面對香港樓價持續高企，購買一間宜居的樓房對大部份人來說是艱巨的任務。原來現時在供樓的香港家庭用在供款佔家庭入息平均達四成。所以亦有人等待著樓市的回落，不過有些在樓市稍為降溫的時候己經考慮入市。
早前有段評論是這樣的，有人以購買時值400萬的單位為例，以現時年息2.15%月供計算供25年，每月供約12,000元，又假設其同類單位的租金為10,000元一個月。評論指在計算蝕去的利息及在假設樓市下跌的情況下，還不過是與付出租金所花去的資金大致一樣。
這樣看置業比租樓是比較划算，不過恐怕這個計算方法與現實有距離。現在的供樓貸款利率普遍為2.15%，但維持這個低利率水平只不過是近六年的事。 縱然已較以往為長，在供樓期間的息口上升應該是難以避免的，尤其是現時的低息環境已是近三十年來最低的了。而在金融海嘯之前，供樓貸款利率一度保持在接近 5%的水平。
我們不妨假設在供樓首五年內加息三厘，則在加息至5.15%後的供款比未加息前的12,000元至少高4,000元，至16,000元左右。如果量 力而為的意思是指香港在2013年的平均供款比率35%（注一）的話（雖然評論文章用的例子是30%），加息後的供款比率就是47%了。假設買樓第二年已 遇上加息，我們可以比較一下，在不同加息速度的情況下，五年內多供的金額大致是多少：
如果以整個供款期25年進行計算，即使息口回復低位，早期的加息仍會導致之後的每月供款額增加，加息25年期內只有一次加息的機會不大，假設同一個加息幅度在十年後再出現，大致計算如下：
文章雖預計樓價下跌一成，但不下一次有官員和評論預測，樓價會下跌兩成，以至三成。這情況下，比起原先下跌一成的估計，會再多損失40至80的樓價。所以以過份樂觀的估計，與這些情況比較，最懷情況下可比預計多損失130萬。
樓價下跌可能來自經濟衰退，伴隨而至的大概是失業率上升以及薪金下降。如果這段時間遭逢為期相當的失業，租樓的尚且可暫屈就在細單位或暫且寄人籬 下，買樓的除了未能退場之外，本身因為一直供樓，每月能作儲蓄的部份始終較少，卻要繼續應付供樓和生活開支。最近樓價下跌的時期，失業率都上升，而工資也見下跌：
除了上述加息風險，以及失業和工資下降的可能外，還沒有計算供樓時的印花稅，以400萬單位為例，印花稅要18萬，如果有想過樓換樓，印花稅就要多交一次。相反的，跌市的時候，租金也會隨之下調（注二），租樓也變得划算。
其實樓價過熱、加息、經濟衰退、樓價下跌、就業情況惡化的循環每幾年就發生一次，但災難過後，總有好一批人好像失了憶，會再度在置業世界參一腳，甚 至到現在，是等待災難快些來臨，希望樓市盡快跌價，好讓自己可以盡快摻那一腳。這些人當中有一部份固然是抱有機可趁的心態，但恐怕更大部份是出於對未來生 活的惶恐，包括購買自住物業，以力圖避免租金飆升和強拍迫遷的影響，也有為退休而惆悵的以置業保值作為打算。歸根究柢，是現在的房屋政策沒有住屋權視為必 需品，使得我們為了住房，一生付出近半的血汗錢，還迫著要跟一班投機者承受經濟波動的風與浪。
注釋
- 金管局公佈的供款比率是35%，是以新近申請按揭的家庭計算。如根據政府統計處，以家庭入息中位數計算，2013年第2季的數字是56%。因為個案中的主角假定自己有能力買樓，故用金管局數字較為適合。
- 可自行查閱政府統計處的私人住宅租金指數和售價指數作比較，在此不贅。
譚永賢
青年拒當樓奴運動成員
（原刊於《惟工新聞》）
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