劏房戶真的可以被消滅嗎？—審視被隱藏的公屋需求

文：鄭家榮、趙志鏘

對於住屋，聯合國一直有一套清晰的立場。早在1991年，聯合國經濟、社會、文化權利委員會提出的「適足住屋權」[1]，當中提到「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上，而不致於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害」。而在香港，房屋問題嚴峻，已經是不爭的事實。按「劏房」租務管制研究工作小組報告，香港在2020年有合共 100,943 間「劏房」。而在2021年6月底[2]，約有153,600宗一般公屋申請，以及約101,000宗配額及計分制下的非長者一人申請，當中一般申請者平均需要輪候長達5.8年才能獲安置入住公屋。事實上，香港租金高昂，在這254,600個公屋輪候宗數以外，仍然有不少基層市民入息即使超過公屋申請上限，卻仍然難以負擔私人房屋市場租金，須節省其他日常開支，「死慳死抵」來交高昂的租金。這個情況顯示，現時公屋入息上限的制定，仍未能夠充分保障基層市民的「適足住屋權」。

在聯合國，有一套量度租金可負擔能力的標準。聯合國人類住區中心把「30%規則」定義為量度租金可負擔能力的指標[3]。「30%規則」是指，整體人口入息最低的四成住戶中，當租金超過收入的30%，就會使人民須犧牲過多其他日常開支來交租，即租金過高。國際上，國家如澳洲亦一直使用「30%規則」來量度租金的合理性，作重要指標來制定房屋政策。在美國，房屋和城市發展署（Department of Housing and Urban Development, HUD）亦定義「30%規則」為量度租金可負擔性的標準。HUD 亦認為當住戶需繳付多於30% 的總收入的租金，該租金便可視為「不可負擔」，需租戶亦會因此面對購買糧食和其他日常用品的困難。而在香港，房委會則以25%作為公屋租金不可負擔的界線，以此作為公屋租金援助的準則[4]，比「30%規則」更低，在此不贅。

可是現時公屋入息上限的制定公式，在考慮負擔能力時，並沒有考慮租金過高導致節衣縮食的問題。根據既定機制[5]，公屋入息限額以住戶開支為計算基礎，當中包括住屋開支和非住屋開支，再加上住戶開支的5%作備用金。住屋開支是參考私人市場租金計算，非住屋開支則以甲類消費物價指數作計算標準，反映消費力最低的住戶群。這樣的計算方法，看似科學化，但其實忽略了住屋開支會蠶食非住屋開支的問題，無視港人因租金高昂而削減其他生活開支。事實上，有不少住戶因租金高昂，而被迫用超過30%的總收入來支付租金，亦即是說這些住戶都無法居住在可負擔房屋。分析自2003年至2021年的數據（圖一），住戶平均需支付35%至49%的總收入來支付租金，且自2011年開始，有每年增長的趨勢，當中以單身人士為甚。這表示，有大部份住戶無法居住在可負擔房屋，卻只有少部分人在現時公屋入息限額是計算方法合資格申請公屋。顯然，現時公屋入息限額的計算方法不能包括所有需要公屋的住戶，而公屋排隊數目亦未能顯示出香港真正的公屋需求量。

 圖一：公屋入息限額的住屋開支負擔。

進一步分析數據（圖二及圖三），最低工資自2011年實施，3人或以上基層住戶非住屋開支明顯增加，但1-2人基層住戶非住屋開支就無明顯增加，這是1人的住屋開支比例，自2011/12年開始拋離其他住戶的主因之一（另一就當然是租金上升）。由非住屋開支可見，單身人士近年是相對更加弱勢，而公屋的入息限額機制，並沒有處理到這個問題。（更甚的是，房委會對公屋非長者一人申請者實施配額及計分制，並審核輪候超過五年的申請者，限制他們獲得公屋的機會。）

圖二：公屋入息限額的住屋開支。

圖三：公屋入息限額的非住屋開支。

有見及此，房委會在計算公屋入息限額時，應把「30%規則」也列入計算公式中，使

住戶開支 = 住屋開支 ÷ 30%

是其中一個可行公式。當住戶收入，比「住屋開支 ÷ 30%」再加上5%的備用金，計算出來的入息限額為低，表示該住戶沒有能力應付私人市場租金，這些住戶正正需要公屋（表一）。用這個方法，沒有能力負擔私人樓宇租金的家庭便能更有效地被區分出來，亦讓政府更能識別出有需要公屋的家庭數目，以致更有效定立長遠房屋策略。

表一：以「30%規則」計算的2016/17年度公屋入息限額。

真正的出租公屋需求量

正如上文所述，現行公屋入息限額無法確保基層有可負擔的房屋保障，根據現時入息限額推算的公屋需求量，亦無可能滿足基層市民的住屋需要。以2016年中期人口統計的數據中[6]，居於租住非公營居所的家庭住戶數目，按以「30%規則」計算的入息限額推算（表一），合資格居於租住非公營居所的家庭住戶數目為165,292 – 257,666戶之間，中點數為211,479戶。而2016/17年度符合建議公屋入息限額的私人樓宇非業主戶數目[5]為146,500，和以「30%規則」計算的合資格住戶中點數目比較，兩者相差64,979之多。由此可見，基層市民的實際住屋需求，被大大地低估。

