2014年4月17日 星期四

審計報告揭政府割公地歸私有

審計署報告的啟示
政府剝奪基層住屋權  割公地歸私有





4月16日,審計署發表第六十二號報告書,在《規劃、建築及重建租住公屋單位》一章中,揭露政府和房屋署多項規劃缺失,包括無法完成建屋目標、平均輪候時間持續上升、白費發展土地成本、公地轉售予地產商。

公屋建屋量不足應付長策目標

房委會一直有進行公屋預測需求評估,卻從無向市民披露,早在2012/13年度,其預測需求已落後建屋量達39% (十年短缺共36,100單位);現在,長遠房屋策略及施政報告提出未來十年興建20萬公屋,但審計署指出,政府其實只物色到179,000單位的土地, 兼且尚欠38公頃土地才有望達標(第2.15至2.48段)。

此外,拒當樓奴強調,現時公屋輪候冊宗數已突破24萬,即使20萬公屋單位亦無法滿足所有輪候人士的需求。觀乎以往做法,政府將會特別向單身青年下 手,例如定期覆核入息及資產,實施專上學歷扣分制等,迫他們放棄輪候公屋,買貴私樓。可是,據2011年人口普查數據顯示,15-34歲而每月收入低於一 萬元的工作人口有近41萬人,他們根本無力購買私樓,若被剔除申請公屋資格,肯定走投無路。

證實「三年上樓」承諾落空

坊間早已預期房屋署無法兌現「三年上樓」承諾,只是未有確實證據。審計署這份報告終於正式披露,早於2012年,當輪候宗數接近20萬時,房委會已 預計到2018/19年度,公屋平均輪候時間會上升至3.5年,到2020/21年度,更惡化至5.0年(第2.29段)。如今輪候公屋人數直線攀升,所 謂一般輪候冊申請者三年上樓的承諾,將更快破產。

有一點審計署略去,而青年拒當樓奴運動必須補充的是:現時公屋輪候冊是將12.2萬名非長者一人申請者撥入「配額及計分制」,房屋署計算平均輪候時 間時,是把他們完全排除在外,房屋署亦從未訂定計分制的輪候時間目標。在2012/13年度,只有1,690人經計分制上樓,而在可見將來每年配額亦不會 超過2,000個。按此配額量計算,房屋署要用61年才可以讓所有單身人士上樓,足見制度極度荒謬。

政府賣公地,房委會埋單

審計署更揭露,房委會有數幅原本該用作興建公營房屋的土地,到已進入規劃程序時,才交還政府改變用途,公開拍賣予地產商。但房委會已為那些用地支付了發展成本(包括工地平整工程、員工開支),惟有被迫註銷,而且不獲政府退還款項(第2.62至2.67段)。

青年拒當樓奴運動從審計署報告及政府賣地紀錄,分析幾塊被政府強行拍賣予地產商的公地,列出政府從賣地獲得的收益和房委會須註銷的成本。



由此可見,政府借房委會的人力物力和帳目,將公地規劃、平整後,完好地出售予地產商,是多麼「慷慨」啊!更離譜的是,政府打完齋唔要和尚,在上月的 「長遠財政計劃工作小組」報告中,訛指房委會長遠無法應付建屋開支,考慮將其資產證券化。說到底,政府以財赤為名,部署公屋全盤私有/私營化!
 
政府經常稱不夠土地建屋,但更準確的似乎是政府無意建屋。一方面,她無意遵守建屋目標——哪怕原來的建屋數量已是遠遠解決不了基層住屋需要;更離譜 的是一方面說不夠土地,一方面又向發展商賣地。結論是:政府從來輕忽市民基本住屋需要,你要安居,不論你多麼窮困,都要買樓,做一世樓奴!


唐耀強
青年拒當樓奴運動成員


(原刊於《惟工新聞》

2014年4月11日 星期五

等低位入市……嗎?



