欠供風險，往往向他們收取更高利息。有時候，放貸者更刻意將低收入住戶作為剝削性貸款的目標，不對條款作任何解釋，更不顧這類住戶的償還能力。各國應禁止掠奪性貸款……（第四十八段，筆者譯）
草擬聯合國「人居三」議題文件的政策小組，以及「亞太區房屋論壇」主辦單位、嘉賓和參加者，是否已經把之前的報告丟棄了？忘記了金融海嘯的教訓？
四. 結論
我們認為，以私人房地產配合按揭債務搭建的「房屋階梯」，只會令基層和下一代淪為「樓奴」，走上喪失住屋權的不歸路，飽受煎熬。
我們期望，明年「人居三」討論實踐適足住房權時，確定政府必須承擔供應充足可負擔房屋之角色。
筆者也呼籲，本地民間關注土地和房屋議題的團體，以至公民社會，應考慮共同回應「人居三」，切勿輕易「被代表」。
注釋：
一. 本節資料主要來源為「人居三」官方網站
二. 中文官方全名是「第三次聯合國住房與城市可持續發展問題會議」
三. UN: “World’s population increasingly urban with more than half living in urban areas”, 10 July 2014
四. 本節資料主要來源同注一
五. The Guardian: “Habitat III is all about cities. The UN should give them a seat at the table”, 5 August 2015
六. Habitat III, “Municipal Finance”; and “Transport and Mobility”
七. 運輸及房屋局，《鐵路發展策略2014》
八. Habitat III, “Housing and Slum Upgrading”
九. UN: “Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik”30 December 2013, 該文件可在連結裡經搜尋後下載。
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
（全文完）
誰代表了我們的住屋未來？（上） 對「亞太區房屋論壇」之疑問
你有沒有聽過，今天起，9月1至4日，將有一場國際級的「亞太區房屋論壇」，在香港舉行？有來自世界各地房屋團體（包括香港）代表作專題演講和分享？
沒有？那你有可能「被代表」了！
發生什麼事？請給我們十分鐘時間，看看下文，你便可掌握大概。
一. 最基本背景
一年後，2016年10月，聯合國負責處理世界人類居住問題的機構：聯合國人類住區規劃署（United Nations Human Settlements Programme，簡稱UN-HABITAT，中文簡稱人居署）將舉行大會──「人居三」（UN Habitat III），內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論，包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向，設定「新城市議程」（New Urban Agenda），關注城市的可持續發展及貧窮問題。
（人居三又是什麼？暫且擱下，下篇再闡述）
二. 點解有論壇？
2014年，跨國慈善組織仁人家園（Habitat for Humanity）與聯合國人居署簽訂備忘錄，該組織將協助推動「人居三」的前期討論工作（注一）。於是，辦公室位於中環的香港仁人家園，就在香港舉辦第5屆亞太區房屋論壇（5th Asia-Pacific Housing Forum）（注二）。
論壇的主旨，是讓來自不同地區不同界別的嘉賓，提出意見和方案，解決低收入人士房屋問題；它更與外國大學商學院合作，在首兩天提供課程，讓參加者學習「小額貸款、房屋融資及按揭等」房屋財務知識。
在論壇官方（只有英文）網站，仁人家園指明自己「已獲選為人居三的公民社會代表」（注三），透過舉辦是次地區論壇，盼「能準確反映公民社會的意見和觀點」（注四）。因此論壇對明年人居三有重要意義。
而主講房屋財務課程的美國學者Marja Hoek-Smit，也曾為聯合國人居署拍攝短片，解說在房屋融資上，「如何加快發展大眾按揭市場」（How to speed up the development of mass mortgage market）（注五）。
三. 「仁人家園」是什麼組織？
筆者自己，甚至不少讀者，之前都未曾聽過這跨國慈善組織。它聲稱其願景是想世界每一個人都有合宜的居所。對一些國家／企業說，它可能是房屋事務上很重要的夥伴，例如，今年4月尼泊爾地震，它動員了大量義工提供協助；它在香港和中國也有多個項目。「中華仁人家園2014」的主要贊助商，包括美國陶氏化學公司、新世界中國地產、美銀美林、彭博集團等等。我們鼓勵讀者搜尋更多資料佐證。
四. 那麼論壇有什麼香港「代表」？
