2015年1月26日 星期一

出售公屋埋下金融危機的炸彈

今年《施政報告》提出把興建中的公屋出售予綠表人士,作為資助出售單位的新模式。《施政報告》發表翌日,房委會資助房屋小組主席黃遠輝發言,指出售公屋的定價將較居屋為低,預計為市價五成。筆者希望指出,這套新政策不但把中低收入家庭推下樓奴的深淵,更是香港經濟的計時炸彈。

我們一直強調居住權是維護市民有尊嚴生活的基本權利,而現時的市場化和高地價政策,把市民的住屋需要與市場投資掛鉤,犠牲了中下階層的居住權。這次出台的出售公屋計劃,表面上是讓中低收入家庭受惠,實際上卻是威逼利誘這些家庭接受遠超他們承受能力的投資風險,來換取安居的權利。當房地產市場失利的時候,這些家庭可能面臨無家可歸的困境。

「市價五成」負擔依然沉重

現時四人家庭申請公屋的入息上限為23,910元,資產上限為455,000元。我們以此為例,估計一下購買出售公屋的負擔。

上星期廣源邨一個單位以實用呎價10,507元成交,雖屬例外高價,但廣源邨樓齡己超過25年,我們且假設出售公屋的市價與之相近,每呎10,000元。一個400呎單位(即人均面積9.29平方米,略低於公屋編配的平均面積)市價將是400萬元,市價五成即為200萬元。

如出售公屋安排與現時綠表居屋按揭安排相同,這個四人家庭獲得九成半按揭分25年供款,首期連同印花稅及律師費約14萬元,簡單裝修姑且算5萬元,共開支19萬元。以現時利息2.3%計算,按揭供款則為每月8,333元;如低息期結束,利率上升至5%,供款將上升至每月11,107元。

換言之,即使達到入息和資產上限,購買出售公屋仍需花費綠表家庭超過四成的積蓄,按揭供款亦至少是他們入息的35%,人均可動用收入餘下每月不足3,900元;如利率回升至5%,更會減至約3,200元。相較之下,去年年底落成的公屋單位每平方米月租68.4元,入住400呎單位租金則為2,541元,人均可動用收入將餘下每月5,342元,較購買公屋多出超過三分之一。

樓價風險如同買60萬股票

除了巨大的開支外,購買公屋亦使迫使綠表家庭承受樓市升跌的風險。雖然物業價格波動一般較股票為低,但購買物業需要以高額借貸支持,半成首期實際上相當於20倍的槓桿比率,即使支付一成首期亦相當於10倍槓桿比率。因此購買公屋的風險,不容忽視。

筆者以過去十年的中原城市領先指數和恆生指數計算每周回報率,得出香港樓價的波動性約為股票的30%。換言之上述綠表四人家庭購買一個200萬元公屋單位所面對的風險,大約相當於購買60萬元股票,是他們年收入的209%以上,亦是原有總資產的132%。如以購買後的資產為基數,扣除印花稅、律師費和裝修開支,他們的資產該餘下36.5萬元,60萬元是總資產的164%。

中低收入家庭承受市場風險的能力較弱,在經濟轉差時更容易首當其衝。換作其他情境,任何人都會反對如此高風險的投資活動。在目前住屋需要往往被市場和投資需求綑綁的環境下,漠視風險大量貸款置業卻被竟視為常態,甚至政府亦以不同的政策慫恿中低收入家庭參與冒險。

次按危機前車可鑑

2008年美國次級按揭引發世界金融危機,最根本的原因之一,正是美國金融機構在房地產市場泡沫下加上政府政策推動,批核了過多超出購買者可承受風險的樓宇按揭。最終美國房地產泡沫爆破,大量按揭無法還款,出現大量銀主盤,進一步使樓價下跌,更多物業變成負資產,最終釀成金融災難,衝擊全球經濟,餘波至今未了。

雖然香港現在的情況不如當年美國嚴重,但樓市泡沫化、政府鼓勵批核按揭貸款等情況,仍是充滿當年的影子。經過2008年深刻的教訓,香港政府若再重蹈當年美國的覆轍,實在愚不可及。歷史已經證明,以不合理的借貸和資助鼓勵低下階層置業,如同在金融市場中埋下計時炸彈。尤其可慮的是,根據現行的資助房屋政策,這些中低收入家庭在購買公屋後,便會永久失去再次租住公屋的資格,政府聲稱以免給予他們「雙重資助」。

假如他們遇到經濟困難被收樓,不但會失去畢生積蓄,更因無法入住公屋,只能訴諸私人租務市場,被迫入住環境惡劣的劏房,甚至無家可歸。不難想像,這時候政府和輿論又會指摘他們自己投資失利,咎由自取,恍若忘記了他們的困境是出售公屋政策造成的必然後果。從供應入手解決住屋問題,把住屋問題去市場化,控制租金和增加公營房屋,才是正道。



參考資料:
香港政府:《二零一五年施政報告》
香港房屋委員會:〈入息及資產限額〉
蘋果日報:〈沙田廣源邨呎價破萬〉,2015年1月14日
蘋果日報:〈沙田水泉澳邨公屋 租金全區最貴〉,2014年9月19日
中原數據:〈中原城市領先指數〉
雅虎財經:〈恆生指數(^HSI)〉

沒有留言:

張貼留言