從以上計算可以看到，現時公屋入息限額公式的不足，無法照顧所有需要公屋的基層市民，可是政府卻一直根據現時的公屋入息限額計算方法所提供的公屋排隊人數，來作未來公屋發展策略的參考指標。這樣會令那些需要公屋，卻沒有資格申請排隊的家庭一直無望解決房屋問題，最後只會被迫住在劏房。此外，現時計算方法中的住屋開支，本身亦備受不少基層團體批評為合理化越起越細公屋，日後有機會的話再作探討。整體而言，現有入息上限公式的不完善亦導致香港房屋問題一直沒法被根治。我們亦明白，激進地提升公屋供應量或會對公共行政和私人市場造成急速的負面影響，因此新公式的目的是為成為長遠公屋發展策略基礎，從而逐步平衡市場供求。目標是逐步提升公屋興建量，讓更多有需要的基層市民上樓，同時利用提升了公屋興建量和實行全面的租務管制，來逐步減低香港的房屋私人市場價格，最後從根本解決劏房問題。

按：文章涉及不少數據計算，政府亦肯定掌握更詳細數字，不免會有人對計算有其他想法，政府實應先了解計算方法的理念，並應公開更多原始數據，計算數字之後再作評論，而非一概重覆以往的官腔回應。

（本文章中引用的數據和資料，可在「民間政策資料庫」中找到。）

參考資料：
[1] 適當住屋權
[2] 公屋申請數目和平均輪候時間
[3] 公屋租金政策檢討報告
[4] 租金援助計劃
[5] 2016/17 年度公共租住房屋入息和資產限額檢討
[6] 按住戶人數、家庭住戶每月收入（港元）、年及屋宇單位類型劃分的居於租住居所的家庭住戶數目

鄭崇理：房委會將出現技術性破產？ — 破解政府玩弄數據的把戲

學者鍾劍華博士早前在報章專欄[1]上，指房委會財政出現問題，甚至有可能出現技術性破產。這個說法有所偏離數據和事實，在此和鍾博士討論一下。

首先，出租公屋帳目，近年不是出現虧損，而是盈餘。從租住房屋帳目實際數字（圖1）可以見到，出租公屋的營運早於2009/10年度開始出現大致改善的情況，至2016/17年度更開始錄得盈餘，變成「結構性」盈餘。這個「結構性」盈餘的趨勢，正正是房委會早年廢除以入息中位數10%封頂的租金機制，改為每兩年可以加租10%的租金「可加可減」機制所致。

圖1：租住房屋帳目實際數字和預算／預測的比較

其實，不只學者，很多人亦很容易會有公屋一定虧蝕的印象，這是因為房委會每年的財政預算，都花了不少功夫，去營造公屋財政不可持續的假象。比較租住房屋帳目實際數字和預算／預測（圖1），可以見到房委會每年均預測公屋財政每況愈下，與連年改善的財政狀況完全相反。這樣混賬的預算，其實源自無論經濟好壞均永不加租，以及各項開支均高於歷史趨勢的假設。這種選擇性忽略加租因素的影響，以及長期高估支出的推算，根本就是有心誤導公眾。

而資助出售房屋改為不與市場價掛鈎，而要與市民的收入來掛鈎的說法，亦不準確。過往居屋以所謂的七折市值來定價，按政府說法[3]是以入息上限的負擔能力來計算，而新的居屋五二折市值定價，是以入息中位數的負擔能力來定價，其實不是改動很多。因此，房委會的預算中，資助出售房屋的盈餘，仍然遠高於租住房屋的所謂「虧蝕」，導致綜合運作賬目出現相當的盈餘（圖2）。

圖2：公屋、出售資助房屋和綜合運作賬目的比較

在建築開支方面，從房委會每年的建築工程開支預算表現（圖3）可以見到，房委會的建築工程開支增長近年開始明顯減慢，出現預測數字明顯高估的情況。

圖3：建築工程開支實際數字和預算／預測的比較

而即使按房委會高估的建築工程開支，再加上低估的公屋營運狀況的預測，在房委會綜合運作賬目出現相當盈餘的情況下，現金及投資結餘距離危險水平還有一段距離（圖4）。如果把房委會歷年高估開支，低估收入的往績也考慮進去，房委會的財政根本十分穩健。而在2019/20的財政預算案[2]，財政司司長亦將房屋儲備金回撥到財政儲備，房委會未來會出現技術性破產的說法，不攻自破。

圖4：房委會現金及投資結餘

在此，大家亦可以看到，政府以重建置業階梯為名，設法迫人買樓以穩定社會，不惜在數據預測上做手腳，每年不斷影響大眾輿論以及公眾「常識」，讓大眾出現公屋以及房委會財政不可持續，需要政府補貼的印象。面對各項民生政策，香港人必須小心各種政府構建的「常識」，以數據和理據去批判政府論述。

青年拒當樓奴運動
鄭崇理

相關資料：
[1] 房屋開支會逐漸 加重政府經常帳目的負擔 - 社政聯想：鍾劍華 - am730
[2] 2019至20財政年度政府財政預算案 - 預算案演辭
[3] 行政長官出席房屋政策新措施記者會開場發言全文（二）（只有中文）
[4] 香港房屋委員會歷年財政預算