青年拒當樓奴運動根據大會網頁顯示的節目表（注六），粗略點算到12名聲稱來自香港的嘉賓講者，下表僅列出民間社會，特別是基層住屋組織，會比較關注的「代表」：
簡言之，所謂來自香港的「代表」，不少是來自官方色彩濃厚的企業／機構，以及投資銀行的經理／總裁；再將嘉賓背景結合會議題目對照，整個論壇的框架，更強烈滲透房屋市場化、金融化意識。
換言之，至少在香港來說，市區重建下的被迫遷戶、土地遭地產商兼併的鄉郊居民、數以十萬計的劏房租戶、無數辛苦節衣縮食償還樓債的「樓奴」、還有看不見住屋未來的青年和其他弱勢社群……所有在地產霸權下被剝奪住屋權的市民，通通都沒有「代表」、沒有資格參與論壇。
五. 我們的疑問
「亞太區房屋論壇」，舉行近在眼前，但對大部份香港人卻遠在天邊，我們能找到的資料，非常有限。但是，種種跡象卻不得不令人產生以下疑問：
1. 主辦單位基於什麼方針去邀請嘉賓和選擇題目？它們有必要更詳細說明，發展房地產金融市場、擴大向低收入家庭提供按揭貸款等題目，與聯合國適足住房權之關係何在。
2. 由嘉賓講者和講題清單可見，很多本港土地和房屋關注團體及其切身議題，似不在大會考慮之列。難道民間在地直接抗爭運動的經驗、知識和發展，就與聯合國適足住房權、人居三、城市可持續發展無關嗎？
3. 青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利之深遠影響。2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額，高達9,845 億，佔本地生產總值達43.6%；截至今年首季末，香港家庭負債佔本地生產總值比率，已升至65.8%，創有紀錄以來新高！我們不禁要問：整個論壇的節目框架，是否認為只有繼續依賴市場，提供按揭貸款一條路，令基層背負長期樓債，就可解決貧困者的住屋需要？政府供應可負擔房屋的角色去了那裡？
我們還有幾點疑問，將在下篇說明。
注釋：
一. “Habitat for Humanity International and UN - Habitat enter partnership to address global poverty”
二. 香港仁人家園
三. “Solution to slums in sight through secure tenure” (27 August 2015)
四. “The 5th Asia-Pacific Housing Forum”
五. “Marja Hoek-Smit - Mass Housing Requires Mass Housing Finance”
六. Asia-Pacific Housing Forum 5 Program
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
（未完待續）
沒有？那你有可能「被代表」了！
發生什麼事？請給我們十分鐘時間，看看下文，你便可掌握大概。
一. 最基本背景
一年後，2016年10月，聯合國負責處理世界人類居住問題的機構：聯合國人類住區規劃署（United Nations Human Settlements Programme，簡稱UN-HABITAT，中文簡稱人居署）將舉行大會──「人居三」（UN Habitat III），內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論，包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向，設定「新城市議程」（New Urban Agenda），關注城市的可持續發展及貧窮問題。
（人居三又是什麼？暫且擱下，下篇再闡述）
二. 點解有論壇？
2014年，跨國慈善組織仁人家園（Habitat for Humanity）與聯合國人居署簽訂備忘錄，該組織將協助推動「人居三」的前期討論工作（注一）。於是，辦公室位於中環的香港仁人家園，就在香港舉辦第5屆亞太區房屋論壇（5th Asia-Pacific Housing Forum）（注二）。
論壇的主旨，是讓來自不同地區不同界別的嘉賓，提出意見和方案，解決低收入人士房屋問題；它更與外國大學商學院合作，在首兩天提供課程，讓參加者學習「小額貸款、房屋融資及按揭等」房屋財務知識。
在論壇官方（只有英文）網站，仁人家園指明自己「已獲選為人居三的公民社會代表」（注三），透過舉辦是次地區論壇，盼「能準確反映公民社會的意見和觀點」（注四）。因此論壇對明年人居三有重要意義。
而主講房屋財務課程的美國學者Marja Hoek-Smit，也曾為聯合國人居署拍攝短片，解說在房屋融資上，「如何加快發展大眾按揭市場」（How to speed up the development of mass mortgage market）（注五）。
三. 「仁人家園」是什麼組織？
