審計報告揭政府割公地歸私有

審計署報告的啟示
政府剝奪基層住屋權  割公地歸私有

4月16日，審計署發表第六十二號報告書，在《規劃、建築及重建租住公屋單位》一章中，揭露政府和房屋署多項規劃缺失，包括無法完成建屋目標、平均輪候時間持續上升、白費發展土地成本、公地轉售予地產商。

公屋建屋量不足應付長策目標

房委會一直有進行公屋預測需求評估，卻從無向市民披露，早在2012／13年度，其預測需求已落後建屋量達39% （十年短缺共36,100單位）；現在，長遠房屋策略及施政報告提出未來十年興建20萬公屋，但審計署指出，政府其實只物色到179,000單位的土地， 兼且尚欠38公頃土地才有望達標（第2.15至2.48段）。

此外，拒當樓奴強調，現時公屋輪候冊宗數已突破24萬，即使20萬公屋單位亦無法滿足所有輪候人士的需求。觀乎以往做法，政府將會特別向單身青年下 手，例如定期覆核入息及資產，實施專上學歷扣分制等，迫他們放棄輪候公屋，買貴私樓。可是，據2011年人口普查數據顯示，15-34歲而每月收入低於一 萬元的工作人口有近41萬人，他們根本無力購買私樓，若被剔除申請公屋資格，肯定走投無路。

證實「三年上樓」承諾落空

坊間早已預期房屋署無法兌現「三年上樓」承諾，只是未有確實證據。審計署這份報告終於正式披露，早於2012年，當輪候宗數接近20萬時，房委會已 預計到2018／19年度，公屋平均輪候時間會上升至3.5年，到2020／21年度，更惡化至5.0年（第2.29段）。如今輪候公屋人數直線攀升，所 謂一般輪候冊申請者三年上樓的承諾，將更快破產。

有一點審計署略去，而青年拒當樓奴運動必須補充的是：現時公屋輪候冊是將12.2萬名非長者一人申請者撥入「配額及計分制」，房屋署計算平均輪候時 間時，是把他們完全排除在外，房屋署亦從未訂定計分制的輪候時間目標。在2012／13年度，只有1,690人經計分制上樓，而在可見將來每年配額亦不會 超過2,000個。按此配額量計算，房屋署要用61年才可以讓所有單身人士上樓，足見制度極度荒謬。

政府賣公地，房委會埋單

審計署更揭露，房委會有數幅原本該用作興建公營房屋的土地，到已進入規劃程序時，才交還政府改變用途，公開拍賣予地產商。但房委會已為那些用地支付了發展成本（包括工地平整工程、員工開支），惟有被迫註銷，而且不獲政府退還款項（第2.62至2.67段）。

青年拒當樓奴運動從審計署報告及政府賣地紀錄，分析幾塊被政府強行拍賣予地產商的公地，列出政府從賣地獲得的收益和房委會須註銷的成本。



由此可見，政府借房委會的人力物力和帳目，將公地規劃、平整後，完好地出售予地產商，是多麼「慷慨」啊！更離譜的是，政府打完齋唔要和尚，在上月的 「長遠財政計劃工作小組」報告中，訛指房委會長遠無法應付建屋開支，考慮將其資產證券化。說到底，政府以財赤為名，部署公屋全盤私有／私營化！
 
政府經常稱不夠土地建屋，但更準確的似乎是政府無意建屋。一方面，她無意遵守建屋目標——哪怕原來的建屋數量已是遠遠解決不了基層住屋需要；更離譜 的是一方面說不夠土地，一方面又向發展商賣地。結論是：政府從來輕忽市民基本住屋需要，你要安居，不論你多麼窮困，都要買樓，做一世樓奴！


唐耀強
青年拒當樓奴運動成員


（原刊於《惟工新聞》）

等低位入市……嗎？

面對香港樓價持續高企，購買一間宜居的樓房對大部份人來說是艱巨的任務。原來現時在供樓的香港家庭用在供款佔家庭入息平均達四成。所以亦有人等待著樓市的回落，不過有些在樓市稍為降溫的時候己經考慮入市。

早前有段評論是這樣的，有人以購買時值400萬的單位為例，以現時年息2.15%月供計算供25年，每月供約12,000元，又假設其同類單位的租金為10,000元一個月。評論指在計算蝕去的利息及在假設樓市下跌的情況下，還不過是與付出租金所花去的資金大致一樣。

這樣看置業比租樓是比較划算，不過恐怕這個計算方法與現實有距離。現在的供樓貸款利率普遍為2.15%，但維持這個低利率水平只不過是近六年的事。 縱然已較以往為長，在供樓期間的息口上升應該是難以避免的，尤其是現時的低息環境已是近三十年來最低的了。而在金融海嘯之前，供樓貸款利率一度保持在接近 5%的水平。

我們不妨假設在供樓首五年內加息三厘，則在加息至5.15%後的供款比未加息前的12,000元至少高4,000元，至16,000元左右。如果量 力而為的意思是指香港在2013年的平均供款比率35%（注一）的話（雖然評論文章用的例子是30%），加息後的供款比率就是47%了。假設買樓第二年已 遇上加息，我們可以比較一下，在不同加息速度的情況下，五年內多供的金額大致是多少：



如果以整個供款期25年進行計算，即使息口回復低位，早期的加息仍會導致之後的每月供款額增加，加息25年期內只有一次加息的機會不大，假設同一個加息幅度在十年後再出現，大致計算如下：



文章雖預計樓價下跌一成，但不下一次有官員和評論預測，樓價會下跌兩成，以至三成。這情況下，比起原先下跌一成的估計，會再多損失40至80的樓價。所以以過份樂觀的估計，與這些情況比較，最懷情況下可比預計多損失130萬。

樓價下跌可能來自經濟衰退，伴隨而至的大概是失業率上升以及薪金下降。如果這段時間遭逢為期相當的失業，租樓的尚且可暫屈就在細單位或暫且寄人籬 下，買樓的除了未能退場之外，本身因為一直供樓，每月能作儲蓄的部份始終較少，卻要繼續應付供樓和生活開支。最近樓價下跌的時期，失業率都上升，而工資也見下跌：



除了上述加息風險，以及失業和工資下降的可能外，還沒有計算供樓時的印花稅，以400萬單位為例，印花稅要18萬，如果有想過樓換樓，印花稅就要多交一次。相反的，跌市的時候，租金也會隨之下調（注二），租樓也變得划算。

其實樓價過熱、加息、經濟衰退、樓價下跌、就業情況惡化的循環每幾年就發生一次，但災難過後，總有好一批人好像失了憶，會再度在置業世界參一腳，甚 至到現在，是等待災難快些來臨，希望樓市盡快跌價，好讓自己可以盡快摻那一腳。這些人當中有一部份固然是抱有機可趁的心態，但恐怕更大部份是出於對未來生 活的惶恐，包括購買自住物業，以力圖避免租金飆升和強拍迫遷的影響，也有為退休而惆悵的以置業保值作為打算。歸根究柢，是現在的房屋政策沒有住屋權視為必 需品，使得我們為了住房，一生付出近半的血汗錢，還迫著要跟一班投機者承受經濟波動的風與浪。


注釋

1. 金管局公佈的供款比率是35%，是以新近申請按揭的家庭計算。如根據政府統計處，以家庭入息中位數計算，2013年第2季的數字是56%。因為個案中的主角假定自己有能力買樓，故用金管局數字較為適合。
2. 可自行查閱政府統計處的私人住宅租金指數和售價指數作比較，在此不贅。

譚永賢
青年拒當樓奴運動成員


（原刊於《惟工新聞》）