面對香港樓價持續高企,購買一間宜居的樓房對大部份人來說是艱巨的任務。原來現時在供樓的香港家庭用在供款佔家庭入息平均達四成。所以亦有人等待著樓市的回落,不過有些在樓市稍為降溫的時候己經考慮入市。

早前有段評論是這樣的,有人以購買時值400萬的單位為例,以現時年息2.15%月供計算供25年,每月供約12,000元,又假設其同類單位的租金為10,000元一個月。評論指在計算蝕去的利息及在假設樓市下跌的情況下,還不過是與付出租金所花去的資金大致一樣。

這樣看置業比租樓是比較划算,不過恐怕這個計算方法與現實有距離。現在的供樓貸款利率普遍為2.15%,但維持這個低利率水平只不過是近六年的事。 縱然已較以往為長,在供樓期間的息口上升應該是難以避免的,尤其是現時的低息環境已是近三十年來最低的了。而在金融海嘯之前,供樓貸款利率一度保持在接近 5%的水平。

我們不妨假設在供樓首五年內加息三厘,則在加息至5.15%後的供款比未加息前的12,000元至少高4,000元,至16,000元左右。如果量 力而為的意思是指香港在2013年的平均供款比率35%(注一)的話(雖然評論文章用的例子是30%),加息後的供款比率就是47%了。假設買樓第二年已 遇上加息,我們可以比較一下,在不同加息速度的情況下,五年內多供的金額大致是多少:



如果以整個供款期25年進行計算,即使息口回復低位,早期的加息仍會導致之後的每月供款額增加,加息25年期內只有一次加息的機會不大,假設同一個加息幅度在十年後再出現,大致計算如下:



文章雖預計樓價下跌一成,但不下一次有官員和評論預測,樓價會下跌兩成,以至三成。這情況下,比起原先下跌一成的估計,會再多損失40至80的樓價。所以以過份樂觀的估計,與這些情況比較,最懷情況下可比預計多損失130萬。

樓價下跌可能來自經濟衰退,伴隨而至的大概是失業率上升以及薪金下降。如果這段時間遭逢為期相當的失業,租樓的尚且可暫屈就在細單位或暫且寄人籬 下,買樓的除了未能退場之外,本身因為一直供樓,每月能作儲蓄的部份始終較少,卻要繼續應付供樓和生活開支。最近樓價下跌的時期,失業率都上升,而工資也見下跌:



除了上述加息風險,以及失業和工資下降的可能外,還沒有計算供樓時的印花稅,以400萬單位為例,印花稅要18萬,如果有想過樓換樓,印花稅就要多交一次。相反的,跌市的時候,租金也會隨之下調(注二),租樓也變得划算。

其實樓價過熱、加息、經濟衰退、樓價下跌、就業情況惡化的循環每幾年就發生一次,但災難過後,總有好一批人好像失了憶,會再度在置業世界參一腳,甚 至到現在,是等待災難快些來臨,希望樓市盡快跌價,好讓自己可以盡快摻那一腳。這些人當中有一部份固然是抱有機可趁的心態,但恐怕更大部份是出於對未來生 活的惶恐,包括購買自住物業,以力圖避免租金飆升和強拍迫遷的影響,也有為退休而惆悵的以置業保值作為打算。歸根究柢,是現在的房屋政策沒有住屋權視為必 需品,使得我們為了住房,一生付出近半的血汗錢,還迫著要跟一班投機者承受經濟波動的風與浪。


注釋
  1. 金管局公佈的供款比率是35%,是以新近申請按揭的家庭計算。如根據政府統計處,以家庭入息中位數計算,2013年第2季的數字是56%。因為個案中的主角假定自己有能力買樓,故用金管局數字較為適合。
  2. 可自行查閱政府統計處的私人住宅租金指數和售價指數作比較,在此不贅。

譚永賢
青年拒當樓奴運動成員


(原刊於《惟工新聞》