筆者自己，甚至不少讀者，之前都未曾聽過這跨國慈善組織。它聲稱其願景是想世界每一個人都有合宜的居所。對一些國家／企業說，它可能是房屋事務上很重要的夥伴，例如，今年4月尼泊爾地震，它動員了大量義工提供協助；它在香港和中國也有多個項目。「中華仁人家園2014」的主要贊助商，包括美國陶氏化學公司、新世界中國地產、美銀美林、彭博集團等等。我們鼓勵讀者搜尋更多資料佐證。
四. 那麼論壇有什麼香港「代表」？
青年拒當樓奴運動根據大會網頁顯示的節目表（注六），粗略點算到12名聲稱來自香港的嘉賓講者，下表僅列出民間社會，特別是基層住屋組織，會比較關注的「代表」：
簡言之，所謂來自香港的「代表」，不少是來自官方色彩濃厚的企業／機構，以及投資銀行的經理／總裁；再將嘉賓背景結合會議題目對照，整個論壇的框架，更強烈滲透房屋市場化、金融化意識。
換言之，至少在香港來說，市區重建下的被迫遷戶、土地遭地產商兼併的鄉郊居民、數以十萬計的劏房租戶、無數辛苦節衣縮食償還樓債的「樓奴」、還有看不見住屋未來的青年和其他弱勢社群……所有在地產霸權下被剝奪住屋權的市民，通通都沒有「代表」、沒有資格參與論壇。
五. 我們的疑問
「亞太區房屋論壇」，舉行近在眼前，但對大部份香港人卻遠在天邊，我們能找到的資料，非常有限。但是，種種跡象卻不得不令人產生以下疑問：
1. 主辦單位基於什麼方針去邀請嘉賓和選擇題目？它們有必要更詳細說明，發展房地產金融市場、擴大向低收入家庭提供按揭貸款等題目，與聯合國適足住房權之關係何在。
2. 由嘉賓講者和講題清單可見，很多本港土地和房屋關注團體及其切身議題，似不在大會考慮之列。難道民間在地直接抗爭運動的經驗、知識和發展，就與聯合國適足住房權、人居三、城市可持續發展無關嗎？
3. 青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利之深遠影響。2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額，高達9,845 億，佔本地生產總值達43.6%；截至今年首季末，香港家庭負債佔本地生產總值比率，已升至65.8%，創有紀錄以來新高！我們不禁要問：整個論壇的節目框架，是否認為只有繼續依賴市場，提供按揭貸款一條路，令基層背負長期樓債，就可解決貧困者的住屋需要？政府供應可負擔房屋的角色去了那裡？
我們還有幾點疑問，將在下篇說明。
注釋：
一. “Habitat for Humanity International and UN - Habitat enter partnership to address global poverty”
二. 香港仁人家園
三. “Solution to slums in sight through secure tenure” (27 August 2015)
四. “The 5th Asia-Pacific Housing Forum”
五. “Marja Hoek-Smit - Mass Housing Requires Mass Housing Finance”
六. Asia-Pacific Housing Forum 5 Program
唐耀強
青年拒當樓奴運動成員
（未完待續）
We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer
Local Activists Hold Protest Inside “Asia-Pacific Housing Forum” Against Financialization of Housing
We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer
We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer
3rd September 2015 – Hong Kong
In October 2016, United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) will hold UN Habitat III, a once-every-twenty-year congress on reviewing and generating ideas of the implementation of the UN rights to adequate housing. In the conference, policies and strategies harnessing the power and forces behind urbanization will be discussed, and the direction of implementing the UN rights to adequate housing in the next 20 years is expected to be decided.
