2013年3月27日 星期三

鄭崇理:辣招過後,房策應怎樣走?

辣招過後,房策應怎樣走?
文:青年拒當樓奴運動成員 鄭崇理

針對連番上升的樓價,政府接二連三推出辣招壓抑樓市,取消勾地表制度,並透過金管局間接導致銀行調升按揭息率。面對連番辣招,近日樓市似乎呈現轉向之勢,而輿論亦由關注市民住屋問題,變成關注市民會否因加息供不起樓,導致樓市「爆煲」。

在這裡,我們可以見到一種吊詭,政府壓抑樓市的措施似乎初有成效,卻帶來導致樓市「爆煲」的恐慌。從樓價數據來看,樓價只不過是開始出現調整的徵兆,其水平仍然遠超九七年的高位。即使樓價下跌百分之二十,也只不過是二零一一年的水平,和九七年的高位差不多,仍然是市民難以負擔的水平。然而,樓價下跌百分之二十,不少已置業的市民隨時變成負資產,政府的管治可不得了。

政府面對的,其實是香港房屋政策的結構性問題。市民置業,存在着兩種互相衝突的需要,一種是未上樓市民,特別是青年的基本「居住」需要,另一種是已置業市民向上流動的「投資」需要。這種結構性矛盾導致政府在房屋政策上左右為難。因此,要長遠解決香港的房屋問題,只推出辣招並不足夠,政府亦不敢出招太猛,使樓價大跌。

政府下一步應該做的,是在長遠房屋策略中,把「居住」需要和「投資」的需要隔離。具體做法有很多,其中一個是推出「非商品」的房屋。政府可以開拓一個新市場,提供以建築、維修和重置成本乘以一個利潤率來定價的房屋,讓沒有物業的市民用以租代供的方式購買,但規定市民日後轉投私人房屋市場,只能把房屋以通脹計價賣回給政府,防止市民從中獲利。

這種做法的好處是讓市民可以在一個沒有炒賣的環境中安居置業,不用受投資風險影響。政府亦可以減少對私人房屋市場的干預,滿足市民向上流動的「投資」需要。只要私人房屋市場健康運作,自然可以吸引較有能力的市民投入,政府亦不用擔心流動性的問題。和居屋相比,現時的居屋以市價定價,在補地價之後,仍可以讓市民炒賣,市民亦需要受投資和息口風險,無助長遠解決房屋問題,這正正是青年拒當樓奴運動認為居屋無用的原因。

「居住」和「投資」這兩種互相衝突的需要,是現時導致青年住屋問題的一個主因,政府必需拿出決心去解決。如果政府繼續向地產霸權屈服,只出招短期調控樓市,在五年、十年之後,青年住屋問題必定會在九十後,甚至是千禧後重演。