 （二零二零年五月二十六日刊於《香港獨立媒體網》）

鄭崇理：輪候公屋住戶租金津貼背後的陰招

1 月 14 日，特首林鄭月娥召開記者會公布紓困措施。

【文：鄭崇理（青年拒當樓奴運動）】

面對反送中民主運動中香港市民浪接浪的反抗，政府仍然無視政治訴求，不斷以警察暴力大肆打壓，並罕有地在財政預算案前突然推出十項民生政策新措施。新措施中，其中一項為向「輪候公屋超過三年，並符合資格的一般申請住戶提供現金津貼」。這個政策表面上會令公屋一般申請的家庭受惠，除令政府支出稍為增加外，無傷大雅，但背後或許藏着一個陰招。

咩陰招？還記得 2019 年 9 月房屋署希望引入審查機制，抽樣調查輪候公屋超過兩年半的申請者，是否依然符合入住公屋資格嗎？[1] 這個審查機制，是參考公屋非長者一人配額及計分制在 2014 年佔領運動期間趁亂引入的審查機制 [2]，被批評為美化輪候隊伍的數字，清洗太平地。最後，在 2019 年，房屋委員會資助房屋小組並沒有通過審查公屋一般申請的建議。

這個現金津貼，只會發放給「符合資格」的一般申請住戶，其實就是變相對公屋輪候家庭實施審查，只不過是換一個方式，放棄用審查的方法，以現金津貼利誘公屋申請住戶，使其放下戒心，主動申報自己的入息狀況。萬一申請家庭的收入有所波動，某兩三個月短暫超出收入及資產上限，政府便會知曉。

可以見到，政府轉個彎去做輪候公屋其間的審查工作，當政府掌握一定數字之後，日後便可以揾藉口去再次推出正式的審查機制，令到收入不穩定的基層無法再留在公屋輪候隊伍，挑動「窮鬥窮」的矛盾，結果是只有「比基層更加基層」的人才可以輪候公屋，壓低並美化公屋輪候的數字。

無論是公屋非長者一人配額及計分制，抑或是一般輪候申請，公屋輪候不斷破記錄新高的數字，是因為政府政策偏向地產商，威迫利誘市民去買樓供樓，使住屋變成商品，令到香港住屋環境越趨惡化。政府經常想清走公屋輪的申請，聲稱去除「水分」，實質美化數字，完全是本末倒置，並沒有真正解決房屋問題。

更何況，香港現時最急需解決的問題，是政治問題。香港市民已經多次非常清晰地要求「五大訴求，缺一不可」，政府絶對不應企圖以民生政策去轉移矛盾，甚至分化不同階層的市民，以維護政府的管治利益。

青年拒當樓奴運動 Facebook

[1] 房委會否決審查輪候公屋逾兩年半申請者是否仍符合資格 – RTHK

[2] 拒當樓奴直接行動　房署三惡招未通過

 （二零二零年一月十六日刊於《立場新聞》）

2018.3.24 扶貧委員會高峰會行動新聞公告

良心劏房扮扶貧　地產乘機呃市民

置業階梯不歸路　強迫人人做樓奴

林鄭月娥上台後，政府推出「社會房屋共享計劃」，計劃透過募集「良心業主」以低於市價租出單位，為輪候公屋逾3年而仍未上樓的基層住戶或劏房住戶提供過渡房屋。計劃恍似展現政府的「新思維」，但事實上，房屋政策以私營市場為主導的情況，依然完全沒有改變。

「社會房屋」在外國本來是一個保障市民基本住屋權的非商品房屋政策，但政府卻挪用並扭曲相關理念。為了讓計劃在財政上較有持續性，不惜犧牲住屋質素，以「共居」的名義，讓幾個素不相識的住戶一同住在細小的分間單位，並「共享」廚、廁等基本設施，為住戶日後之間的摩擦埋下伏筆。這種的所謂「共居」，只不過是「合租」的美化詞，反而令香港的住屋水平大幅倒退，和「共居」建立社區的理念完全相違背。這種低質素的「良心劏房」，亦令無良商家和地產商有機可乘，以「社會房屋」為幌子，經營劏房圖利。

        其次，計劃的租賃期只有2至3年。假若住戶在租賃期結束時仍未能上樓，便意味着他們要在三數年內多次搬屋，對基層住戶可是不小的負擔。外國的社會房屋強調社區發展，連結居民的社會關係，但政府所謂的「社會房屋」租賃期之短，住戶難以建立長久的人際關係。此外，參與計劃的條件本身便排拒了很多未能處理房屋需要的住戶，單身人士、沒有資格結婚的同志伴侶和其他不符合申請公屋的「家庭」定義的住戶，入住的機會很可能較主流的住戶低。而「共居」的條件亦使參與計劃的機構無法不篩選申請的家庭。

        政府的假「社會房屋」顯然不可能成為長遠解決香港房屋問題的方案。整個計劃供應量之少及其篩選性質，將焦點轉移在社會上最悲慘的人身上，鼓吹了社會上一種「賣慘鬥慘」的風氣。所謂的「過渡房屋」只不過是在置業階梯底層的公屋和在其之下的劏房中間多加一級，根本沒有脫離過去多年以「置業階梯」為主軸的房屋政策。

如果林鄭月娥班子真的有決心解決房屋問題，便應拋棄以置業主導、建立「置業階梯」的政策，徹底把房地產的投資／投機遊戲與市民的住屋需要分離。而政府亦應該作真正長遠社會投資，落實財富與資源再分配，大量發展讓所有人都能永久入住、適切、非商品、非鬥慘的「真社會房屋」，以及大量增建廉租公屋，才能長久地讓香港人以可負擔的開支，有尊嚴地解決住屋需要。