Habitat for Humanity International (HfHI), an international NGO aiming at providing decent housing to “everyone”, have signed a memorandum of understanding with UN-Habitat to promote and discuss the issue worldwide, nominated as the “civil society representative”. On 3-4 September, HfHI holds its 5th Asia-Pacific Housing Forum in Hong Kong, which is also foreseeable to give a great impact on the content of UN Habitat III.
We appreciate the effort of HfHI on fostering the right to adequate housing worldwide. However, we ought to raise our concern on the orientation of the forum. On the 1-2 September, Wharton Business School of the University of Pennsylvania is welcomed to partner with HfHI to offer its exclusive Housing Finance Course to discuss the Asia-Pacific region mortgage finance market. One of the tracks will emphasize on developing the housing market, including designing housing finance for the lower-income people.
We feel worried that, the orientation will influence UN-Habitat to recognize the resort that the government could be withdrawn from providing adequate housing, and transform the national/regional housing problem into the problem of personal debt. During the unstable economic situation, lower-income people would most probably be the first to suffer from wage decrease or unemployment. If mortgage turns out to be the resolution of housing for all people, the lower-income people will subsequently lose their right of housing. Therefore, recommending housing finance to be the solution of housing problem fundamentally contradicts the UN rights to adequate housing.
The closing plenary of the forum is “Empowering community to move up the housing ladder”, for which Hong Kong can be a lively model. After the implementation of Long Term Housing Strategy in 1987 in Hong Kong, in the name of “establishing housing ladder”, on top of public rental housing, the Housing Authority and Housing Society started to implement Home Ownership Scheme, Home Starter Loan Scheme and Sandwich Class Housing Loan Scheme, in order to increase the proportion of home ownership. Furthermore, some of the households in public rental housing were allowed to own the house they are renting, and the flats could also be traded in the free market.
As real estate sector became one of the few main industries in Hong Kong since 1990s, home prices rise constantly and rapidly, and the government seldom set up measures to hinder the rise of home prices. The exception is when Hong Kong suffers economic crisis, but subsequently quite a few people lost their job and unable to cope with loan repayments and default on their mortgages.. Since the abolishment of rental control in 2004, the rent of flats also increases rapidly. Lower-income people can only rent sub-divided flats without sufficient space, good ventilation and daylighting. Due to the incentive of profits in urban renewal, tenants are expelled from the flats by the owner, and smaller owners are often threaten by developers. Lower-income people hence face poor and insecure living conditions. The economic policy in Hong Kong is biased to the real estate sectors, and always loosens the restrictions on the profit making activities of the sector. The provision of public housing is, in contrast, shrinking. Lower-income people are exposed to the free housing market with uncontrollable rising price, and hence have poor living conditions and are at risk of homelessness.
According to Hong Kong Monetary Authority, the amount of outstanding residential mortgage loans owed by private individuals in Hong Kong has increased to 1,030 billion HKD in June 2015 (1). Moreover, as for household indebtedness, the steadily increase of mortgage lending lifting the household debt-to-GDP ratio to reach record high of 65.8% in the first quarter of 2015 (2).
Hong Kong as an example demonstrates that, if the government gives up the role of housing provision, and leave it to the market, the only parties who benefit are private developers and bankers. Lower-income people spend most of their money and life, only for mortgage loans and undignified housing. “NO FLAT SLAVE”, as an organization against homeownership in Hong Kong, therefore always shows our stand resist any policies that provide incentive to home-purchasing, and transfer the public housing to the free market.
The objective the action today is to express our concern on the “UN-habitat III” that may force people to engage in housing market. We hope “UN-habitat III” would bear it in mind that, government-provided housing pays an essential role of realising the right to adequate housing.