政策立場

1.          推行「社會房屋」時，應參考現時海外和過去本地的社會房屋及合作社房屋經驗，確保「社會房屋」為非商品的適足住房，並以促進社區建立為理念，以及讓市民有權參與整個規劃過程，打破地產霸權對市民的控制。

2.          在現時私樓供應已經達標有餘的情況下，回撥資源進一步大量興建公屋，並提高個人及家庭申請公屋的資產與入息限額。

3.          停止將居屋售價與市價掛鉤，居屋只可自住或售回政府，不可向市場轉讓或放租。

4.          實施包括租金及租住權保障的租務管制，保障租客免受頻繁加租迫遷之苦。

5.          市建局在收回基層的舊樓後，應該將相當的土地交予房屋委員會興建廉租公屋。

6.          停止推行任何慫恿置業的政策，壓抑買樓收租行為（包括收緊投資者取得物業按揭貸款之條件），以免刺激樓價和租金，令地產霸權問題惡化。

7.          推行稅制改革，包括徵收資產增值稅、土地／房屋囤積及空置稅，取消一切催谷置業的稅務優惠，節制物業累積和增值，打擊炒風，減低泡沫風險。

8.          設立全民退休保障，停止鼓勵市民以逆按揭作為退休保障的政策。

吳嘉倫：「社會房屋」有名無實 共享計劃問題多多

「社會房屋」有名無實 共享計劃問題多多

文：吳嘉倫

社聯近期聯同政府推出「社會房屋共享計劃」，計劃透過募集「良心業主」以低於市價租出單位，為輪候公屋逾3年而仍未上樓的基層住戶提供過渡房屋，目標是提供500個單位供1000個住戶入住至少兩年。與此同時，不少社會服務機構也同時尋求業主「善心」提供空置單位廉租予基層劏房住戶。

林鄭月娥班子上任不過3個月，計劃恍似展現「新思維」。但事實上，相近概念的「光房」早在2013年初推出，而所謂「過渡房屋」其實亦沒有脫離過去多年以「置業階梯」為主軸的房屋政策，只不過是在置業階梯底層的公屋和在其之下的劏房中間多加一級。依然以私營市場為主導，不參與房地產投資遊戲便難以獲得適切住房的情况，完全沒有改變。即使不考慮「社會房屋共享計劃」只有數百個單位，對房屋問題杯水車薪，計劃仍有諸多問題，難以成為有效解決房屋問題的良方。

社會房屋理念難在港推展

社聯提及他們的計劃是在參考歐洲各國的社會房屋方案後訂立。然而計劃在香港的各種實際限制，卻令社會房屋的理念難以推展。

首先，歐洲社會房屋的所謂「共居」計劃的目標是建立社區，但是參與的住戶仍然是各自住在獨立的單位，擁有在住所以外的公共空間，而非在同一個單位內「共居」。香港版本計劃只能向參與的住戶提供不少於「擠迫戶」下限的每人7平方米住屋空間，還要他們與同住的另一住戶分享廚房、廁所等基本設施。讓本來素不相識的住戶共用廚廁等設施，往往會產生不少摩擦；即使有社工介入，亦不見得能夠圓滿解決。

其次，計劃對象主要是已輪候公屋超過3年的家庭申請，而計劃的租賃期只有2至3年。假若住戶在兩三年的租賃期結束時仍未能上樓，便意味着他們要在三數年內多次搬屋。對於基層住戶來說這可是不小的負擔。考慮到租金較低廉的住屋往往是沒有電梯的舊樓，住戶搬屋的時間和體力的成本尤為沉重。歐洲的社會房屋強調社區發展，連結居民的社會關係；而在只有兩三年的租賃期限中，即使要他們磨合同住的生活習慣亦有困難，更難以令人相信住戶可以建立長久的人際關係。

此外，參與計劃的條件本身便排拒了很多未能處理房屋需要的住戶。計劃的主要對象是輪候公屋已達3年或以上的家庭，沒有資格結婚的同志伴侶和其他不符合申請公屋的「家庭」定義的住戶，入住的機會很可能較主流的住戶低。而「共居」的條件亦使參與計劃的機構無法不篩選申請的家庭：「不受歡迎」的住戶比如是精神病患者、跨性別人士、少數族裔又或是更生人士，會否獲得與「主流」基層家庭同等的機會入住這些過渡房屋？

過渡房屋的計劃顯然不可能成為長遠解決香港房屋問題的方案。整個計劃供應量之少及其篩選性質，將焦點轉移在社會上最悲慘的人身上，鼓吹了社會上一種「賣慘鬥慘」的風氣，忽略了政府在房屋政策上的問題。而在低質素住所下的所謂「共居」，其實亦只不過是「合租」的美化用詞，反而令香港的住屋水平大幅倒退。

政府應拋棄置業階梯政策

如果林鄭月娥班子真的有決心解決房屋問題，便應拋棄以置業主導、建立「置業階梯」的政策，徹底把房地產的投資／投機遊戲與市民的住屋需要分離。其中一項抑制投機的政策，就是從稅務入手，設立資產增值稅、物業空置稅和囤積稅，遏止投資者大量持有物業期待升值的誘因，從而減少樓價和租金上升的推動力。而政府亦應該作真正長遠社會投資，落實財富與資源再分配，大量發展讓所有人都能入住的「真社會房屋」，才能長久地讓香港人以可負擔的開支，有尊嚴地解決住屋需要。

作者是「青年拒當樓奴運動」成員、「民間長遠社會發展運動」成員

（二零一七年十月十日刊於《明報》）

「逆按揭」：政府和銀行對樓奴跨世代的剝削

政府近期進行退休保障公眾諮詢，當中的操作如何胡鬧和扭曲事實，很多文章和新聞都有評論，在此不作詳述。值得注意的是，政府在是次諮詢中，指應討論其他退休保障支柱是否有改善空間，並提出以「逆按揭」作為解決長者退休後的長壽和投資風險的一種方法（注一）。而在新一份財政預算案中，政府更把「逆按揭」進一步擴展至未補地價的資助房屋（注二）。

究竟「逆按揭」是什麼？「逆按揭」官方名稱為「安老按揭計劃」（注三），屬於一種貸款安排，讓借款人可以利用住宅物業作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款。借款人將仍然是物業的業主，並可繼續安居於該物業直至百年歸老。於安老按揭貸款終止時，借款人（或繼承人）可優先全數清還安老按揭貸款以贖回物業。如果借款人（或繼承人）選擇不贖回物業，銀行將出售該物業以償還借款人的安老按揭貸款。

這樣的安排，好像十分理想，但只要想深一層，無樓的基層市民怎樣辦？有樓就可以安老，無樓的話，就不好意思了。

此外，「逆按揭」能夠提取的貸款，取決於申請「逆按揭」時的樓價。即是說，能夠用於安老的資金，取決於申請時的市場狀況。你必須在合適的時間退休，否則，退休時遇上經濟不境或樓價泡沫爆破，所得的安老資金便大大減少。所謂的投資風險，其實依然存在。

再看多一點，觀乎整個「逆按揭」的運作，其實牽涉了兩個機構——由政府通過外匯基金全資擁有的按揭證券公司（注四），以及銀行。在商業和可持續運作的角度去看，這兩個機構推行「逆按揭」，必須要有盈利，絶不能做蝕本生意。因此，借款人（或繼承人）在贖回物業時必須付出相當的利息。而在不贖回物業的情況下，銀行亦會盡量以較佳的價錢去出售持有的物業。按揭證券公司總裁李令翔早前便表示，業務必須有資本支持，日後或需要加價，以及研究能否把業務證券化等（注五）。

在這裡可以看到，「逆按揭」這種安老的方式，其實是建基於房屋投資炒賣的遊戲上，必須要有一個不斷上升的房屋市場承托。只要樓市增長追不上「逆按揭」的營運成本和長壽風險，「逆按揭」便會爆煲，連樓市崩潰都不用！

說穿了，所謂的「逆按揭」，根本是一種借安老來托市的工具。

更可怕的是，政府推動的「逆按揭」，根本是在建構一種對樓奴跨世代的剝削，從制度上進一步讓政府和銀行群起啃食長者和年輕人的未來以自肥。把上一代的安老基本需要、房屋的投資需要和下一代的基本住屋需要捆綁在一起，最後只會在有樓的長者和年輕的無樓者之間製造更多的矛盾，以這種矛盾來脅迫年輕人就範，甘願成為樓奴以讓「逆按揭」持續運作。扶貧委員會主席林鄭月娥在退休保障公眾諮詢中，祭出由現時的年輕人來供款支持年老的長者是否合符公義的說法，不知道她又會如何看待「逆按揭」這個讓政府和銀行剝削樓奴跨世代的公義問題？


注釋：
一. 〈林鄭指養老金外 應商其他退保支柱改善空間〉，《無綫新聞》，2016年1月2日。
二. 〈消息：研究逆按揭擴至未補價居屋〉，《now新聞》，2016年2月20日。
三. 見香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」網頁。
四. 見香港按揭證券有限公司網站「公司管治」一欄。
五. 〈安老按揭去年申請增八成〉，《財華網》，2016年2月1日。


鄭崇理
青年拒當樓奴運動成員

青年拒當樓奴運動2015年71遊行單張

（請點擊圖片放大）

誰代表了我們的住屋未來？（下） 對聯合國「人居三」之憂慮

上篇，我們對「亞太區房屋論壇」之內容框架，及其在「人居三」的代表性，提出疑問。

本篇內容將較豐富。只要花多十五分鐘，你更會發現，「人居三」即將擺香港上檯，還可能令更多人做「樓奴」。

到底「人居三」是什麼？

一. 「人居三」＝ 通過未來二十年全球住屋議程（注一）

上世紀後期，世界發生了人類歷史上最急速的城市化發展，有大量人口遷移至城市，繼而出現很多居住環境的問題，例如貧民窟。1976年，聯合國在溫哥華舉行「第一次人類居住大會」（人居一），並通過《溫哥華人居宣言》，各國承認需要共同解決問題。

二十年後（1996年），「人居二」在伊斯坦堡舉行，通過了《伊斯坦堡宣言》及《人居議程》。新議程承認城市是全球增長的動力，開始強調地方及不同機構的參與，重視可持續發展和房屋的可負擔性。