Notes:
1. HKMA: Residential Mortgage Survey Results
2. HKMA: Domestic and External Environment
We’re not a loan. 房屋階梯不歸路 強迫人人做樓奴
9月3日「亞太區房屋論壇」行動
新聞公告
We’re not a loan. 房屋階梯不歸路 強迫人人做樓奴
二零一六年十月，聯合國人居署（United Nations Human Settlements Programme，簡稱UN-HABITAT）舉行大會----「人居三」（UN Habitat III），內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論，包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向。國際組織仁人家園（Habitat for Humanity）於去年與聯合國人居署簽訂備忘錄，協助推動「人居三」的前期討論工作。九月三日至四日，仁人家園於香港舉行的第5屆亞太區房屋論壇（5th Asia-Pacific Housing Forum），可預期對於「人居三」的內容有相當的影響力。
我們固然能看到仁人家園為促進世界各地實踐住屋權所作出的努力，然而論壇的取向卻甚為令人擔憂。是次論壇的前兩天，該論壇伙拍美國賓夕法尼亞州大學華頓商學院(Wharton Business School of the University of Pennsylvania) 舉辦為期兩天的房屋財務課程，講解小額貸款、房屋融資及按揭等題目。論壇中的其中一個主線也是集中於如何發展房屋市場，包括針對中低收入人士設計房貸安排。
我們擔心，此討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場，不再承擔提供適足住房的責任，將房屋問題變成個人債務問題處理。經濟出現波動時，中低收入人士往往首當其衝，受到收入減少以至失業之苦，在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下，這一班人容易因此失去住屋權。因此可以說，以按揭解決房屋問題，本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。
是次論壇的閉幕講座講題是「讓社區有能力走上房屋階梯」(empowering community to move up the housing ladder)，對此香港正好給予鮮活的參照。香港在一九八七年的長遠房屋策略之後，在公營租住房屋以外，推行了居者有其屋計劃、夾心階層住屋計劃以及首次置業貸款計劃，以搭建「置業階梯」或「房屋階梯」為名，增加香港市民自置居所的比率，及後更推出租者置其屋計劃，進一步令部份公營租住單位亦能於市場買賣。
在房地產成為香港的經濟發展龍頭的情況下，樓價總是急升，除了遇上大型的金融風暴的時間外，這些時候則有不少人因突然失業未能償還貸款。自二零零四年香港的租務管制撤銷之後，住房的租金更是大幅飆升，不少人只有能力租住空間狹小、不能採得自然光以至通風能力欠佳的分間單位（即「劏房」）；加上舊樓重建的利潤誘因下，租戶被業主迫遷，以至小業主被虎視眈眈的地產商威脅，終究落得現時低下階層的居所不穩定、居住環境惡劣的局面。政府經濟政策向地產商傾斜，不時放鬆在地產業圖利的限制，同時不斷縮減投放在公營房屋上的公共資源，迫使中低收入人士進入或留在價格飆升的自由市場，終日面對惡劣居住環境以至隨時喪失居所的風險。
「公退私進」政策方向發展至今，2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額，高達9,845 億，佔本地生產總值達43.6%；金管局數據顯示，截至今年首季末，香港家庭負債佔本地生產總值比率，已升至65.8%，創有紀錄以來新高！
香港的例子表明，政府撤出房屋供應，將房屋問題轉嫁到市場解決，結果只是讓從中取佣的地產商和從中食利的金融業獲益，低下階級窮盡一生積蓄，換來的卻可能是不斷還債還息的生活，或者是沒有尊嚴可言的居所。亦因此青年拒當樓奴運動一直反對各種慫恿置業的政策，以及將各種公營房屋轉移至自由市場的政策。
我等團體今日於論壇會場外行動，目的就是要表達我們對於「人居三」有可能將人民推往房屋市場的憂慮，期望人居三在討論實踐適足住房權時，勿忘政府必須在當中承擔房屋提供者的角色。
捍衛基層住屋權益聯盟
青年拒當樓奴運動
2015年9月3日
更多資料可參考：
《誰代表了我們的住屋未來？》
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