明年10月，聯合國將在厄瓜多爾首都基多舉行「人居三」（注二）。居住於城市的人口，將多達約40億人，佔全人類的54.5%（1976年為37.9%）。預計到本世紀中期，城市人口比率更升至66%（逾60億人）（注三）。因此，各國政策制定者，將會在「人居三」裡，承認城市化是人類發展的原動力，政府和領袖，聚焦討論如何令城市更讓人類宜居，定下「新城市議程」，在立法、規劃和融資層面上，實踐適足住房權，應付諸如經濟發展、扶貧和氣候變化等挑戰。

二. 「人居三」＝ 你和你的城市「被代表」＋宣傳「香港模式」（注四）

聯合國人居署已要求各成員國，就「人居三」編制國家報告，指定內容要涵蓋城市發展、規劃、環境和房屋政策等。問題是，聯合國是以國家為單位的，但報告內容卻設定所有城市的發展議程。不論是香港、上海、倫敦、紐約，或者是墨西哥城、哈瓦那、開羅，都不會在「人居三」會議裡佔有任何席位，沒有參與資格，或者，將被所屬國家／中央政府「代表」了。海外開始有人質疑這種安排（注五）。連城市／地區政府都「被代表」，更不用提蝸居城市斗室的普羅大眾了。

另外，聯合國為準備人居三，成立十個專家政策小組，在今年五月底，為六大範疇草擬了共二十二份議題文件，供各國代表參考和討論，資料詳盡，更列舉個別城市的成功例子。

然而，聯合國在這些議題文件（注六）中，竟然至少三次點名推崇「香港模式」：

我們相信，若讓每一位深受地鐵加價剝削的乘客、為了鐵路上蓋單位供款而捱更抵夜的「樓奴」、公屋上樓無望的家庭和青年、倒貼大白象工程無底深潭（如高鐵）的納稅人，看看上述聯合國「專家」對「香港模式」的「表揚」，肯定百般滋味在心頭。

順帶一提，香港政府早在上年9月，公佈了《鐵路發展策略2014》（注七），上述聯合國即將擺上檯面推銷的模式，至少在香港來說，將逐漸擴展至多個新發展區，包括新界東北（古洞站）、洪水橋及大嶼山。若果這套「鐵路，一路帶動樓價」模式在全球擴散，很難想像，到底多少家園會被拆毀，多少土地會遭地產霸權掠奪、多少房屋及舖位用作投機炒賣。

因此，即使你不理會人居三，都會有國家及專家急不及待「代表」你，「幫」你及大部份市民演繹、甚至改造你的城市生活。

你準備做「樓奴」沒有？

三. 「人居三」＝更多樓宇按揭＝更加宜居？

青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利的深遠影響。我們尤其憂慮聯合國在「人居三」第二十份議題文件《房屋》（注八）中，提倡擴展私人樓宇按揭市場的內容：

應鼓勵房屋金融系統進行創新和更具包容性，包括給予房屋財務供應商和其他金融機構誘因，向低收入群體提供貸款及廉價房屋。加強向私人房屋金融行業提供獎勵機制，促使（它們提供）有效貸款，讓政府無須面對過多風險。（第八頁，筆者譯）

這也是「亞太區房屋論壇」邀請大型企業、金融機構代表和融資課程學者之基礎。我們擔心，論壇討論方向最終使「人居三」認可政府撤出房屋市場，不再承擔提供適足住房的責任，將房屋問題變成個人債務問題處理。當經濟出現波動時，中低收入人士往往首當其衝，受到收入減少以至失業之苦，在要求所有人以按揭貸款解決居住問題的情況下，這一班人容易因此失去住屋權。可以說，以按揭解決房屋問題，本身就與聯合國的適足住房權相矛盾。

並非只有青年拒當樓奴運動如此憂慮。事實上，正好有來自聯合國的人員和文件，支持我們的說法。

2013年，時任聯合國「適足住房問題特別報告員」（Special Rapporteur on adequate housing）的Raquel Rolnik，在人權理事會第25屆會議裡發表特別報告（注九），清楚表達當低收入人士無法償還按揭貸款時，遭遇的困境：

當自置居所業主無法償還貸款，或無法履行分期付款時，將危害其居住權保障。銀行和其他信貸機構將居所變成銀主盤，會嚴重威脅業主享有適足住房的權利，最貧困者會受更嚴重影響。（第十七段，筆者譯）

她亦清楚指出金融機構和鼓勵置業之政策，就是剝奪基層住屋權的禍首：

放寬對金融市場的管制，以及優先鼓勵自置居所的政策，對許多城市貧困住戶產生負面影響。  次按貸款、拖欠供款和銀主盤等問題，導致一些國家無法保障住屋權和出現迫遷問題。金融機構，包括小額信貸機構，為減低貧困者較高的欠供風險，往往向他們收取更高利息。有時候，放貸者更刻意將低收入住戶作為剝削性貸款的目標，不對條款作任何解釋，更不顧這類住戶的償還能力。各國應禁止掠奪性貸款……（第四十八段，筆者譯）

草擬聯合國「人居三」議題文件的政策小組，以及「亞太區房屋論壇」主辦單位、嘉賓和參加者，是否已經把之前的報告丟棄了？忘記了金融海嘯的教訓？

四. 結論

我們認為，以私人房地產配合按揭債務搭建的「房屋階梯」，只會令基層和下一代淪為「樓奴」，走上喪失住屋權的不歸路，飽受煎熬。

我們期望，明年「人居三」討論實踐適足住房權時，確定政府必須承擔供應充足可負擔房屋之角色。

筆者也呼籲，本地民間關注土地和房屋議題的團體，以至公民社會，應考慮共同回應「人居三」，切勿輕易「被代表」。


注釋：
一. 本節資料主要來源為「人居三」官方網站
二. 中文官方全名是「第三次聯合國住房與城市可持續發展問題會議」
三. UN: “World’s population increasingly urban with more than half living in urban areas”, 10 July 2014
四. 本節資料主要來源同注一
五. The Guardian: “Habitat III is all about cities. The UN should give them a seat at the table”, 5 August 2015
六. Habitat III, “Municipal Finance”; and “Transport and Mobility”
七. 運輸及房屋局，《鐵路發展策略2014》
八. Habitat III, “Housing and Slum Upgrading”
九. UN: “Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context, Raquel Rolnik”30 December 2013, 該文件可在連結裡經搜尋後下載。



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員



（全文完）

誰代表了我們的住屋未來？（上） 對「亞太區房屋論壇」之疑問

你有沒有聽過，今天起，9月1至4日，將有一場國際級的「亞太區房屋論壇」，在香港舉行？有來自世界各地房屋團體（包括香港）代表作專題演講和分享？

沒有？那你有可能「被代表」了！

發生什麼事？請給我們十分鐘時間，看看下文，你便可掌握大概。

一. 最基本背景

一年後，2016年10月，聯合國負責處理世界人類居住問題的機構：聯合國人類住區規劃署（United Nations Human Settlements Programme，簡稱UN-HABITAT，中文簡稱人居署）將舉行大會──「人居三」（UN Habitat III），內容將就實踐聯合國適足住房權的狀況進行討論，包括決定未來二十年實踐適足住房權的方向，設定「新城市議程」（New Urban Agenda），關注城市的可持續發展及貧窮問題。

（人居三又是什麼？暫且擱下，下篇再闡述）

二. 點解有論壇？
2014年，跨國慈善組織仁人家園（Habitat for Humanity）與聯合國人居署簽訂備忘錄，該組織將協助推動「人居三」的前期討論工作（注一）。於是，辦公室位於中環的香港仁人家園，就在香港舉辦第5屆亞太區房屋論壇（5th Asia-Pacific Housing Forum）（注二）。

論壇的主旨，是讓來自不同地區不同界別的嘉賓，提出意見和方案，解決低收入人士房屋問題；它更與外國大學商學院合作，在首兩天提供課程，讓參加者學習「小額貸款、房屋融資及按揭等」房屋財務知識。

在論壇官方（只有英文）網站，仁人家園指明自己「已獲選為人居三的公民社會代表」（注三），透過舉辦是次地區論壇，盼「能準確反映公民社會的意見和觀點」（注四）。因此論壇對明年人居三有重要意義。

而主講房屋財務課程的美國學者Marja Hoek-Smit，也曾為聯合國人居署拍攝短片，解說在房屋融資上，「如何加快發展大眾按揭市場」（How to speed up the development of mass mortgage market）（注五）。

三. 「仁人家園」是什麼組織？
   
筆者自己，甚至不少讀者，之前都未曾聽過這跨國慈善組織。它聲稱其願景是想世界每一個人都有合宜的居所。對一些國家／企業說，它可能是房屋事務上很重要的夥伴，例如，今年4月尼泊爾地震，它動員了大量義工提供協助；它在香港和中國也有多個項目。「中華仁人家園2014」的主要贊助商，包括美國陶氏化學公司、新世界中國地產、美銀美林、彭博集團等等。我們鼓勵讀者搜尋更多資料佐證。

四. 那麼論壇有什麼香港「代表」？

青年拒當樓奴運動根據大會網頁顯示的節目表（注六），粗略點算到12名聲稱來自香港的嘉賓講者，下表僅列出民間社會，特別是基層住屋組織，會比較關注的「代表」：

簡言之，所謂來自香港的「代表」，不少是來自官方色彩濃厚的企業／機構，以及投資銀行的經理／總裁；再將嘉賓背景結合會議題目對照，整個論壇的框架，更強烈滲透房屋市場化、金融化意識。

換言之，至少在香港來說，市區重建下的被迫遷戶、土地遭地產商兼併的鄉郊居民、數以十萬計的劏房租戶、無數辛苦節衣縮食償還樓債的「樓奴」、還有看不見住屋未來的青年和其他弱勢社群……所有在地產霸權下被剝奪住屋權的市民，通通都沒有「代表」、沒有資格參與論壇。

五. 我們的疑問

「亞太區房屋論壇」，舉行近在眼前，但對大部份香港人卻遠在天邊，我們能找到的資料，非常有限。但是，種種跡象卻不得不令人產生以下疑問：

1. 主辦單位基於什麼方針去邀請嘉賓和選擇題目？它們有必要更詳細說明，發展房地產金融市場、擴大向低收入家庭提供按揭貸款等題目，與聯合國適足住房權之關係何在。

2. 由嘉賓講者和講題清單可見，很多本港土地和房屋關注團體及其切身議題，似不在大會考慮之列。難道民間在地直接抗爭運動的經驗、知識和發展，就與聯合國適足住房權、人居三、城市可持續發展無關嗎？

3. 青年拒當樓奴運動，一直關注房屋商品化及金融化，對下一代住屋權利之深遠影響。2014年香港銀行體系的未償還住宅按揭貸款總金額，高達9,845 億，佔本地生產總值達43.6%；截至今年首季末，香港家庭負債佔本地生產總值比率，已升至65.8%，創有紀錄以來新高！我們不禁要問：整個論壇的節目框架，是否認為只有繼續依賴市場，提供按揭貸款一條路，令基層背負長期樓債，就可解決貧困者的住屋需要？政府供應可負擔房屋的角色去了那裡？

我們還有幾點疑問，將在下篇說明。


注釋：
一. “Habitat for Humanity International and UN - Habitat enter partnership to address global poverty”
二. 香港仁人家園
三. “Solution to slums in sight through secure tenure” (27 August 2015)
四. “The 5th Asia-Pacific Housing Forum”
五. “Marja Hoek-Smit - Mass Housing Requires Mass Housing Finance”
六. Asia-Pacific Housing Forum 5 Program



唐耀強
青年拒當樓奴運動成員



（未完待續）

We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer

Local Activists Hold Protest Inside “Asia-Pacific Housing Forum” Against Financialization of Housing
We’re not a loan: Housing Ladder, People Suffer

3rd September 2015 – Hong Kong

In October 2016, United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) will hold UN Habitat III, a once-every-twenty-year congress on reviewing and generating ideas of the implementation of the UN rights to adequate housing. In the conference, policies and strategies harnessing the power and forces behind urbanization will be discussed, and the direction of implementing the UN rights to adequate housing in the next 20 years is expected to be decided.

Habitat for Humanity International (HfHI), an international NGO aiming at providing decent housing to “everyone”, have signed a memorandum of understanding with UN-Habitat to promote and discuss the issue worldwide, nominated as the “civil society representative”. On 3-4 September, HfHI holds its 5th Asia-Pacific Housing Forum in Hong Kong, which is also foreseeable to give a great impact on the content of UN Habitat III.

We appreciate the effort of HfHI on fostering the right to adequate housing worldwide. However, we ought to raise our concern on the orientation of the forum. On the 1-2 September, Wharton Business School of the University of Pennsylvania is welcomed to partner with HfHI to offer its exclusive Housing Finance Course to discuss the Asia-Pacific region mortgage finance market. One of the tracks will emphasize on developing the housing market, including designing housing finance for the lower-income people.

We feel worried that, the orientation will influence UN-Habitat to recognize the resort that the government could be withdrawn from providing adequate housing, and transform the national/regional housing problem into the problem of personal debt. During the unstable economic situation, lower-income people would most probably be the first to suffer from wage decrease or unemployment. If mortgage turns out to be the resolution of housing for all people, the lower-income people will subsequently lose their right of housing. Therefore, recommending housing finance to be the solution of housing problem fundamentally contradicts the UN rights to adequate housing.

The closing plenary of the forum is “Empowering community to move up the housing ladder”, for which Hong Kong can be a lively model. After the implementation of Long Term Housing Strategy in 1987 in Hong Kong, in the name of “establishing housing ladder”, on top of public rental housing, the Housing Authority and Housing Society started to implement Home Ownership Scheme, Home Starter Loan Scheme and Sandwich Class Housing Loan Scheme, in order to increase the proportion of home ownership. Furthermore, some of the households in public rental housing were allowed to own the house they are renting, and the flats could also be traded in the free market.

As real estate sector became one of the few main industries in Hong Kong since 1990s, home prices rise constantly and rapidly, and the government seldom set up measures to hinder the rise of home prices. The exception is when Hong Kong suffers economic crisis, but subsequently quite a few people lost their job and unable to cope with loan repayments and default on their mortgages.. Since the abolishment of rental control in 2004, the rent of flats also increases rapidly. Lower-income people can only rent sub-divided flats without sufficient space, good ventilation and daylighting. Due to the incentive of profits in urban renewal, tenants are expelled from the flats by the owner, and smaller owners are often threaten by developers. Lower-income people hence face poor and insecure living conditions. The economic policy in Hong Kong is biased to the real estate sectors, and always loosens the restrictions on the profit making activities of the sector. The provision of public housing is, in contrast, shrinking. Lower-income people are exposed to the free housing market with uncontrollable rising price, and hence have poor living conditions and are at risk of homelessness.

According to Hong Kong Monetary Authority, the amount of outstanding residential mortgage loans owed by private individuals in Hong Kong has increased to 1,030 billion HKD in June 2015 (1). Moreover, as for household indebtedness, the steadily increase of mortgage lending lifting the household debt-to-GDP ratio to reach record high of 65.8% in the first quarter of 2015 (2).

Hong Kong as an example demonstrates that, if the government gives up the role of housing provision, and leave it to the market, the only parties who benefit are private developers and bankers. Lower-income people spend most of their money and life, only for mortgage loans and undignified housing. “NO FLAT SLAVE”, as an organization against homeownership in Hong Kong, therefore always shows our stand resist any policies that provide incentive to home-purchasing, and transfer the public housing to the free market.

The objective the action today is to express our concern on the “UN-habitat III” that may force people to engage in housing market. We hope “UN-habitat III” would bear it in mind that, government-provided housing pays an essential role of realising the right to adequate housing.


Notes:
1. HKMA: Residential Mortgage Survey Results
2. HKMA: Domestic and External Environment